Em momentos distintos da economia brasileira, certos fundos imobiliários tendem a aumentar ou reduzir seus dividendos. Com a alta da inflação e da Selic no Brasil, muitos investidores conseguiram alcançar bons retornos com rendimentos de FII de papel, por exemplo, no ano de 2022.
Mas após três meses seguidos de deflação, assim como uma perspectiva de que se aproxima o fim do ciclo da alta de juros, o cenário se tornou mais pessimista para certos fundos de papel no que diz respeito à manutenção do pagamento de dividendos.
Sendo assim, surgem dúvidas a respeito de como investir nos últimos meses deste ano e quais são as perspectivas para os dividendos de FIIs em 2023. Antes disso, é importante entender o comportamento do mercado imobiliário durante o ano de 2022, e assim, observar o que pode ocorrer no futuro.
Para explicar melhor este assunto, o Suno Notícias preparou a Semana FIIs & Dividendos, que vai de 24 a 28 de outubro, com apoio da Cy Capital. Você pode ficar por dentro de tudo que acontece na semana neste link.
Fundos imobiliários em 2022
Com a pandemia de Covid-19, o mercado imobiliário foi puxado em várias direções. A maior demanda elevou os preços dos imóveis, mas os problemas da cadeia de suprimentos aumentaram o custo das novas construções.
Nesse período, a inflação se manteve resiliente e, para evitá-la, o Banco Central elevou a taxa básica de juros (Selic), fazendo com que os fundos imobiliários perdessem a preferência dos investidores por aplicações de renda fixa, afetando os dividendos de FIIs.
Além disso, enquanto muitas cidades voltaram ao normal, os escritórios existentes operaram com capacidade menor, enquanto muitos novos escritórios lutaram para encontrar inquilinos diante de práticas de trabalho híbridas.
Todos esses fatores contribuíram para a queda das cotas de alguns muitos FIIs nos últimos meses e seus rendimentos. Mas o que pode acontecer com os dividendos dos fundos imobiliários em 2023?
Quais são as perspectivas para os dividendos de FIIs em 2023?
Para Gustavo Asdourian, sócio-fundador da Guardian, a perspectiva para os dividendos dos FIIs em 2023 é bastante positiva. Com a proximidade do encerramento do ciclo de alta dos juros, e uma eventual redução da Selic para o ano que vem, isso pode gerar aos investidores um ganho de capital, por meio da valorização das cotas dos fundos imobiliários em geral.
Nesse contexto, Asdourian enxerga que os fundos imobiliários podem ter uma melhora em sua distribuição de dividendos, com exceção daqueles que possuem uma grande exposição a ativos indexados à inflação.
Mas com a grande variedade de fundos imobiliários presentes no mercado, as perspectivas para os dividendos dos fundos imobiliários em 2023 variam conforme o tipo de FII, sendo importante fazer separação entre fundos de tijolo, de papel e híbridos.
Dividendos dos fundos de tijolo para 2023
No caso dos fundos de tijolo para 2023, os cenários são distintos dependendo do seu setor de atuação, como o de lajes corporativas, shopping e logística.
Fundos imobiliários de lajes corporativas
À medida que um modelo híbrido de trabalho toma forma, os ocupantes vêm olhando para equipes descentralizadas, trabalhando perto de casa e espaços de coworking, de modo a preencher essa lacuna e oferecer espaço de trabalho colaborativo aos funcionários.
Para esses fundos, o especialista enxerga um potencial aumento de dividendos para 2023, devido à alta demanda de imóveis do setor e também pelos reajustes de contratos de locação que devem acontecer de um ano a outro.
Com essa demanda em alta, os fundos imobiliários de logística tendem a conseguir manter uma taxa de ocupação elevada, o que permite uma maior geração de receita e eventualmente uma maior distribuição de rendimentos aos seus cotistas.
Fundos imobiliários de shopping
Já os fundos de shopping estão associados a um dos setores que mais sofreram no período de pandemia, o varejo. Em maio deste ano, segundo a Associação Brasileira dos Shopping Centers (Abrasce), o percentual médio da taxa de vacância do setor estava em 6,1%. Além disso, o retorno com dividendos ficou entre 3% e 4%, em média, abaixo do esperado para o setor.
No entanto, à medida que as restrições da COVID-19 diminuíram e mais brasileiros foram vacinados, os consumidores cansados da pandemia deixaram suas casas e voltaram para as lojas físicas.
Contudo, os gestores sabem que essa quarentena prolongada criou demandas e os shoppings tiveram que ser atualizados. Como resultado, podemos observar a inclusão de elementos não tradicionais e de estilo de vida, incluindo mercearias, apartamentos, consultórios médicos e odontológicos e centros de microdistribuição.
