O Banco Safra divulgou, em relatório, o início da cobertura de Fundos Imobiliários (FIIs) do setor de lajes corporativas, deixando evidente o viés positivo no segmento. “Esperamos uma recuperação da ocupação dos imóveis corporativos em São Paulo e no Rio de Janeiro”, afirmou o banco, no texto.
O principal motivo do Safra para ver como promissor esse setor específico de fundos imobiliários é a volta aos escritórios após o avanço da vacinação contra Covid-19. Os analistas apontam que há mais demanda e procura com o crescimento das empresas, e possibilidade de aumenta da oferta também nos próximos anos.
“Além disso, o valuation descontado do setor oferece um bom ponto de entrada. O preço sobre o valor patrimonial está no nível mais baixo dos últimos dez anos”, diz o relatório.
O banco também acredita que haverá desaceleração da inflação ao longo dos próximos meses, enquanto a economia brasileira ficará perto do fim do ciclo de alta na taxa básica de juros, a Selic.
Combinando todos esses fatores mencionados, pode ocorrer uma rotação de portfólio em direção aos fundos de tijolos.
O Banco Safra tem a recomendação de compra para os seguintes fundos imobiliários:
- JS Real Estate (JSRE11) – Preço alvo para 2022 de R$ 89,4 por cota;
- BTG Pactual Corporate Office Fund (BRCR11) – Preço alvo para 2022 de R$ 78,8 por cota;
- Prime Properties VBI (PVBI11) – Preço alvo para 2022 de R$ 105,5 por cota;
- Vinci Offices (VINO11) – Preço alvo para 2022 de R$ 52,1 por cota; e
- Autonomy Edificios Corporativos (AIEC11) – Preço alvo para 2022 de R$ 91,5 por cota.
Top picks de Fundos Imobiliários do Safra
Os top picks são os fundos imobiliários JSRE11 e PVBI11. “Gostamos de JSRE pelo portfólio de alta qualidade (99% de sua carteira de imóveis está exposta a prédios com classificação AAA ou AA)”, diz o banco.
A área vaga no portfólio do JSFRE11 está localizada em regiões muito demandadas, como Avenidas Paulista e Chucri Zaidan (o que deve favorecer a ocupação do espaço vago). Existe também uma boa diversificação da carteira de inquilinos (o maior locatário ocupa menos de 13% da ABL total do fundo), de acordo com os analistas.
O fundo PVBI11 possui um portfólio “altamente resiliente e com localização premium (região da Faria Lima, Juscelino Kubitschek e Brigadeiro Luís Antônio), com 100% dos imóveis AAA e que contam com data de construção relativamente recente”.
O fundo imobiliário também tem baixa vacância (0,1% de vacância física) e inquilinos com bom perfil de crédito. O Safra espera, portanto, um ganho real de aluguel nos próximos anos, e a atuação exclusiva em regiões com baixa vacância deve proporcionar reajustes reais de preços.
Recuperação à vista
No contexto de recuperação, o Safra ressalta que no período pré-pandemia o mercado de lajes corporativas apresentava redução na taxa de vacância e forte absorção de área, o que vinha levando a vacância para níveis cada vez mais baixos.
Com a chegada da pandemia, muitas empresas devolveram as áreas em que estavam localizadas. Em conjunto com um movimento de entregas de novas áreas, o segmento ficou desequilibrado, o que também levou a um aumento considerável de vacância.
“No entanto, estamos com uma visão otimista para o mercado de lajes corporativas olhando para os próximos anos. Se por um lado a vacância elevada é ruim, por outro ela desestimula o lançamento de novos empreendimentos”, diz o relatório.
O banco espera que São Paulo, ao longo dos próximos três a quatro anos, terá entregas de baixa relevância de empreendimentos corporativos. Isso, portanto, não deve mudar a dinâmica de aumento na ocupação. Já no Rio de Janeiro, que já passa por uma vacância elevada há alguns anos, a cidade não deve ver entrega de novas áreas.
“As empresas que tinham área para devolver já o fizeram entre os anos de 2020 e 2021. Então não há mais espaço para esse movimento, em nossa opinião, enquanto algumas companhias que devolveram áreas projetando a falta de necessidade dos espaços corporativos estão voltando atrás de suas decisões”, ressalta o relatório.
Fechamento do Ifix
O Ifix, índice que concentra diversos Fundos Imobiliários, fechou em alta de 0,28%.
