RBR busca fundamento e não vê crise no mercado corporativo de FIIs
A pandemia do coronavírus (covid-19) e a consequente ida ao home office deixou uma dúvida sobre qual será o impacto dessa crise no mercado de lajes corporativas. Para a RBR Asset não há dúvida que o problema chagará, mas os bons ativos, contudo, não devem ser fortemente atingidos.
“Quando falamos de prédios AAA, concluímos que o aumento da vacância pode ser até de 5%. Nas regiões nobres, 95% dos imóveis estão ocupados. Com um tremendo fluxo de caixa positivo, a dinâmica de preço não muda”, disse Bruno Santos, sócio e portfólio manager da RBR, que possui R$ 3,5 bilhões sob gestão atualmente.
Para Santos, a disposição de novos layouts, com mesas mais afastadas, salas de reuniões com menor capacidade e espaços menos apertados, também devem compensar o aumento da vacância em torres corporativas nobres.
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“Isoladamente, um ou outro fundo pode ser afetado. Mas, o novo ambiente, com a chegada do coronavírus, faz com que os layouts dos escritórios também mudem. Antes muita gente trabalhava no mesmo espaço, e agora caberá menos gente e isso pode casar com a vacância”, afirmou.
“O principal setor que apostamos é o setor corporativo de São Paulo, sempre AAA, e entendemos que hoje é o melhor risco retorno hoje junto com o crédito”, completou Bruno Santos.
Confira a entrevista do SUNO Notícias com Rodrigo Glatt, sócio da RBR Asset Management:
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-Me falem um pouco da história da RBR e da filosofia de investimentos de vocês…
Somos uma gestora focada 100% no mercado imobiliário. Por si só, o olhar da RBR para vários setores acaba contribuindo muito para a tomada de decisão, que é sempre feita em colegiado.
Sempre temos o portfólio manager e o comitê de investimentos, com o CEO, o head de incorporação e o head de properties. Esse comitê vale para todos os mandatos. A decisão, portanto, é tomada em conjunto e socializamos o conhecimento.
Temos também uma área de incorporação. A RBR desenvolve junto com incorporadoras prédios para diferentes fins. Essa área de incorporação gera muita inteligência. Esse é o DNA da RBR, uma casa que se apega muito a fundamento, a última coisa que olhamos é o dividendo. O dividendo é a consequência de um bom tijolo.
A RBR começou em 2014 e isso é fundamental. Algo que vale a pena também é ser partnership e aqui funciona, inclusive. Anualmente, a empresa tem um modelo meritocrático de premiar e ter a oportunidade de aumentar a participação na empresa ao longo dos anos.
Acompanhamos cerca de 117 fundos diariamente, tese de investimento, então brincamos que não temos amor a nenhum ativo. Temos preços de compra e venda.
Nosso objetivo é sempre entregar um bom dividendo, mas com fundamento muito forte das nossas posições. O principal setor que apostamos é o setor corporativo de São Paulo, sempre AAA, e entendemos que hoje é o melhor risco retorno hoje junto com o crédito.
Gostamos bastante de crédito e temos um bom risco retorno hoje.
-Como vocês analisam a crise atual?
Para investir em crédito, um fundo imobiliário é o melhor local para você investir já que você não tem resgate durante crises.
Temos visto poucos casos de grandes problemas na indústria. Vimos algumas solicitações que o tomador tinha um grande patrimônio, mas que a receita ficou muito pequena.
A nossa indústria faz crédito imobiliário e não financeiro, então sempre temos uma garantia real por trás. Isso é o que dá muito conforto também.
Tem uma diferença muito grande entre crise de liquidez e insolvência. Temos, em média, reserva de 3 a 6 meses em cada operação e não acessamos nenhuma. Isso mostra que o nossos fundos foram muito bem.
O que eu sinto é que o investidor precifica dividendo, mas não precifica tão bem risco. É muito importante que isso seja ponderado. É diferente comprar um risco na Faria Lima e outro em uma cidade X pagando a mesma coisa. O risco é diferente.
Nos FIIs a percepção de risco é super importante para que o investidor esteja no detalhe para entender.
-O home office deve afetar as lajes corporativas?
Isoladamente, pode ser afetado. Mas, o novo ambiente, com a chegada do coronavírus, faz com que os layouts dos escritórios também mude. Antes muita gente trabalhava no mesmo espaço, e agora caberá menos e isso pode casar com a vacância.
Quando falamos de AAA, concluímos que o aumento da vacância pode ser até de 5%. Nas regiões nobres, 95% dos imóveis estão ocupados. Com um tremendo fluxo de caixa positivo, a dinâmica de preço não muda. Nesse momento atual, o preço ainda é pra cima.
Existia um desequilíbrio com excesso de demanda, mas a demanda continua superior do que o estoque disponível e a baixa oferta continua pelos próximos dois ou três anos, falando de São Paulo e boa regiões. Imóveis B, C ficam mais complicado.
Nossa tese é fundamentada em encontrar imóveis 10%,15%,20% abaixo do custo de reposição.
Um bom prédio, no longo prazo, deveria ao menos valer quanto custa. Olhando para frente, entendemos que o covid-19 tenha esse impacto, mas para a gente é muito mais importante a crise econômica.
Teremos um PIB de até -7% e, no ano que vem, uma recuperação forte. Entendemos que é um evento passageiro, mas isso pesa mais do que o home office. A empresa vai passar por uma crise e ela usa o home office para reduzir custos. Mas fica meio nublado quanto é a crise e quanto será realmente indo para home.
Então é muita coisa na balança para falar que os escritórios vai acabar. Shopping e varejo foram muito mais afetados dado que o business dele fechou. No shopping tem uma série de pequenos empresários lá dentro. Então, mesmo quando reabrir, quanto tempo vai demorar para as pessoas terem confiança? Entendemos que é uma recuperação longa com dois, três anos.
-E os fundos de logística?
Gostamos muito de logística, mas tem muito poucos listados. Quando olhamos o metro quadrado, vemos o preço caro. Como não compramos yield, compramos tijolo, temos que analisar o preço do metro quadrado, e achamos caro. Nosso olhar é sempre fundamentalista.
Se você tem um ativo com mais fundamento, ele sofre menos. Sempre tem gente interessada. Quando olhamos um horizonte de dois, três anos somos muito otimistas pois olhamos bons pontos de compra. Quando olhamos para o curto prazo, o nível de certeza é menor.
Entrevista com RBR Asset Management