Para os dividendos de fundos de shoppings em 2023, Asdourian já enxerga uma boa recuperação, dando continuidade ao processo de retomada iniciado em 2022.
Fundos imobiliários de logística
Os FIIs no setor de logística se beneficiaram do crescimento significativo do comércio eletrônico. Devido à alta demanda, os armazéns logísticos tiveram que crescer e se expandir para atender a entrega, distribuição e logística reversa, alcançando a marca de 1 milhão de m² locados, onde a média, até então, era de 550 mil m².
No caso dos fundos de lajes corporativas, a recuperação de seus dividendos deve vir de forma mais gradual, numa velocidade menor em comparação aos FIIs de logística, por exemplo, segundo Gustavo Asdourian.
Com o encerramento da pandemia, não se observou uma volta aos escritórios de forma total, já que muitas empresas foram se acomodando em um novo formato de trabalho, em que parte delas adotou o home office de maneira total ou parcial, fazendo com que a demanda por esses imóveis não voltasse aos patamares pré-pandemia.
Apesar disso, a perspectiva é de que se tenha um crescimento mais vegetativo de ocupação e de demanda, à medida que se tenha empresas crescendo e buscando por espaços melhores no futuro, o que poderia favorecer o aumento de dividendos dos FIIs deste setor.
Dividendos dos fundos de papel para 2023
Enquanto a maioria dos fundos imobiliários entrou em colapso devido à pandemia, os FIIs de papel se destacaram, mostrando valorização e entregando dividendos recordes aos cotistas.
À medida que a taxa básica de juros (Selic) aumentou, os principais produtos alocados aos FIIs de papel também se valorizaram, como os Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Letras de Crédito Imobiliário (LCIs). Agora, o cenário vem mudando.
Com o cenário atual de três meses de deflação seguida, uma parcela dos fundos de papel pode apresentar quedas em seus dividendos para 2023, sobretudo os que possuem uma carteira fortemente exposta em índices de inflação, como IPCA e IGP-M, por exemplo.
Entre os FIIs de papel, o sócio-fundador da Guardian destaca que aqueles têm uma exposição mista em índices de inflação e CDI, a tendência é que consigam manter o patamar de distribuição de dividendos, com alguns apresentando um leve ajuste para baixo.
Enquanto isso, os fundos com exposição com ativos expostos ao CDI devem obter uma melhora em sua distribuição de proventos.
Fundos híbridos
Em relação aos fundos híbridos, ou seja, aqueles que mesclam alocação entre ativos que investidos pelos FIIs de tijolo e de papel, a distribuição de dividendos em 2023 vai depender da estratégia exercida por cada um deles.
Alguns FIIs híbridos podem adotar uma postura mais “empreendedora”, sendo assim, terão uma preferência por investir na construção e desenvolvimento de ativos reais.
Para estes, a perspectiva se torna mais complexa, já que o mercado ainda deve observar no ano que vem um cenário de juros altos que vem se arrastando por muitos meses, em meio a uma política monetária mais restritiva.
Se a dependência de ganho de capital desses FIIs estiver na construção e vendas desses empreendimentos, a manutenção da receita pode se tornar mais complicada neste cenário de juros elevados.
No entanto, levando em conta os fundos híbridos com riscos mais baixos, ou seja, aqueles que possuem uma preferência em adotar uma exposição mista em ativos de tijolo e CRIs de forma direta, estes podem estar inseridos em um cenário mais positivo no pagamento de dividendos.
É o momento de abandonar os fundos de papel indexados à inflação?
Apesar das estimativas feitas pelo mercado apontarem um cenário mais negativo em relação à distribuição de dividendos dos FIIs de papel indexados a índices inflacionários, por exemplo, isso não significa que o investidor deve abandonar o setor de forma definitiva, pelo contrário.
Em cenários mais adversos para esses fundos, é possível encontrar oportunidades de compra dessas cotas por preços descontados. Nesse caso, Gustavo Asdourian destaca a importância de continuar tendo uma exposição a ativos que protejam o capital da inflação.
“Não adianta você querer ter esse tipo de ativo somente quando a inflação está alta, ou não ter quando ela está baixa. Acredito que uma postura de mais longo prazo nos investimentos também é manter uma composição do patrimônio protegido pela inflação”.
Uma das alternativas do investidor é fazer um rebalanceamento de sua carteira em momentos distintos da economia e aproveitar as melhores oportunidades, sem deixar de lado a diversificação, conseguindo assim manter um patamar relevante no recebimento de dividendos em diferentes cenários.
