Veja os riscos e vantagens de investir em fundos imobiliários “mono”
Os fundos imobiliários vêm ganhando cada vez mais espaço na carteira dos investidores. É comum ver brasileiros que gostam de investir em imóveis, e investir em um fundo imobiliário é uma maneira mais barata de fazer isso.
Pelo valor da cota ser menor do que o valor de imóvel inteiro, os fundos imobiliários permitem que o investidor tenha uma maior diversificação em sua carteira.
Além disso, existem diversos fundos disponíveis para os investidores, e dentre estes, existem fundos que possuem apenas um imóvel, ou até mesmo, apenas um inquilino. Esse tipo de ativo é chamado de ‘Fundo Mono‘.
Existem três tipos de fundos mono. São eles:
- Monoativo e multi-inquilino, são FIIs com apenas um imóvel em seu portfólio, e esse imóvel está locado para mais de um inquilino
- Multiativos e mono-inquilino, são fundos com mais de um ativo, mas todos alugados para o mesmo locatário
- Monoativo e mono-inquilino, são fundos imobiliários com um ativo locado para um locatário.
Enquanto alguns investidores gostam de fundos mono, outros preferem passar bem longe desse tipo de ativo, pois seus riscos tendem a ser mais elevados quando comparados com fundos multi.
FIIs mono cumpriram um papel na história
Para o Marcos Baroni, especialista em FIIs da SUNO Research, os fundos mono cumpriram um papel na história, mas ficaram para trás.
Segundo ele, “a gente precisava dessa fase na evolução da história. Não se tinha condição de ter fundos com muitas propriedades”. Entretanto, o analista acredita que hoje em dia é “bizarro comprar um FII com só um inquilino”.
Baroni explica que investir em um fundo imobiliário monoativo e mono-inquilino é um investimento binário, ou seja, ou está locado e consegue pagar proventos, ou não, não há um meio termo.
Ele lembra que tudo que é mono carrega risco maior. Além disso, as cotas desse tipo fundo tendem a se tornar “item de colecionador”, já que quem tem não quer vender, e não há muita liquidez.
Por sua vez, Vitor Duarte, CIO da SUNO Asset não recomenda que investidores iniciantes comecem por fundos monos. Para o CIO, é importante que os novos investidores elas busquem fundos muito mais diversificados, que tenham outros fatores de risco, pra que um fator de risco possa compensar o outro, o que não acontece em fundos mono, já que os riscos são mais concentrados e a rentabilidade costuma ser binária.
Vantagens de fundos imobiliários mono
Apesar dos riscos maiores, os fundos imobiliários mono também tem algumas vantagens, como o fato de ser mais fácil de estudá-los. Além disso, o fato de os riscos serem maiores permite que os rendimentos também sejam maiores.
Outra característica positiva dos FIIs monoativos ou multiativos e mono-inquilino, é que o investidor sabe exatamente que imóvel é aquele e que inquilino é aquele.
“Você tem um nível de informação muito mais elevado do funcionamento daquele imóvel, daquele contrato, daquela relação, então você consegue conhecer muito bem o risco daquele negócio”, pontua Duarte.
Segundo o executivo da Suno Asset, esse tipo de ativo permite um nível de detalhe muito grande que não costuma ter grandes variações. “Obviamente que o risco da empresa pode flutuar, mas aquele contrato não vai mudar. Ele vai ficar vigente por 5, 10, 15 anos. Você tem um nível de previsibilidade muito grande”, salienta Duarte.
Mais uma vantagem vista por Duarte está ligada ao fato de o investidor conseguir conhecer melhor o ativo, e por isso consegue comprar exatamente aquele elemento que está buscando. Nesse sentido, o cotista tem a alta capacidade de personalizar seu investimento e carteira.
Além disso, Jacinto Santos, Analista CNPI da Suno Research, destaca que muitas vezes o contrato de locação desse tipo de ativo é de longo prazo, o que é um ponto positivo, já que o aluguel “está garantido” por mais tempo.
É comum também que, algumas vezes, o locatário se veja obrigado a renovar o contrato, pois o custo de oportunidade de mudança pode ser muito alto, e a região em que ele está localizado não tenha mais imóveis adequados. Santos explica que quando a operação é muito específica o locatário pode não tem para onde ir, pois não há um imóvel na região que atenda as suas necessidades.
