A crise causada pela pandemia do coronavírus (covid-19) serviu como argumento para que o Santader (SANB11) traçasse uma estratégia jurídica para tentar revisar contratos firmados há quase uma década com o fundo Rio Bravo Renda Varejo (RBVA11).
A estratégia do banco espanhol passa por pedir, separadamente, a reavaliação de 28 contratos, firmados com o RBVA11, de prédios que abrigam agências do Santander espalhadas pelo Brasil.
O SUNO Notícias apurou que a judicialização dos contratos deixou executivos da Rio Bravo, que administra o fundo RBVA11, incrédulos. O fundo possui cerca de 28 mil cotistas e tem um patrimônio de cerca de R$ 1,4 bilhão. O contrato com o banco espanhol representa cerca de 55% da rentabilidade da carteira atual e 30% do total.
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O argumento do Santander, que anunciou lucro de R$ 3,7 bilhões no primeiro trimestre de 2020, é que a crise do coronavírus colocou o banco em risco financeiro e que o valor dos aluguéis está acima do praticado pelo mercado.
A alegação, porém, é contestada por especialistas dada a característica dos contratos.
“Contratos atípicos são muito reverenciados no mercado, muitos fundos os têm. São contratos longos, com algumas condições, como a de não poder pedir revisão do aluguel antes do prazo, por exemplo. É quase como um financiamento imobiliário: muitos deles são buit to suit ou sale and leaseback”, disse Marcos Baroni, especialista em fundos imobiliários da Suno Research.
O contrato atípico tem com foco no longo prazo e é referente a um imóvel ou empreendimento que tenha sido personalizado ou construído sob medida para o locatário.
Procurados, o Santander informou que não irá comentar o caso. A Rio Bravo ainda se pronunciou até o fechamento da reportagem.
Santander e RBV11 têm relação desde 2012
O imbróglio jurídico que o RBVA11 deve enfrentar agora tem início em 2012. Naquele ano, o banco espanhol decidiu por obter mais liquidez e optou, então, por vender 28 prédios à cotistas.
A Rio Bravo foi escolhida para administrar o fundo e captar o montante necessário para aquisição e, em troca, firmou um contrato válido por dez anos com o Santander remunerando o aluguel de acordo com a operação financeira.
Pelo contrato ter sido firmado com essa característica, os valores dos aluguéis ficaram, realmente, acima dos cobrados no mercado.
Para Alex Pomilio, membro do Grupo de Investidores em Fundos Imobiliários (GRIFI), o preço mais alto, porém, é justificado dado ao preço pago na época pelos prédios.
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“Havia interesses em valores intrínsecos para o banco na época. Na época, quando eles decidiram vender, eles o fizeram com valor muito acima do mercado e isso ajudou o Santander a se capitalizar”, afirmou Polimilio.
De acordo com o membro do GRIFI, o Santander sabia das características do contrato e se beneficiou do valor há oito anos atrás.
“O imóvel de Porto Alegre foi vendido por R$ 11,8 milhões. E, agora, o Santander avalia por R$ 9,4 milhões. Pode ser que o banco esteja certo na avaliação, mas isso não é relevante porque na época, foi uma operação que cobria o valor do imóvel e também a operação financeira”, disse.
Para o membro do GRIFI, a judicialização dos contratos pode, inclusive, gerar insegurança jurídica para novos negócios.
“A tentativa, sem dúvida, é danosa e gera uma visão distorcida do que sempre aconteceu na solidez de contrato atípico. Eu não acredito no êxito do Santander. O banco conseguiu apenas uma decisão favorável, mas com certeza você gera um desconforto”, afirmou.
O Santander, porém, deve encontrar resistência também no meio jurídico. Segundo a “Veja”, o juiz Marco Antônio Barbosa de Freitas afirmou, em uma das decisões que já saíram, que o argumento do banco não deve ser levado adiante.
“Aliás, às vésperas da chegada da dramática pandemia, a instituição financeira lucrou 3,77 bilhões de reais, o que coloca uma pá de cal sobre o argumento de que necessita reequilibrar o contrato”, disse, em decisão, segundo a revista.
Santander recomendou fundo um mês antes
Além do impasse na Justiça, o Santander também acabou prejudicando os próprios clientes. No início do mês passado, a corretora do banco recomendou que os investidores comprassem cotas do RBVA11.
Segundo a avaliação do analista responsável pela indicação, o contrato firmado com agências bancárias se mostrava mais seguro durante a crise causada pelo coronavírus.
Com o impasse que surge na Justiça, o RBVA11 pode perder até 25% do rendimento mensal pago, segundo especialistas ouvidos pelo SUNO Notícias. A judicialização dos contratos, porém, parece não ter desanimado os investidores.
Nesta quarta-feira (15), o RBVA11 opera em leve alta de 0,76%, cotado a R$ 130,99.
