Em agosto, o fundo imobiliário Suno Logística (SNLG11) recebeu uma proposta do fundo GGRC11 para a compra de todos os seis ativos de seu portfólio, no valor de R$ 299 milhões. Em entrevista, Guido Andrade, analista da Suno Asset, trouxe detalhes sobre o andamento da proposta e a visão da gestora.
Quando a Suno Asset assumiu a gestão do SNLG11, em maio de 2022, o fundo já enfrentava desafios significativos. “Herdamos um fundo que operava com duas SPEs (S1 e S3), criadas em 2021, e foi necessário realizar auditorias para assegurar que todas as práticas contábeis estavam em conformidade”, explica Andrade. As auditorias revelaram inconsistências, como a classificação incorreta dos imóveis, que eram contabilizados como estoque em vez de Propriedade para Investimento (PPI), além da ausência de contabilização da depreciação desses ativos.
Andrade destaca que essas irregularidades impactaram diretamente os resultados do fundo. “Como as SPEs seguem o regime de competência, um eventual resultado negativo impedia a distribuição de rendimentos. Foi o que aconteceu com o SNLG11, que ficou impossibilitado de distribuir proventos durante um período crítico.”
Após a auditoria, o valor dos ativos foi reavaliado, passando de R$ 280 milhões para R$ 311,1 milhões. Contudo, o passivo também aumentou de R$ 138 milhões para R$ 187,7 milhões, resultando em uma queda no patrimônio líquido, de R$ 142 milhões para R$ 123 milhões. “Isso gerou um resultado negativo de quase R$ 13 milhões”, ressalta o analista.
SNLG11: gestora vem adotando medidas para gerar valor ao cotista
Desde então, a Suno Asset após assumir o fundo tomou várias medidas para gerar valor ao cotista como a terceira emissão do fundo, renovação do contrato de locação com a Ceratti por 10 anos, entrega e expansão do imóvel para a Magna, distrato negociado com a Itambé no valor de R$ 1,5 milhão e dissolução das SPEs, incorporando todos direitos e obrigações ao fundo para ter o retorno da distribuição de rendimentos aos cotistas.
Porém, apesar de todas medidas, ainda existem desafios relacionados à estrutura de capital do fundo, gerando grande necessidade de caixa nos próximos meses. Sendo eles, uma alavancagem extremamente elevada, uma LTV de 65,48%, Wault de 3,58 anos, forte pressão de caixa nos próximos meses, com mais de 100 milhões de obrigações a honrar até o primeiro semestre de 2025, com CCV Santa Luiza (80 mi) e amortização SD CRI 11 (25 mi).
Dessa forma, foi decidido engajar em algumas ações de potencial social, como a combinações de negócios ou venda de portfólio para cumprimento das obrigações no curtíssimo prazo do fundo, redução da exposição dos cotistas à alavancagem e maior liquidez.
Segundo Guido, caso confirmado a negociação de vendas, o GGRC11 absorverá as obrigações, além disso no negócio proposto, os cotistas vão receber cotas de GGRC11, sendo um veiculo menos alavancado, com estrutura mais robusta, maior diversificação e com a liquidez expressiva.
Live comenta proposta do GGRC11
A proposta apresentada pelo GGRC11 envolve a aquisição dos ativos do SNLG11 por R$ 299 milhões, valor do qual serão deduzidos os passivos e acrescido o caixa disponível do fundo. “O GGRC11 vai absorver as obrigações, incluindo os CRIs e o contrato de compra do imóvel Santa Luzia”, destaca Andrade. Os cotistas do SNLG11 receberão cotas do GGRC11 na proporção de 3,2853 cotas para cada cota do SNLG11. “O GGRC11 é um veículo menos alavancado, com uma estrutura de capital mais robusta e maior liquidez, o que beneficia os cotistas”, acrescenta.
Com a conclusão desses processos, o SNLG11 passaria a ser um fundo de investimento imobiliário concentrado em um único ativo, o GGRC11, com um patrimônio líquido de aproximadamente R$ 8 milhões. Essa situação, segundo a gestão, será temporária até que os processos de dispensa do ITBI sejam resolvidos e o fundo possa ser liquidado, entregando o saldo final aos cotistas.
A Suno Asset está recomendando que os cotistas do SNLG11 votem favoravelmente à proposta de alienação dos imóveis e à operação com o GGRC11.
“Nossa leitura é que, embora não seja o melhor negócio do mundo, é uma solução que endereça todos os desafios atuais e ainda gera valor para o cotista”, afirma Andrade. Segundo ele, o trabalho realizado pela gestão nos últimos dois anos foi focado em recuperar do SNLG11 e melhorar sua situação. “Entregamos um produto melhor do que o histórico herdado, e essa operação representa a melhor saída para proteger o patrimônio dos cotistas”, conclui.
