Escalada da Selic ou uma possível volta da tributação: o que vem derrubando o IFIX?
O IFIX, Índice de Fundos Imobiliários (FIIs) da B3, vem sofrendo algumas pancadas ao longo deste ano, com os debates sobre tributação de rendimentos de FIIs, o avanço da Selic e um cenário de indefinição da retomada da economia.
O IFIX já acumula uma queda de aproximadamente 5,05% de janeiro até 18 de agosto. Mas que fator vem afinal impactando o índice nas últimas semanas, com perdas contínuas?
O principal índice de fundos imobiliários da B3 começou 2021 com algum fôlego e até meados de março seguia com um leve avanço. Desde então, o benchmark vem desacelerando em um movimento impulsionado pela reforma tributária e a política monetária.
Impacto da reforma tributária nos fundos imobiliários
Em meados de junho, a proposta da reforma tributária foi entregue à Câmara dos Deputados, com um texto que modificava os rendimentos de FIIs com cotas negociadas em Bolsa distribuídos à pessoa física. A partir de 2022, os ganhos de capital, além da amortização e da alienação de cotas, passariam a estar sujeitos a uma alíquota de 15%.
Atualmente, a classe de ativos é tributada em 20% em caso de lucro por meio de valorização de cotas alienadas. Para os cotistas que não se enquadram como pessoas físicas, a proposta previa que a tributação na distribuição de proventos passaria para 15%, ante 20%.
No meio desse debate, os investidores em fundos imobiliários tiveram um dia difícil em 25 de junho. A proposta apresentada pelo ministro da Economia, Paulo Guedes, retirava a isenção de imposto de renda, um dos principais incentivos para o investimento em FIIs.
No mesmo dia em que a proposta foi apresentada, o IFIX recuou 2,02%, no pior pregão do ano.
Mas o índice conseguiu recuperar parte das perdas logo em julho, depois que o relator Celso Sabino (PSDB-PA) anunciou a manutenção de isenção fiscal.
Os rendimentos de fundos de imobiliários (FIIs) continuariam isentos de imposto de renda, ao contrário do que previa a proposta de reforma tributária enviada pela equipe econômica à Câmara dos Deputados.
Contudo, hoje o benchmark ainda acumula uma queda de 2,70%.
Impacto menor
Na avaliação de Marcos Correa, especialista em FIIs na Suno Research, o debate sobre tributação de rendimentos de fundos imobiliários já tem um impacto bem menor no IFIX do que quando o projeto foi anunciado.
“Esse não é mais um componente tão forte, a menos que os parlamentares e o governo voltem a falar disso, aí realmente pode bagunçar”, explica Correa, lembrando que a proposta de reforma tributária continua em tramitação na Câmara dos Deputados.
É o que sustenta também Jacinto Pedro, especialista em FIIs do Funds Explorer: até a reforma tributária chegar ao plenário do Congresso Nacional para a votação definitiva, o projeto de tributação de rendimentos de FIIs corre risco de ser, mais uma vez, modificado. Pedro pondera que os investidores devem, portanto, comemorar a isenção fiscal, mas “ainda com os pés no chão”.
Emissões de cotas podem ganhar mais força
Enquanto a isenção se mantiver como uma das vantagens dos fundos imobiliários, Correa entende que as emissões de cotas devem retornar “talvez até com mais força”.
No início da pandemia, houve uma queda no número de captações, mas o mercado foi aos poucos voltando a patamares anteriores à crise sanitária — até que a possível tributação fez investidores pisarem no freio.
Selic vem pressionando IFIX
Há outro ponto que está pressionando o IFIX: o avanço da Selic. No início de agosto, o Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central (BC) decidiu elevar a taxa básica de juros em 1 ponto porcentual, para 5,25% ao ano. Os diretores do BC avisaram ainda que está previsto novo aumento de 1 p.p para a próxima reunião.
Desde a decisão, o IFIX acumula uma queda de aproximadamente 3,38%.
Marcos Correa explica que a expectativa de alta da Selic costuma jogar os FIIs para baixo. Destaca que esse é, atualmente, o ponto que mais está pressionando os fundo imobiliários.
O especialista observa que, “se o BC decidir elevar mais ainda [a Selic], surpreendendo essas previsões, então realmente os fundos imobiliários poderiam sofrer um impacto maior ainda, porque existe essa correlação inversa com os juros futuros. Se a Selic subir ainda mais, os FIIs devem descer também”.
O que esperar do IFIX até o final do ano?
Para Correa, o cenário do índice até o final do ano não deve variar muito em comparação ao que vemos hoje.
“Como a Selic vai continuar subindo até o fim do ano, os juros futuros podem ter algum tipo de impacto. A gente deve ver o IFIX com essa dificuldade por enquanto”, avalia.
Mas o especialista insiste que o mercado deve continuar atento ao anúncio definitivo de que não haverá tributação sobre os rendimentos de fundos imobiliários.
“Se por acaso a gente ouvir isso, então ótimo, já destravamos um problema aí”. “Isso pode aliviar um pouco o IFIX”, completa.
Na avaliação de Jacinto, o setor deve focar agora no curto prazo, na recuperação da economia e na vacinação em massa contra a Covid-19. Nesse cenário, ele acredita que dois segmentos podem ter um “retorno interessante”: shoppings e escritórios — além disso, podem reforçar o índice e levá-lo a ganhos mais frequentes.
A taxa básica de juros deve continuar, porém, no radar dos investidores. “É preciso verificar e enxergar realmente até onde a Selic vai. O mercado tem uma expectativa de alta ainda maior e os FIIs já estão respondendo a essa análise, respondendo negativamente, caindo. Se por acaso, até o fim do ano, o Copom resolver surpreender e aumentar mais ainda, é possível que a gente veja o IFIX cair mais ainda.” Contudo, se a Selic estabilizar, Correa acredita que o índice deve se estabilizar também.
