Apesar das turbulências em 2021, o IFIX, o índice de fundos imobiliários da B3, conseguiu terminar o ano com uma desvalorização de apenas 2,28%, após ter acumulado quedas de mais de 10% em alguns períodos do ano.
Pressionado por questões como o aumento do risco fiscal do governo e o fantasma da tributação de rendimentos de fundos imobiliários, o desempenho do IFIX e dos FIIs também refletiu a inflação crescente. A instabilidade e as incertezas impactaram os fundos imobiliários. Será assim em 2022? E o que fazer nesse cenário de indefinições? A saída é buscar, claro, setores mais seguros nesse quadro tumultuado, que de alguma forma deve persistir em 2022.
Vale relembrar portanto como o investidor atento se comportou no ano passado. Ao final de 2021, as quedas mais fortes do IFIX estavam concentradas em ativos de tijolo. Por outro lado, um levantamento da Teva Indices, empresa especializada em índices para ETFs, revelou que os FIIs de papel foram os únicos que apresentaram desempenho positivo no ano passado.
No segundo semestre, o IFIX estava cada vez mais pressionado com os temores relacionados à alta de preços, e por isso os fundos imobiliários de papel, com ativos atrelados à inflação, estavam performando melhor.
Como em 2022 o IFIX também deve enfrentar meses difíceis, conversamos com Gabriel Barbosa, membro do comitê de investimentos da TRX. Anos eleitorais são historicamente mais imprevisíveis, lembra ele — ainda mais com um cenário de inflação elevada.
Além disso, os fundos imobiliários devem continuar enfrentando obstáculos este ano, como a pandemia e a alta dos juros. No entanto, Barbosa aponta que há uma luz no fim desse túnel interminável. Ele acredita que o segundo semestre tende a ser de estabilização ou recuperação, “a menos que apareça um surpresa muito negativa.”
O integrante do comitê de investimentos da TRX lembra que há “fortes possibilidades” de o Banco Central (BC) interromper o ciclo de juros altos — a Selic está em 9,25% ano, só para lembrar. A próxima reunião do Copom (Comitê de Política Monetária) será em 1º e 2 de fevereiro, e a taxa pode chegar aos 11,75% no primeiro trimestre. Deve cair, segundo a maioria dos analistas, no segundo semestre. Nesse cenário, “fundos imobiliários, principalmente de tijolo, devem ter um desempenho melhor.”
Especialistas contam aqui quais serão as perspectivas para os setores e ativos mais promissores, certeiros, com possibilidade de pagar bons rendimentos, para este ano.
Setores de FIIs para ficar de olho em 2022
A melhor opção é sempre manter uma carteira balanceada e com ativos variados, como se sabe.
Para Gabriel Barbosa, fundos imobiliários de tijolo podem ser uma opção certeira para se ter na carteira em 2022, principalmente se os ativos dentro do FII tiverem contratos atípicos de longo prazo, com boa localização e estrutura, e locados para grandes empresas.
“Essa junção de bons imóveis, locação a longo prazo, com contratos atípicos e para boas empresas, naturalmente garante uma apreciação em meio a um cenário de alta de preços”, explica Barbosa ao SUNO Notícias.
Barbosa sugere olhar com mais atenção para ativos de varejo big box, ou seja, lojas de supermercados, de materiais de construção e atacadistas. “Porque fazem parte de um setor resiliente. As pessoas não deixam de abastecer suas casas ou de ir ao supermercado porque mudou o presidente ou porque estamos em pandemia”, diz.
Outros fundos imobiliários interessantes para se ter na carteira são os do setor de logística, recomenda Barbosa. Ele considera que o segmento deve se manter aquecido: “Imóveis de varejo grande dentro da cidade continuarão potencialmente valorizados, por serem estratégicos.”
Por outro lado, o segmento de shoppings pode não ser o mais oportunos para este momento, segundo o membro do comitê de investimentos da TRX. Apesar de acreditar que os shoppings devem se manter atraentes, Barbosa explica: “Se o investidor já tem fundo de shopping na carteira, não vale a pena sair. Mas, se ele não o tem, é preferível esperar um pouco para investir, porque pode comprar mais pra frente com um desconto maior.”
Em 2022, esse segmento ainda deve ser pressionado pelas incertezas em relação à pandemia, principalmente com o aumento de casos e o surgimento de novas variantes do coronavírus (Covid-19) – como a ômicron.
Fundos imobiliários de papel devem continuar na carteira dos investidores?
No ano passado os fundos imobiliários de papel se provaram como um bom investimento para o momento de alta de inflação, mas continuam uma aposta acertada?
A TRX avalia que os FIIs de papel vão permanecer se destacando no IFIX, pagando rendimentos mais altos. “Um aumento da Selic também favorece esses fundos, pois alguns deles estão migrando e saindo de papéis atrelados à inflação para os atrelados ao CDI”, diz o especialista.
“Fundos de papel continuam com uma boa perspectiva para este ano e devem se manter entregando dividendos historicamente bem altos. Mas vale começar a procurar oportunidades no tijolo, porque oferece cotas que estão muito baratas”, completa Barbosa.
Existe uma porcentagem ideal para fundos imobiliários de tijolo e de papel na carteira? Para a TRX, essa decisão depende do perfil de cada investidor. “O mais agressivo vai apostar, naturalmente, nos de tijolo agora. O mais conservador terá sempre uma parcela maior de papel”, exemplifica Gabriel.
Na volta a gente compra…
Se há fundos imobiliários que prometem entregar bons resultados aos cotistas neste 2022, há outros que o investidor pode deixar para comprar depois.
Na avaliação de Barbosa, no segmento de tijolo, fundos imobiliários de agências bancarias e educacionais voltados para faculdades não são muito atrativos para este ano.
Barbosa observa que houve uma quebra de paradigma envolvendo FIIs voltados para faculdades. O ensino a distância aumentou e se estabeleceu por causa da pandemia. “A partir de agora, esses ativos vão sofrer mais do que os outros, porque são muito específicos. É difícil trocar o uso do imóvel. E o ensino a distância veio mesmo para ficar”, considera.
Fundos de agências bancárias não são muito interessantes para 2022, lembra Barbosa. A tendência dos bancos é ficar cada vez mais no mundo online, com o crescimento e concorrência inabaláveis das fintechs.
Investir com cuidado em fundos imobiliários
Antes de qualquer investimento em ações ou fundos imobiliários é importante ressaltar que quitar as dívidas e fazer uma reserva de emergência deve sempre ser a prioridade. Os analistas da SUNO Research sempre salientam que é necessário antes poupar dinheiro para depois investir, e nunca se endividar para investir ou investir endividado. Esta matéria não é uma recomendação de investimento.
