TGAR11: Conheça 5 estratégias do FII para aumentar segurança dos cotistas
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Na hora de escolher um fundo imobiliário para investir, qualquer investidor procura os melhores retornos. Mas aqueles mais experientes já sabem que a rentabilidade elevada depende de outro aspecto fundamental: a segurança do cotista. Atenta a isso, a TG Core Asset, gestora de investimentos da holding Trinus Co, traçou estratégias para minimizar ao máximo os riscos existentes.
Quem colhe os frutos são os cotistas do TG Ativo Real FII (TGAR11), fundo de desenvolvimento híbrido.
Com um portfólio diversificado, o fundo investe em diferentes ativos imobiliários, situados em regiões onde o agronegócio é a principal atividade, como Goiás, Triângulo Mineiro e interior de São Paulo. Sua tese é estar presente em regiões em que outros fundos e produtos financeiros não atuam.
Para isso, o FII oferece soluções operacionais aos parceiros regionais, adotando as melhores práticas do mercado para torná-los auditáveis e elegíveis para receber aporte por meio do mercado financeiro.
Confira as cinco principais estratégias que o TGAR11 utiliza para mitigar riscos e potencializar retornos:
- Análise criteriosa de investimentos
- Monitoramento de ativos
- Guardiões da Taxa de Retorno
- Geração de caixa
- Diversificação de carteira
1. Análise criteriosa de investimentos
Para fazer parte da carteira do TGAR11, os ativos selecionados passam por procedimentos criteriosos. Dentro da gestora, existe uma equipe responsável pela entrada de novos ativos para o portfólio, com o devido acompanhamento e monitoramento de cada um dos ativos do fundo.
Na fase de prospectar novos negócios, a equipe faz análises de due diligence dos potenciais parceiros, e isso é feito pela consultoria jurídica em conjunto com os times técnicos, como engenheiros e arquitetos, que analisam projetos e estudos de viabilidade dos produtos.
Em relatório do último trimestre de 2021, a gestora afirma que de 1.926 empreendimentos que chegaram para a análise do fundo, apenas 99 foram aprovados pelo Comitê de Novos Negócios. Ou seja, esses critérios são importantes para a manutenção da saúde financeira do fundo.
2. Monitoramento dos ativos
Depois que um ativo entra na carteira do TGAR11, passa a ser acompanhado de perto por áreas de backoffice.
“A Trinus possui uma estrutura muito robusta para garantir que a operação dos empreendimentos investidos siga as melhores práticas e todas as exigências que o mercado espera. Temos times de Contabilidade e Controladoria, que operam a parte financeira das SPE’s de forma dedicada, além de times de Engenharia, Atendimento ao Cliente, Secretaria de Vendas, Gestão de Recebíveis e até Marketing”, afirma o CEO da Trinus, Diego Siqueira.
“Conforme o tipo de sociedade, esses times podem atuar de forma 100% ativa para o empreendimento. E em formatos cuja operação é do parceiro, nossos times são responsáveis por monitorar os indicadores e garantir que tudo esteja dentro do planejamento”, conclui.
Toda esta estrutura garante que os investidores do fundo imobiliário tenham segurança. Ao mesmo tempo, os empreendedores regionais conseguem atender às práticas de governança esperadas pelo mercado financeiro, conseguindo acessar novos recursos.
Para fazer todo este trabalho, a Trinus conta hoje com mais de 500 colaboradores, sendo que parte deles atua em escritórios regionais nos empreendimentos.
Além disso, a TG Core conta com a parceria de empresas do mercado imobiliário. O objetivo é oferecer o controle necessário para o desenvolvimento das diferentes categorias de empreendimentos, além de criar ferramentas para controle de risco.
3. Guardiões da Taxa de Retorno
Outro time importante é chamado pela TG Core Asset de Guardiões da TIR. Eles são responsáveis por:
- Zelar pela Taxa Interna de Retorno (TIR) dos projetos;
- Analisar o desempenho dos ativos;
- Garantir o menor nível de desvios negativos com relação ao planejamento.
Além disso, a equipe de Risco, Compliance e Prevenção à Lavagem de Dinheiro é a responsável por garantir a atuação da gestora nas normas de órgãos reguladores e determinações internas. Seu trabalho visa garantir a execução de atividades em conformidade com as melhores práticas de mercado.
