Por muito tempo, investir em imóvel era algo pouco recomendado por especialistas, mas a queda da taxa básica de juros (Selic) mudou este cenário, ao baratear os financiamentos imobiliários e tornar a renda fixa cada vez menos atraente.
Com os juros mais baixos, as taxas de financiamento de imóvel também caíram. A Selic iniciou o ano de 2020 a 4,5% e foi cortada para 2% ao ano (a.a). Isso também aconteceu com juros de financiamento imobiliário, que passaram de 9% ao ano, para 6,99%, menor patamar histórico, segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).
Os especialistas consultados pelo SUNO Notícias apontam que o investimento em mercado imobiliário faz sentido desde que seja o imóvel um ativo dentro de uma carteira diversificada.
Portanto, o ideal é que o investidor possua uma combinação entre imóveis, ações e Fundo Imobiliários (FIIs). Isso porque traz possibilidade de maiores retornos no longo prazo e diversifica o risco.
Mas será que não compensa mais investir em ações do que imóveis? Ou compensa mais aplicar em FIIs do que em imóveis ? Para responder essas e outras perguntas nós do SUNO Notícias conversamos com especialistas em finanças pessoais.
Vale a pena comprar imóvel?
Os especialistas apontam que, devido ao atual cenário de juros baixos e à expectativa de retomada de crescimento da economia brasileira, o imóvel pode fazer sentido hoje para a carteira do investidor.
“Há alguns anos a compra do imóvel era considerado um investimento totalmente desvantajoso, hoje já não é mais assim. O imóvel compete com a renda fixa, quando a renda fixa fica ‘ruim’ o imóvel fica ‘bom’. O imóvel se defende melhor da inflação do que os outros investimentos”, disse o educador financeiro, André Massaro.
Conforme a economia brasileira vai crescendo, o imóvel vai se valorizando. Além disso, o ativo se protege melhor contra a inflação, o que o difere de outros investimentos.
Com o crescimento, o bem tende a se valorizar. Por esta razão, segundo o professor da Saint Paul Escola de Negócios, Maurício Godoi, o retorno “passa a ser maior do que algum investimento em renda fixa“.
O professor ressalta ainda que investir em imóvel vale muito mais a pena para quem tem o perfil conservador. “O investimento em imóvel é para um perfil de investidor muito mais conservador. Quando o investidor compra o imóvel é por dois motivos: pela segunda renda através do aluguel, e outro pela valorização do imóvel”.
Atenção para os riscos envolvidos
Entretanto, os especialistas apontam que apesar do investimento valer a pena, não há liquidez, o que é uma desvantagem. Por isso, é importante que o investidor tenha uma carteira diversificada. Além disso, a compra do bem compensa mais se for à vista.
É o que aponta o CEO e Planejador Financeiro da K1 Capital, Vitor Noronha. Para Noronha, a pessoa que pensa em comprar imóvel precisa ter o patrimônio investido em ativos diversificados.
“Além da possibilidade de demorar a vender, o investidor deve levar em consideração os custos enquanto o imóvel não é vendido, como IPTU e condomínio. Se o imóvel estiver alugado, os custos de manutenção também precisam entrar na conta”.
Noronha acrescenta que se o objetivo é rentabilidade, o investidor precisa primeiro saber como será feita essa aquisição, se será à vista, com financiamento tradicional ou um consórcio (carta de crédito). O planejador financeiro aponta que a compra à vista é a mais vantajosa pois não haverá custos e juros a serem pagos.
“Normalmente, a compra financiada é a mais rápida, porém costuma ser a opção mais cara devido à carga de juros sobre juros ao longo dos anos; uma maneira intermediária em termos de prazo e custos seria a carta de crédito, que se bem utilizada pode ser uma forma menos onerosa de financiar a compra do bem”, disse Noronha.
Renda fixa x Imóvel
Se o perfil daquele que investe em imóveis tem a tendência a ser mais conservador, então o investidor pode se encontrar em uma encruzilhada entre investir em renda fixa ou em imóveis. Todos os especialistas consultados para a matéria dizem que o momento atual do mercado aponta como maior oportunidade o investimento em locação física.
“Atualmente compensa mais investir em imóveis do que investir em renda fixa. Compensa porque o ganho com a renda fixa hoje está muito ruim. A ideia da renda fixa como aquele porto seguro já é questionada, então neste cenário, o investimento em imóveis começa a fazer sentido”, disse Massaro.
Para Noronha, o atual cenário de conjuntura de juros baixíssimos no Brasil de fato faz o investidor olhar para aquisição de imóveis. “No cenário atual, estamos em momento de taxas historicamente baixas no Brasil, o que certamente favorece a aquisição de bens físicos e desfavorece o investimento em renda física de baixo risco”.
O professor ainda acrescenta que se o foco do investidor for aumento patrimonial dificilmente ele conseguirá com aplicações em renda fixa.
“Se o investidor pretende uma valorização patrimonial, a médio e longo prazo, com a renda fixa no Brasil vai ser um pouco mais difícil dele conseguir. Já é mais possível no mercado imobiliário com o crescimento do Produto Interno Bruto (PIB)”.
Ação ou Imóvel?
Portanto, o investidor pode considerar outras formas de investimentos, como ações. Os especialistas apontam que a pessoa precisa analisar as diferenças que permeiam esses ativos.
O investimento em ações é completamente diferente do investimento em imóveis.
“As ações têm uma dinâmica própria associada ao mercado em que as empresas negociadas atuam. Nesse sentido, ações e imóveis devem ser encarados como investimentos cujos ganhos são descorrelacionados, isto é, a rentabilidade das ações não tem a ver com a rentabilidade de imóveis”.
O professor também concorda que não tem como comparar o mercado acionário com o imobiliário. A única semelhança, se possível, entre ambos os mercados, é o período de investimento que é a longo prazo.
“Mercado de ações é também um mercado de longo prazo, porém de alto risco. No meu ponto de vista, não tem como comparar, porque o acionário tem total absorção do risco”.
FIIs x Imóveis físicos?
Apesar de apontarem diferenças entre ações e imóveis, os especialistas mostram que os FIIs são uma oportunidade para a pessoa que não quer arcar com as desvantagens do imóvel físico.
“Uma das maiores vantagens [do FIIs] é permitir que o investidor forme uma carteira em diferentes tipos de imóveis com um investimento muito menor se investisse diretamente nesses imóveis”, disse Noronha.
Para o planejador financeiro, os FIIs são ativos que buscam replicar a estratégia de imóveis de alto padrão, que em geral o investidor pessoa física não teria acesso como investidor individual. “Portanto, é uma ótima alternativa de diversificação para investidores com patrimônios menores e que não teriam capacidade de investir em vários imóveis físicos ao mesmo tempo”, completou Noronha.
O professor Godoi atentou também para a diferença do retorno de rentabilidade de ambos os investimentos. Os FIIs são voltados para médio prazo, algo em torno de quatro a cinco anos.
Já o imóvel é acima de cinco a dez anos. Além disso, os imóveis no longo prazo têm característica de proteção contra a inflação devido aos contratos de aluguéis, que possuem clausulas de reajustes pelo IPCA ou IGP-M.
“O imóvel não é uma proteção perfeita contra a inflação, mas ele oferece uma proteção parcial, até porque o contrato de aluguel é reajustado todo o ano, com exceção de 2020 em razão da pandemia”, comentou Massaro.
Todos os especialistas consultados apontaram que tanto o FIIs como o imóvel físico tendem a ser ativos muito mais voltados para a geração de renda do que ao aumento de capital.
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