A pandemia da covid-19 mudou a forma como as pessoas ocupam espaços e, com isso, acabou impactando também os fundos imobiliários. Enquanto FIIs de hotéis, shoppings e lajes corporativas passam por dificuldades, outros setores, como o de logística, saíram beneficiados. E para Pedro Carraz, sócio e gestor da XP Asset e que é um dos responsáveis XPLG11, ou XP Logística, ainda há espaço para mais.
“Na logística, acreditamos que o setor vai continuar a avançar. É uma tendência mundial. Na pandemia, por necessidade, as pessoas passaram a usar ainda mais serviços que requerem galpões. E quem não usava passou a usar”, afirma o gestor do XPLG11.
O e-commerce, que depende bastante do setor, avançou 41% em 2020, segundo levantamento da Ebit/Nielsen. Para 2021, a empresa de consultoria, especializada em vendas online, espera um crescimento de 26%, com o faturamento chegando a R$ 110 bilhões no Brasil.
Apenas em 2020, a Amazon, o Mercado Livre (MELI34) e a Magazine Luiza (MGLU3) lançaram, cada uma, quatro novos centros de distribuição no Brasil. Segundo dados da consulltoria Cushman & Wakefield, os galpões logísticos passaram a ocupar mais de 1,7 milhão de metros quadrados no ano passado, área equivalente a 240 campos de futebol.
Fundos de galpão ainda precisam melhorar qualidade
Segundo a C&W, a vacância nos galpões de logística saiu de 23% em 2017 para 13%, o que ainda seria uma taxa consideravelmente alta – parte disso, porém, se explica pela baixa qualidade dos galpões brasileiros.
“Nossa área bruta locada para galpões de logística é pouca na comparação com o México, por exemplo. Além da demanda crescente, o que já existe instalado no Brasil tem uma qualidade muito ruim”, concorda o gestor do XPLG11.
Para Carraz, mesmo que a demanda caia, o que ele não acredita que acontecerá, haveria, entre os fundos imobiliários, uma disputa para oferecer mais qualidade. “Um pé direito maior para ter mais espaço, o uso de mais luz natural, uma localização mais próxima a centros urbanos. Tudo começaria a ser pesado”, afirma.
XPLG11 aposta em proximidade com centros urbanos
E é na proximidade aos centros urbanos que o XPLG11 vem apostando. Com 51% dos seus ativos no estado de São Paulo, a gestora possui cinco galpões na grande SP.
Os demais também ficam perto de grandes cidades: um em Americana, próximo à Campinas, com mais de 1,2 milhão de habitantes, e outro em Ribeirão Preto, que conta com aproximadamente 700 mil munícipes.
Durante 2020, o XPLG11 viu sua vacância, apesar da crise, subir pouco: apesar de ter saído de 4% para 10%, parte dessa alta se deve a uma vacância financeira, em que o cliente não paga: o fundo permitiu que um cliente se instalasse sem cobrar, espécie de “promoção”.
O fundo imobiliário, ainda em julho do ano passado, foi às compras para adquirir participação em imóveis em Cajamar.
Para continuar indo às compras, no último trimestre de 2020, o XPLG11 anunciou sua quinta emissão, na qual levantou, no total, cerca de R$ 719 milhões. As novas cotas, porém, interromperam a recuperação do FII, que fechou 2020 caindo 17,30%, mais do que o IFIX, do qual faz parte, que caiu 11,79%.
No mesmo sentido, Carraz acredita que as aquisições no setor irão continuar. “Os fundos de logística tendem a vir ao mercado quando há ativos para serem comprados. É possível que tenhamos mais emissões de logística do que de outros segmentos. Por conta do momento”, finaliza o gestor do XPLG11.
