Fundos imobiliários: as novas restrições devem afetar os rendimentos?
Os fundos imobiliários de shoppings e de escritórios certamente foram bastante impactados pela pandemia de coronavírus (Covid-19). Desde março do ano passado os shoppings vem enfrentando restrições de funcionamento.
Na última semana, foram adotadas restrições de circulação mais severas em diversos estados brasileiros, incluindo São Paulo. Frente a isso, os rendimentos de fundos imobiliários de shopping, que já vinham sendo afetados desde março do ano passado devem continuar sofrendo, uma vez que os horários de funcionamento desses estabelecimentos foi reduzido.
Nos últimos dias o Brasil tem visto a pandemia avançar em uma velocidade indesejável. Na última terça-feira (16) o País bateu um recorde mortes causadas pela Covid-19, quando foram confirmados 2.798 óbitos em um único dia.
De acordo com a Fundação Oswaldo Cruz, o Brasil está vivendo “o maior colapso hospitalar da história”. E é nesse cenário que diversos shoppings e escritórios estão de portas fechadas para e limitar a circulação da população.
Os hospitais no País estão superlotados devido, o intuito dessas medidas é diminuir o contágio da doença.
Rendimentos de FIIs de shoppings terão mais tensão de impacto
Apesar das distribuições de shoppings estarem sendo afetadas desde março do ano passado, o analista CNPI, Jacinto Pedro Neto, destaca que a distribuição de rendimentos terá “mais tensão de impacto porque há o repique de contaminação”.
Ele explica que, obviamente, os shoppings não estão tendo uma atividade operacional satisfatória para a distribuição de rendimentos. E assim, o papel do gestor é comunicar ao mercado que a distribuição daquele fundo imobiliário vai cair.
Um ano desafiador para fundos de shoppings
Pedro Neto acredita que o impacto da pandemia nos rendimentos dos FIIs de shoppings será estendido. “Esse ano, provavelmente, ainda será muito desafiador para os shoppings em termos de rendimentos”.
Segundo o analista, os rendimentos ainda ficarão distantes dos níveis pré-pandemia.
No entanto, ainda há uma luz no fim do túnel. Jacinto aponta que a medida que as atividades foram voltando ao normal, ou seja, como eram antes da pandemia mudar as rotinas, as distribuições devem aumentar.
Novas emissões de cotas não resolvem o problema
Os FIIs precisam distribuir pelo menos 95% do seu lucro ajustado ao caixa em rendimentos e assim não conseguem reter muito em caixa. A única forma de um fundo imobiliário levantar dinheiro são com novas emissões de cotas.
No entanto, os FIIs não podem fazer emissões com o único objetivo de pagar proventos, caso contrário, o movimento se caracterizaria como pirâmide financeira.
Jacinto salienta que ” se houver novas emissões é para adquirir novos ativos, nem que eles sejam financeiros, o que não é uma boa prática de mercado porque o fundo de shopping”
“Se você faz emissão e investe em um ativo financeiro ao invés de colocar em um ativo físico, em shopping, não é uma boa prática de gestão, então eu não acredito que haverá aumento de emissões de shoppings”, completa.
Fundos que tiveram rendimentos afetados pela pandemia
Durante o começo da pandemia, alguns fundos de shoppings deixaram de pagar rendimentos aos cotistas em meio as turbulências causadas pelo vírus.
O XPML11, por exemplo, não pagou proventos aos cotistas em abril e maio do ano passado. Em janeiro do ano passado, ou seja, antes da pandemia, o valor pago pelo FII havia sido de R$ 0,61 por cota.
Quase um ano depois, em em janeiro deste ano, o XPML11 pagou R$ 0,67. No entanto, o valor voltou a cair e em março o FII pagou 0,25 por cota.
Por sua vez, o ABCP11, que no início de 2020 chegou a distribuir R$ 0,83 por cota, não pagou rendimentos por quatro meses após a chegada da Covid-19 no Brasil.
Quase um ano depois, no mês passado, o ABCP11 distribuiu aos cotistas R$ 0,40 por cada cota, contra R$ 0,49 pagos em fevereiro de 2019.
Além disso, o VISC11 também viu o valor dos seus rendimentos caírem em meio as turbulências no mercado. Enquanto no primeiro mês de 2020 chegou a pagar R$ R$ 0,63 por cota, em março daquele ano o valor caiu para R$ 0,30.
Em setembro, o valor dos dos proventos voltou a subir e no mês passado o fundo imobiliário pagou R$ 0,55 por cota aos seus cotistas.
Investindo em fundos imobiliários com cuidado
Antes de qualquer investimento em ações ou fundos imobiliários é importante ressaltar que quitar as dívidas e fazer uma reserva de emergência deve sempre ser a prioridade. Os analistas da SUNO Research sempre salientam que é necessário antes poupar dinheiro para depois investir, e nunca se endividar para investir ou investir endividado. Esta matéria não é uma recomendação de investimento.
