Fundo Imobiliário VRTA11 opta por cautela em meio a avanço da inflação
Em um momento em que o IFIX, principal índice de fundos imobiliários (FIIs) da bolsa de valores, está estagnado, os fundos de papéis, que investem em certificados de recebíveis imobiliários (CRIs), vêm se destacando e acumulando altas. Em fevereiro, por exemplo, os cinco fundos do IFIX que mais subiram eram de CRIs. Em março, quatro, e em abril, três. O VRTA11, porém, também um fundo imobiliário de CRIs, tem neste ano a sua cota estável, com a gestão preferindo a cautela.
“Os fundos de papéis, por serem indexados a índices de inflação, estão dando muito retorno, com dividendos mais altos. Poderíamos ter papéis de dívida com um IPCA +12%? Sim, mas, na nossa cabeça, o riscos não valem”, afirma Rodrigo Possenti, gestor do VRTA11, ou Fator Verita.
Muitos CRIs que levam os índices de inflação em conta na hora dos reajustes estão rendendo mais – quem toma o crédito tem de cumprir os termos e pagar as parcelas conforme a correção acertada. Isso, porém, acaba pesando no risco dos FIIs que investem nesses certificados, uma vez que as incorporadores e construtoras, que devem para os fundos, têm suas situações financeiras deterioradas com suas dívidas crescendo por conta dos termos (impulsionadas, por exemplo, pelo alta do IPCA).
Em abril, o IGP-M, índice muito utilizado como indexador de CRIs, avançou 1,51%, acumulando alta de 32% em doze meses. O Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), também muito usado na correção do valor pago por quem toma créditos imobiliários, avançou menos: 0,93% em março e 6,20% nos últimos 12 meses. Mas, mesmo assim, tem sua alta vista com receio por especialistas do Fator Verita.
“Fomos um dos primeiros a alertar para a alta do IGP-M. Acendemos as luzes de alerta quando o índice estava a 10%, 12% ao ano. Neste caso, já é difícil repassar o preço no aluguel. É uma variação muito alta e quem paga tem dificuldade”, explica Possenti.
VRTA11 diminuiu exposição ao IGP-M durante todo 2020
Em janeiro de 2020, 26% dos ativos do VRTA11 eram indexados a esse índice. Em março deste ano, esse número caiu para apenas 10%. E o plano do fundo é renegociar ainda mais contratos. “Faremos uma releitura de tudo o que é IGP-M e, provavelmente, essas operações passarão a ser indexadas ao IPCA”, diz o gestor.
Para Possenti, a mudança se mostrou, apesar de cautelosa, certa. O VRTA11 não conseguiu continuar seguindo uma tendência de alta em seus dividendos neste ano, como alguns outros fundos imobiliários de papel, estando com os proventos mensais estáveis em R$ 0,90 desde dezembro do ano passado, mas também não está tão exposto a tantos riscos.
“Agora estamos vendo gestores sofrendo com esse aumento do IGP-M. Sofremos muito menos por termos lido o cenário antes. Quando tomamos a decisão e fizemos o alerta, alguns nos perguntaram: vocês acham que é para tanto? Eu falei: eu acho!”, afirma.
Os investidores de fundos imobiliários, grande parte pessoas físicas, acabam por ver apenas os proventos e ignorar os riscos daquilo que investem. “As pessoas veem um fundo pagando R$ 2 por cota e pensam ‘isso é maravilhoso’, mas, geralmente, há riscos por de trás dessas distribuições tão generosas. A inflação alta empurra os dividendos para cima e, recorrentemente, também as cotas”, alerta o gestor do VRTA11, explicando sobre o porquê de tantos fundos imobiliários de CRIs estarem performando tão bem neste ano.
Fundo imobiliário segue política de balançar riscos e retornos
O Verita é um fundo antigo, fundado em 2010, e tem o compromisso de não ser nem um high yield, com dividendos muito elevados, nem um high grade, assumindo poucos riscos. “Estamos com um dividend yield anual de 5,5% a 6% mais inflação. Tentamos equilibrar bem a relação de risco e retorno.”
A cota era negociada nesta sexta-feira (7) a R$ 113,49, acima do valor patrimonial por papel, que é de R$ 101,08. O VRTA11 tem, atualmente, um valor patrimonial de cerca de R$ 1,02 bilhão. Desses, cerca de 10%, ou R$ 120 milhões, estavam em caixa no final de abril, diminuindo na comparação com o relatório de março.
“Parte deste caixa é proveniente da última emissão e parte é, justamente, fruto das renegociações de contratos que fizemos. Sofremos bastante com elas, mas estamos nos preparando para fazer novas alocações” afirma Possenti. O fundo finalizou, em agosto do ano passado, sua sétima emissão de cotas, em que movimentou R$ 509,9 milhões.
FII tem preferência por setores mais resilientes
“Estamos sendo cautelosos para não fazer operações que não façam sentido na relação entre risco e retorno. Estamos de olho em setores que são resilientes a despeito de qualquer coisa. Setores como os de necessidade básica, que incluem varejo alimentar, hospitais, farmácias”, explica.
Assumindo um pouco mais de risco, o VRTA11 vê também os shoppings como uma boa opção para o longo prazo, espreitando a diminuição das restrições, mas também esperando para ver o impacto do e-commerce no setor.
Em uma análise mais aberta, Possenti vê o mercado imobiliário se beneficiando em um cenário de recuperação econômica e de juros mais baixos, mas, ao mesmo tempo, há no horizonte um cenário incerto. “O próprio IPCA está em um patamar elevado, mas aí não há muito para onde fugir. É uma perda do valor do dinheiro e não há o que fazer. Será desgastante se esse índice passar de dois dígitos”, diz.
Ao mesmo tempo, se a inflação continuar avançando e o Banco Central optar por acelerar a taxa de juros para controlá-la, os FIIs podem ser impactados. “Se chegarmos a uma taxa de juros entre 6% e 8%, o impacto não vai ser tão grande, pois a maioria dos fundos imobiliários conseguem rentabilizar algo próximo a isso e ainda são isentos de imposto de renda. Se avançar mais, porém, os FIIs são afetados pela competição com a renda fixa, um investimento livre de risco”, diz.
As projeções para o IPCA, seriam, para o VRTA11, muito abertas. O fundo trabalhava anteriormente com a expectativa de que este índice estaria mais “comportado”, mas os preços fecharam o primeiro trimestre com variação maior do que a esperada. “Com a atividade econômica melhorando, pode haver uma piora da situação. Quando sairmos da pandemia, se houver uma demanda represada, os preços devem continuar a avançar”, diz.
De qualquer forma, o FII pretende continuar investindo, com um pouco mais de cautela e deve, em breve, terminar suas alocações. “Terminando a alocação do caixa devemos voltar a aumentar dividendos. A possível alta da inflação deve continuar também empurrando todos os fundos de CRIs. Nossa estratégia atual é, dado o cenário, fazer investimentos bem feitos”, finaliza o gestor do fundo imobiliário.
