Como a decisão da CVM pode afetar os fundos imobiliários?
Maxi Renda (MXRF11)
Uma decisão da CVM sobre a distribuição de dividendos dos fundos imobiliários está mexendo com o mercado e reacendeu um debate: os pagamentos devem ter base no lucro contábil ou lucro caixa?
Repórter: Monique Lima
O colegiado da CVM entendeu que a distribuição de dividendos dos FIIs não pode exceder o lucro contábil, com base em um processo do FII MXRF11.
Segundo a área técnica da CVM, a administração do Maxi Renda vinha distribuindo aos cotistas rendimentos com base no lucro caixa, mesmo quando os valores excediam o lucro contábil, aumentando o prejuízo e reduzindo o patrimônio líquido do Fundo.
O que não poderia ser feito, segundo a CVM, na classificação de rendimento e, sim, como amortização ou devolução do capital investido pelos cotistas.
Até o momento, trata-se de um processo exclusivo do FII MXRF11, mas, se a decisão da CVM prevalecer, tem potencial para atingir todo o mercado.
Segundo o Art. 10, da Lei 8.668, que regulamenta a distribuição de rendimentos pelos FIIs, os cotistas devem receber 95% dos lucros do Fundo, apurados segundo o regime de caixa – não o regime contábil.
Para os FIIs, é comum ter prejuízo contábil, mas isso não significa prejuízo caixa. Os FoFs e os fundos de tijolo sofrem com o aumento dos juros, por exemplo, mas a receita dos aluguéis permanecem.
Enquanto o lucro de caixa considera todo o montante arrecadado pelos FIIs em forma de aluguéis e outras fontes de arrecadação, o lucro contábil também leva em consideração a avaliação patrimonial dos imóveis.
Na prática, todo o processo de distribuição de dividendos dos fundos imobiliários mudaria com essa decisão.
O principal problema disso é o fim de dois pilares dos fundos imobiliários: previsibilidade dos rendimentos e isenção tributária.
Nas últimas reavaliações de imóveis, muitos FIIs viram seus valores patrimoniais caírem devido à crise no País. Com isso, diversos fundos de tijolos poderiam apresentar prejuízo contábil neste começo de ano, acarretando na não distribuição de rendimentos mesmo com o dinheiro dos aluguéis em caixa.
O contrário também é válido. Em casos de valorização do imóvel, o lucro contábil do Fundo ficaria acima do lucro de caixa, mas sem o valor em espécie, como o rendimento poderia ser completamente distribuído aos cotistas?
Por fim, a distribuição de rendimentos dos FIIs é isenta de imposto de renda, enquanto a amortização seria tributada na forma de ganhos de capital lá na frente.
Para os especialistas, o momento é de cautela e de espera. A decisão não é definitiva e eles acreditam que a CVM deve rever sua posição diante do impacto que isso poderia ter no mercado de fundos imobiliários.