Os riscos desse tipo de ativo
Por outro lado, um dos maiores riscos para FIIs mono é a iliquidez. Para Baroni, os fundos imobiliários mono caminham sempre para uma iliquidez e para um alto risco. Segundo ele, “ou vão dar certo ou errado”.
Embora seja muito comum problemas aparecerem no dia a dia de um fundo imobiliário, quando o FII tem apenas um inquilino ou apenas um imóvel, a “dor de cabeça” tende a ser maior em comparação a fundos multi, pois os riscos estão concentrados. “Se algo der errado em fundos mono, tira o sono do investidor, salienta Baroni.
No caso do monoativo e mono locatário, um dos principais riscos é a vacância, pois se a única empresa no imóvel sair, o prédio fica vago e o cotista fica sem rendimentos. Nesse caso, Jacinto explica que o locatário só terá uma multa por um curto espaço de tempo, e depois o FII fica sem receita imobiliária.
“Depois o gestor teria que lutar contra o tempo para colocar um novo locatário nesse ativo. Visto que é um ativo só, muito provavelmente vai ter mais dificuldade para encontrar [um locatário]” destaca jacinto.
No entanto, o analista explica que caso o contrato seja muito bem estruturado, atípico de longo prazo, e a multa equivalha a todo fluxo de caixa restante até o final do contrato, se houver uma rescisão antecipada, o gestor terá um tempo razoável para encontrar um locatário que tenha aderência ao ativo.
Já os fundos monoativo e multi-locatários têm riscos menores em relação a vacância, em comparação com fundos monoativo e mono locatário.
Se um locatário de um FII com só um prédio, mas com multi-inquilino deixar o imóvel, isso não afeta tanto os rendimentos do fundo. No entanto, “o gestor tem mais trabalho em fazer uma gestão de contratos, negociar os valores dos contratos, e então ele pode até cobrar uma taxa de administração um pouquinho maior que a média de mercado”, explica Jacinto.
Por sua vez, Duarte diz que os riscos dos fundos imobiliários mono são derivados das vantagens, uma vez que o investidor está muito mais suscetível ao risco.
De acordo com o CIO, se a única empresa locatária de um fundo falir, ou então decidir sair do imóvel, o FII estaria numa situação delicada, pois estaria perdendo sua única inquilina.
Já no caso de fundos monoativo, se o empreendimento estiver indo mal, se tiver algum problema, ou uma baixa demanda na região, isso não é bom para o fundo.
Duarte salienta que os a concentração dos fatores de risco em fundos mono.
O que analisar em um FII mono-inquilino e/ou monoativo
Visto que fundos mono têm riscos bastantes concentrados, seria interessante que os investidores analisassem alguns pontos específicos antes de investir nesses ativos.
Para Jacinto, pontos como análise da região, perfil dos inquilinos, preço por metro quadrado na região, qualidade construtiva e espaço para locação, são muito importantes para uma análise completa.
O analista explica que se o contrato for de longo prazo, o custo de oportunidade para o inquilino mudar de imóvel for alto, e ao mesmo tempo a operação da empresa for extremamente específica, os riscos podem ser diluídos, pois a tendência é que a locatária fique no empreendimento.
Por geralmente pagarem mais rendimentos, alguns investidores gostam de ter fundos mono na carteira. No entanto, também há investidores que ficam com medo de comprar cotas de fundos mono por causa dos riscos concentrados. Frente a isso, Jacinto aconselha que os investidores que querem ter cotas desse tipo fundos, mas ainda estão um pouco receosos, que “é só não ter concentração desse tipo de ativo em carteira”.
Investindo em fundos imobiliários com cuidado
Antes de qualquer investimento em ações ou fundos imobiliários é importante ressaltar que quitar as dívidas e fazer uma reserva de emergência deve sempre ser a prioridade. Os analistas da SUNO Research sempre salientam que é necessário antes poupar dinheiro para depois investir, e nunca se endividar para investir ou investir endividado. Esta matéria não é uma recomendação de investimento.
