Empresa de Lemman, Telles e Sicupira, São Carlos (SCAR3) vende participação em edifícios por R$ 865 milhões
A São Carlos Empreendimentos e Participações (SCAR3) anunciou, nesta terça-feira (19), a venda da totalidade de sua participação nos Edifícios Centro Empresarial Botafogo (CEB), Morumbi Office Tower (MOT) e Corporate Plaza Alameda Santos 2477 por R$ 865 milhões a um fundo de investimento imobiliário (FII) – sem revelar a gestora.
Acionistas da Americanas (AMER3) e fundadores da 3G Capital, Jorge Paulo Lemann, Marcel Telles e Carlos Alberto Sicupira controlam a São Carlos – empresa que, na Bolsa, tem valor de mercado de R$ 1,4 bilhão.
O portfólio vendido pela São Carlos tem 58.875 metros quadrados de área bruta locável. O comprador é um Fundo de Investimento Imobiliário – FII e a liquidação financeira da transação se dará da seguinte forma: 42,5% na primeira parcela na assinatura da escritura de compra e venda, mais 9% na segunda parcela em até 12 meses, contados da escritura, corrigido pelo IPCA, e 48,5% na parcela final em até 24 meses, a partir da escritura, também corrigido pelo IPCA.
A estrutura da operação da São Carlos considera a retenção de 5,5% do valor da transação na primeira parcela para fins de renda mínima garantida para o fundo. A parcela final poderá contar com o pagamento de até 18,7% do valor da transação em cotas do Fundo.
O comunicado ao mercado publicado pela São Carlos no site da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), ressaltou que a efetivação da operação está sujeita à superação de condições precedentes usuais neste tipo de negócio.
Segundo o site da empresa, a São Carlos encerrou dezembro de 2022 com um portfólio de 115 imóveis avaliado em R$ 5,5 bilhões, faturamento anualizado recorrente com aluguéis e serviços calculado em R$ 305 milhões. A empresa teve lucro líquido de R$ 47,8 milhões no segundo trimestre de 2023, revertendo prejuízo líquido de R$ 27,6 milhões no mesmo intervalo em 2022. No 2T22, a receita com venda de imóveis foi de R$ 250,2 milhões.
O cap rate da venda é de 7,4%, considerando a receita de locação dos contratos vigentes. Com a venda, a Taxa Interna de Retorno (TIR) real após impostos do Portfólio será de 27,3% ao ano. O valor da Transação é 14,6% abaixo do NAV (Net Asset Value).
Cap rate é a abreviação de capitalization rate, que em tradução significa “taxa de capitalização”. Trata-se de um indicador que calcula a média de retorno de capital quando este é investido em um imóvel. O que pode ajudar na decisão de um investidor acerca de determinada aplicação imobiliária.
Com isso, sua função é bastante parecida com a desempenhada pelo ROIC (retorno sobre capital investido). Porém, focado apenas no mercado imobiliário.
A fórmula de cálculo do cap rate é a seguinte:
Cap rate = aluguel anual / valor total do ativo
Primeiro divide-se o valor que será recebido de aluguel ao longo de um ano inteiro e pelo valor total do imóvel. Em seguida, multiplica-se o resultado por 100 para obter o percentual do cap rate.
Exemplificando: um imóvel que custa R$ 500 mil terá um contrato de aluguel de R$ 1 mil ao mês. No acumulado do ano serão recebidos pelo proprietário R$ 12 mil. Logo, o cap rate deste imóvel é de 12 mil divididos por 500 mil, o que dá 0,024.
Logo, o percentual do cap rate é de 2,4%. Isso quer dizer que o retorno que o investidor terá nesta transação é de 2,4%. Assim, caberá a ele analisar se esta opção é vantajosa.
Vale ressaltar que diversos fatores interferem no cap rate de um imóvel, como inflação, tipo do imóvel e o destino de uso deste bem. Isso faz com que não haja tanta disparidade nos valores de cap rate encontrados no mercado.
Cotação da São Carlos
A São Carlos fechou a sessão do Ibovespa com alta de 0,11%, cotada a R$ 25,47. As ações da empresa subiram 40,33% este ano – e têm alta acumulada de 12,3% em setembro.