Portanto, antes da aquisição de qualquer ativo, a gestora faz uma análise profunda para concluir se o ativo tem todas as características necessárias para entrar no programa de investimentos do fundo. Por meio de auditorias a partir de variados critérios técnicos, o TGAR11 avalia se o risco e o retorno de determinado empreendimento é satisfatório.
O manejo dos riscos e os resultados do FII TG Ativo Real tem atraído a atenção do mercado, principalmente dos próprios investidores.
Com uma base que supera o número de 80.000 cotistas, o TGAR11 é, certamente, um dos maiores destaques do segmento de fundos imobiliários de desenvolvimento.
4. Diversificação de carteira
Este é um dos princípios mais importantes em qualquer tipo de investimento. A diversificação de ativos, por excelência, é capaz de diluir o risco em diversas classes, fazendo um verdadeiro equilíbrio entre risco e retorno.
Deste modo, o fundo TGAR11 possui diferentes investimentos, tais como:
- Loteamento (54,44%)
- Certificado de Recebíveis (13,73%)
- Incorporações (13,35%)
- Equity Multipropriedades (7,67%)
- Ativos em Bolsa (5,31%)
- Participação em Shopping Center (3,40%)
Porém, o ato de diversificar não está presente apenas na divisão dos segmentos que o fundo atua. Em cada um desses setores, existem muitos ativos que fazem parte do portfólio do TGAR11.
Considerando investimentos diretos ou participações, são 203 ativos localizados em 20 estados e 108 municípios brasileiros. Essa distribuição em muitos empreendimentos dá uma grande vantagem ao fundo em termos de controle do risco.
Em relação aos loteamentos, o fundo prioriza as unidades habitacionais voltadas à primeira moradia, com presença em regiões fora dos grandes centros. A gestora aponta que essas regiões consideradas estratégicas são fomentadas pelo agronegócio.
A TG Core acredita que o esse é um segmento mais resistente a crises, ajudando o fundo a se manter num patamar superior de risco/retorno.
Deste modo, até em sua carteira de Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI), o TGAR11 pulveriza seus negócios. São 42 séries de CRI, com distribuição em 10 estados.
De igual modo, a diversificação dos recebíveis e com mais da metade da carteira composta por séries sênior, a gestora vê maior nível de proteção. A taxa média de juros da carteira de CRI fechou o último mês em 11,06% a.a.
5. Geração de caixa (reserva de contingência)
O investidor de fundos imobiliários espera constância no pagamento de rendimentos. Por esse motivo, o TGAR11 tem como política a geração de caixa para eventuais distribuições. Este elemento atua em conjunto com a mitigação dos riscos.
Caso haja algum imprevisto, seja no atraso das vendas dos empreendimentos ou algum problema com o pagamento dos juros dos CRIs, o caixa do fundo serve como um “colchão financeiro”. Acima de tudo, essa reserva de contingência contribui com a redução da volatilidade dos dividendos, trazendo maior previsibilidade ao investidor.
Em maio de 2022, o TGAR11 possuía em caixa R$ 6,6 milhões de resultados não distribuídos. Como a legislação determina a distribuição semestral de 95% do resultado caixa no semestre, consequentemente, esse valor poderá ser pago aos cotistas nos próximos meses.
Cotistas do TGAR11 colhem os frutos das estratégias
Não seria exagero afirmar que esse conjunto de estratégias tem funcionado para o TGAR11.
Em maio de 2022, o fundo distribuiu R$ 1,44 por cota, o equivalente a um dividend yield mensal de 1,20%, ou, 15,40% anualizado. A expectativa da gestora, a TG Core Asset, é que os próximos rendimentos aumentem para R$1,50 e R$1,60.
Nos últimos 12 meses, o TGAR11 distribuiu R$ 14,30 por cota, o que equivale a um dividend yield de 12,21%. No mercado secundário, as cotas do fundo apresentaram variação positiva de 3,77%, considerando-se os dividendos.
O setor imobiliário como um todo está sujeito a diversos riscos que, além dos fatores próprios de cada segmento, também são influenciados pela dinâmica econômica. No atual momento, a aversão ao risco vem crescendo à medida que a inflação aumenta e os juros ultrapassam a casa dos dois dígitos.
Por isso, a gestora do TGAR11 possui uma estrutura robusta para monitorar todos seus ativos, acompanhando de perto cada movimento do mercado. Se o setor imobiliário pode sofrer com a dinâmica macroeconômica e com as nuances do mercado imobiliário, a gestão ativa tem um papel fundamental para proteger o fundo dos diferentes tipos de riscos.
