“O ano de 2021 começou de forma difícil para os shoppings no Brasil.” Assim começa o relatório mais recente do fundo imobiliário XPML11, ou XP Malls FII, publicado no início de março. Com os casos de covid-19 acelerando no Brasil em fevereiro, alguns dos ativos do fundo imobiliário voltaram a ser fechados. Desta vez, porém, o gestor do XPML11 está mais bem preparado e decidiu adotar novas estratégias para lidar com a crise.
Em entrevista exclusiva ao SUNO Notícias, Pedro Carraz, sócio e gestor da XP Asset Management e um dos responsáveis pelo XPML11, contou que a primeira fase da pandemia, vivida em 2020, deixou a XP mais preparada para encarar a situação atual.
“Em 2020 foi na base da tentativa e erro. A pandemia era algo inédito. Agora a gente já tem uma base, sabemos mais como lidar”, disse.
Se em 2020 o fundo de shoppings optou por cortar os aluguéis de todos os lojistas, neste ano a gestão foi mais a fundo na análise. “Agora nós já sabemos como lidar com os lojistas. Sabemos quem tem mais ou menos chance de lidar com a crise. A medida, a priori, é não dar nenhum desconto antes de sentar e conversar”, afirma Carraz.
Em seu último relatório gerencial, publicado no início de março, o XPML11 afirmou que, durante o mês de fevereiro, dois shoppings do seu portfólio tiveram de ser fechados.
Foram eles o Ponta Negra, localizado em Manaus, reaberto apenas na última semana do mês, e o Catarina Fashion Outlet, localizado em São Roque (SP), que ficou fechado por uma semana. Este é o principal ativo do fundo, compondo, sozinho, 30% da carteira.
Na última segunda-feira, o cenário era outro: apenas três shoppings dos 12 da carteira estavam abertos – o Downtown e o Caxias Shoppings, no estado do Rio de Janeiro, e o Shopping Ponta Negra. Os três juntos somam cerca de 21% da carteira do XPML11.
“Aquilo que foi feito em março e em abril do ano passado, de ‘não cobrar aluguel e pronto’, não foi e não será repetido”, diz Carraz. O fundo optou, agora, por balancear os resultados no curto prazo e ao mesmo tempo prezar pelo médio e longo.
“Se você não ajuda, o lojista fecha a porta e a vacância aumenta, o que costuma ser ruim para o longo-prazo. Optamos então por cobrar taxas de condomínio e negociar caso a caso o aluguel, buscando o meio termo”, explica o gestor.
Gestor do XP Malls se mantém otimista com cenários de FIIs
De qualquer forma, Carraz se mantém otimista para o futuro e não acredita em um grande aumento da inadimplência, apesar da diferente forma de negociar com os lojistas.
“Nunca imaginamos que 2021 seria muito bom e o cenário não mudou muito. Mas acreditamos, por exemplo, que o período de fechamento deve ser mais curto do que no ano passado”, afirma o gestor do XP Malls.
Esse menor “lockdown”, segundo ele, não se dará necessariamente por conta do maior controle da pandemia, e sim porque a economia está mais fragilizada. “O cenário está pior, com o governo não podendo mais ajudar as pessoas, com o auxílio, e os próprios empresários, com financiamentos. As pessoas não poderão ficar muito tempo em casa”, diz o responsável pelo XPML11.
Além disso, na ponta dos lojistas, Carraz acredita que o crescimento da vacância deve encontrar resistência pela perspectiva do fim da pandemia. “Os empresários veem também a luz no fim do túnel. Essas pessoas, que ainda estão alugando um espaço para as suas lojas em shoppings, seguraram a barra por um ano. Agora, com a vacina ali na frente, acho que muitos optarão por perseverar” afirma.
A vacância do XP Malls se manteve praticamente estável desde o início da pandemia. No entanto, a inadimplência oscilou muito durante o último ano, conforme mostra o gráfico abaixo:
Em janeiro, o número de lojistas com aluguel em atraso voltou a crescer, chegando a 13% – longe ainda porém do pico de 59,3% registrado entre maio e junho do ano passado. O suficiente, entretanto, para impactar os dividendos, que voltaram a recuar no mês, interrompendo uma tendência de recuperação que vinha se apresentando há sete meses, e registrando o menor patamar de pagamento desde setembro de 2020.
“A ideia é deteriorar um pouco o curto prazo, sem abrir mão totalmente dele, para priorizar o médio e longo prazo”, diz Carraz sobre a negociação dos aluguéis e a diminuição dos dividendos. “Trouxemos já a aprendizagem de 2020 e estamos vivendo um dia de cada vez”, pontua.
Venda de Shopping Belém mira longo-prazo, diz gestor do XPML11
Por outro lado, para melhorar o desempenho do XPML11 no longo-prazo para o cotista, a gestão do fundo começou a tomar atitudes. A principal foi a venda da sua fatia no Parque Shopping Belém, na capital do Pará, onde o mercado tem perspectivas mais fracas.
“Essa movimentação teve a ver com a nossa visão de mercado. São Paulo viu seu Produto Interno Bruto (PIB) crescer em 2020, apesar da pandemia, enquanto o PIB brasileiro recuou. As regiões Norte e Nordeste se beneficiaram muito do auxílio emergencial, mas devem ter uma recuperação mais lenta com o fim do benefício”, afirma.
Em um momento difícil, Pedro afirma que o papel da sua gestão é melhorar, cada vez mais, o portfólio do XPML11. “Compramos o Parque Shopping Belém no início de 2018, com uma visão de que o Brasil teria um crescimento forte nos anos seguintes, que foi frustrada”, afirma.
Mesmo assim, Carraz aponta que a aquisição rendeu lucros. “Tivemos uma taxa de retorno de investimento de 15% ao ano. Um ágio de mais de 20%, mesmo em meio a uma pandemia. Vendemos porque não vislumbrávamos para o futuro um retorno tão bom quanto no passado.”
Em um momento de crise, em que os juros ameaçam subir – impactando os fundos imobiliários -, o gestor do XPML11 vê também uma gestão mais ativa, pautada em tendências. “São Paulo, principal cidade do nosso portfólio, com cerca de 62% dele, tem melhor perspectiva de recuperação. Com a venda, teremos caixa para investir melhor”, diz.
O porta-voz destaca que o mercado de fundos imobiliários não depende apenas do gestor, mas de uma série de variáveis. Hoje, uma bem importante é o desenrolar da pandemia. “Nosso trabalho é melhorar no dia a dia o nosso portfólio. Eu continuo otimista para o cenário de FIIs. É um setor resiliente”, finaliza o gestor da XPML11.
