A crise causada pelo coronavírus (covid-19) derrubou não só ações, mas também fez com que os fundos imobiliários (FIIs) registrassem quedas históricas. O mercado se recuperou parcialmente, mas, segundo avaliação da Ourinvest Real Estate, só deve retornar ao patamar pré-crise ao fim de 2021.
“O cenário que trabalhamos é que os preços devem voltar patamar ao cenário pré-covid lá para o final do ano que vem, com um ganho de capital de cerca de 10%, mais os rendimentos que o fundo distribui”, disse Rossano Nonino, diretor executivo da Ourinvest Real Estate, que possui R$ 1,5 bilhão sob gestão.
Segundo o diretor, contudo, caso uma segunda onda de contágio se confirme e novos lockdowns ou quarentenas sejam aplicados pelo poder público, o cenário muda de forma drástica.
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“O que pode derrubar a tese? De fato uma segunda onda de contágio. Aí ninguém tem condições de fazer previsão do que vai acontecer. Poderemos ter um quebra quebra generalizado”, afirmou o executivo da Ourinvest.
Confira a entrevista do SUNO Notícias com Rossano Nonino, diretor executivo da Ourinvest Real Estate:
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-Como vocês analisam a crise atual?
Existe muita neblina ainda, acho que na economia como um todo. Mas certamente, o que aconteceu no começo de março, com fundos perdendo 50% do valor, foi claramente exagerado. Foi um pânico mesmo, em meio a tanta incerteza.
Mesmo os fundos de shopping, que distribuem 7%, se ficassem dois anos sem receber aluguel, deveria cair 15%, não 50%. O mercado estava vindo em uma crescente de números de investidores que não estavam acostumados e acho que eles entraram em pânico.
O mercado foi se recuperando a ponto de que hoje me parece a um nível adequado no momento, com um nível de incerteza para o momento. Alguns lugares o nível de atividade, o shopping não voltou a vender o mesmo [que antes da pandemia].
O cenário que trabalhamos é que os preços devem voltar patamar ao cenário pré-covid lá para o final do ano que vem, com um ganho de capital de cerca de 10%, mais os rendimentos que o fundo distribui.
O que pode derrubar a tese? De fato uma segunda onda de contágio, aí ninguém tem condições de fazer previsão do que vai acontecer. Poderemos ter um quebra quebra generalizado.
O mercado de real estate está heterogêneo até porque os locais do Brasil estão heterogêneos. Mesmo em São Paulo depende da região.
-Quais tipos de fundos deverão sofrer mais?
Os fundos de shopping tomaram uma pancada maior porque foram impedidos de retomar atividade. Mas, no longo prazo, não existe razão para os shoppings não se recuperarem.
Os shoppings deverão se tornar cada vez mais centros de entretenimento, lazer e lojas mostruários e não mais estoque. Então isso faz com que possivelmente no futuro, as lojas sejam menores.
Acho que o covid-19 acelerou essa tendência, mas as perspectivas para os shoppings são moderadas.
Já a questão de lajes é que existe também um certo exagero no que as pessoas acham que vai ser a divisão de trabalho presencial em dois, três anos. Isso me lembra bastante quando lançaram o BlackBerry lá atrás até que responder e-mail pelo celular se acomodou.
Eu não acredito que o home office, de maneira sistemática, vai eliminar estações de trabalho. Acho que as pessoas, na volta, talvez optem por segunda e sexta sejam home office, por exemplo. A partir do momento que tenho três dias, meu desk continua aqui.
Têm setores que podem funcionar, mas não acho que seja significado a ponto de afetar o mercado de lajes de forma relevante.
Como viemos de crises, praticamente não tivemos lançamento de torres corporativas. Então não temos uma super oferta. Essa crise toda, decorrente do home office, para o mercado de escritórios, não deve influenciar tanto. Vemos os escritórios do futuro com menos espaço de sala de reunião.
Já em relação a fundos de crédito, vai depender muito do que deve sair da economia real. Então vamos ter que esperar um pouco para ver como a economia volta.
O que já acontece aqui é que temos R$ 1,5 bilhão sob gestão e não estamos vendo repiques importantes de crédito até agora. Alguns aluguéis tivemos que renegociar, mas, de fato, até esperávamos que houvesse uma explosão de inadimplência que ainda não ocorreu.
Se a economia começar a voltar, com pessoas menos receosas, talvez passemos por essa crise com um repique menor, teremos algo mais positivo. Agora, se tivermos uma segunda onda, aí teremos um cenário sombrio.
-E quais devem sair diferentes da crise?
Temos também setores que saem maiores. O de logística, por exemplo, sai maior do que antes. Logística é um setor de crescimento acelerado aqui no Brasil.
Outro setor que deve passar por uma mudança de paradigma é o residencial. Havia um movimento do apartamento cada vez menor, do cara morar perto do trabalho e tal.
Era um conceito de o apartamento de dormir. Com o home office, tem gente procurando casas na praia e fazer home office. Os preços no litoral, por exemplo, já estão subindo. Tem toda uma mudança conceitual do residencial.
-Os brasileiros tomaram riscos demais antes da crise?
A decisão de vender com 40%, 50% de queda no momento foi irracional. O cara que entrou com um mês pré-covid com o mercado na máxima, comprou por 100 e, se ele aguentou o tranco, o fundo dele hoje está a 80 e a nossa expectativa é que de repente até final do ano que vem ele volte a 100.
Além disso, ele tem 7%, 8% de rendimento, ou seja, ele teve 300% do CDI. Mas, claro que há a individualidade.
Agora, há o trader. Para esse cara, ele comprou do panicado. Mas, a maioria dos investidores de FIIs não são trader no mercado, mas sim, pessoas que buscam retornos de longo prazo, que ter uma renda todo mês isento de IR e de fato estão tendo uma renda substancialmente maior do que deixar em renda fixa.
No final de 2018 até agora, muita gente caiu da renda fixa e entrando em mercado de ações. Esse movimento até vai continuar, porque o CDI está a 2,25% ao ano e isso estimula a ida à renda variável.
Entrevista com Ourinvest
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