XPML11, HSML11: FIIs de shoppings sinalizam recuperação do setor e dos rendimentos
Depois de dois anos difíceis para os fundos imobiliários (FIIs) de shoppings com as restrições impostas pela pandemia de Covid-19, em 2022 o setor começa a sinalizar sua recuperação e a Associação Brasileira de Shoppings Centers (Abrasce) já projeta crescimento de 13,8% nas vendas do ano.
No mês de março, chegou ao fim a obrigatoriedade do uso de máscaras em grande parte dos shoppings pelo Brasil. Segundo o relatório gerencial do XP Malls (XPML11), essa liberação, em conjunto com a constante queda do número de casos de Covid-19, entre outros fatores, auxiliou a recuperação gradual e orgânica no setor, que repercute nos FIIs de shoppings.
A recuperação pode ser verificada em indicadores como as vendas no varejo medidas pelo ICVA (Índice Cielo do Varejo Ampliado), que aumentou 33,4% (18,0% descontado o IPCA) entre o último mês de março e o mesmo período do ano passado.
“Os portfólios de maior qualidade foram os mais capazes de capturar essa recuperação do setor shoppings e no XP Malls não foi diferente”, diz o relatório do fundo imobiliário.
Indicadores dos FIIs de shoppings
Em março, o FII XPML11 registrou aumento em vendas por metro quadrado e na receita operacional líquida (NOI, na sigla em inglês). O crescimento foi de 163,4% e 70,1%, respectivamente, quando comparados ao mesmo período de 2021.
Além do XP Malls, o HSI Malls (HSML11) também apresentou melhora nos números de março. As vendas por metro quadrado cresceram 168% e o NOI, +132%. O FII, entretanto, indica que os dados de 2021 apresentam distorções devido à pandemia, por isso sinalizam a comparação com 2019, que apresenta ganhos de +10% e +21%, respectivamente.
No acumulado de 2022, os indicadores também apresentam alta, de +5% para as vendas e de +12% na receita, comparados a 2019. “A variação positiva dos indicadores operacionais em relação a 2019 vem crescendo mês a mês, mostrando recuperação plena dos ativos”, aponta o último relatório gerencial.
O fundo imobiliário Malls Brasil Plural (MALL11) indica otimismo e fortes avanços na sua comparação de indicadores com o ano de 2019. Em março, o FII obteve um NOI 29% superior ao mesmo período de 2019, já o resultado de vendas ficou 11% acima de março de 2019.
Em relatório setorial sobre os FIIs de shoppings, o Itaú BBA aponta que o cenário atual do Brasil ainda se mostra incerto, de modo que a visão do banco para o setor ainda é de cautela.
Pagamento de dividendos dos fundos imobiliários
Ao fim de abril, os FIIs de shoppings listados no IFIX, principal índice de fundos imobiliários da B3 (B3SA3), apresentavam um dividend yield de últimos 12 meses de 6,5%, segundo o BTG Pactual. Trata-se do menor valor por setor.
Porém, alguns fundos imobiliários já começam a aumentar o pagamento de dividendos aos seus cotistas. Desde janeiro, o XPML11 tem aumentado seus rendimentos, chegando a R$ 0,66 em abril. Em 12 meses, o valor médio de pagamento é de R$ 0,56, mas o recorte de 2022 já muda para um valor médio de R$ 0,63.
O HSML11 também apresenta melhora nos valores. Até dezembro de 2021, os pagamentos pelo FII variavam na casa dos R$ 0,52, mas a partir de 2022, os valores subiram para R$ 0,60, com dividend yield mensal de 0,74%.
Em relatório, Maria Fernanda Violatti, analista de FIIs da XP, indica que a flexibilização das medidas de pandemia pode impulsionar a recuperação do desempenho operacional dos shoppings. Porém, os preços das cotas podem continuar pressionados no curto prazo devido às incertezas relacionadas ao ritmo da retomada de desempenho do segmento.
A analista aponta a preferência por FIIs de shoppings com portfólios mais resilientes, que tenham imóveis dominantes e para classes maiores, visto que esses podem se beneficiar mais rapidamente da retomada.
