O que está acontecendo com os fundos imobiliários? 

por Gustavo Bianch 27/09/2024 11:37

O mercado de fundos imobiliários começou bem em 2024, com a expectativa de um ciclo de queda da taxa Selic. Porém, o Banco Central sinalizou que haverá novas altas na taxa de juros, atualmente em 10,75%. Nos últimos 30 dias, o IFIX segue em queda de mais de 2%. O que está acontecendo com os fundos imobiliários?

Atílio Garcia, analista de fundos imobiliários do Trix, comenta que a “taxa de juros em patamares elevados afasta os investidores do mercado de capitais em geral, fazendo com que eles migrem para renda fixa”.

Isso gera um efeito cascata de vendas de ativos, fazendo cair o preço das cotas na bolsa de valores. 

Na tabela abaixo, é possível observar a queda de todos os segmentos, representados pelo índice iTrix, da TRX Investimentos. O destaque é a baixa de -10,14% dos FIIs de escritórios nos últimos 6 meses: 

No geral, com os juros mais elevados, os investidores buscam retornos maiores em mercados de menor risco. 

O que os especialistas pontuam é que em contextos de juros elevados e queda nas cotações, também existem oportunidades de investimentos em FIIs. 

Mas antes de sair comprando cotas porque estão “baratas”, quem investe em fundos precisa analisar a qualidade dos ativos. 

Os fundos de lajes corporativas: há oportunidades no setor mais descontado da bolsa?

Os galpões e escritórios, por exemplo, sentem a desaceleração da demanda. Como reflexo, o iTrix Escritórios, Tijolo e Galpões sentiram as maiores quedas, comenta Garcia. 

A combinação de um ambiente macroeconômico desafiador e a menor liquidez no mercado faz com que esses fundos tenham dificuldades no secundário, mas não necessariamente que tenham algum problema na gestão ou em seu portfólio.

No caso dos FIIs de lajes corporativas, apesar das cotas pressionadas, os fundos imobiliários com imóveis em áreas com maior demanda podem trazer melhores resultados. 

“Hoje, tanto a redução da vacância quanto os valores, para empreendimentos de qualidade/triple A, são uma realidade”, comenta Martín Jaco, gestor do BROF11.

Jaco comenta que há diversos FIIs de lajes corporativas com portfólios premium e alta taxa de ocupação, com dividend yield muito elevado em comparação a outros setores.

Além da rentabilidade mensal ser mais atraente, existe ainda a oportunidade de apreciação do valor da cota, aproximando-se mais dos outros setores. “Ou seja, existe uma oportunidade muito clara de maior rentabilidade mensal e ganho de capital”, observa o gestor.

Porém, o investidor precisa estar atento ao portfólio do fundo, não escolhendo os FIIs apenas pelo desconto em relação ao valor patrimonial. 

Outro player do mercado de lajes corporativas que também segue descontado e possui portfólio de qualidade é o BRCR11. 

No fim de agosto, o fundo gerido pelo BTG Pactual registrou redução da vacância financeira, de 15% para 14,5%, devido ao início de vigência de novos contratos de locação. 

O FII BRCR11 passou nos últimos meses por um processo de reciclagem do portfólio, com a venda de alguns imóveis e redução da alavancagem. 

Hoje, o endividamento líquido do fundo é de R$ 79,951 milhões, ou 3,36% do patrimônio líquido, de R$ 2,379 bilhões.

Nathalia Nunes, portfolio manager de Real Estate do BTG Pactual, afirmou durante a divulgação dos resultados do segundo trimestre deste ano que 2024 vem sendo um ano transformador para o fundo.

“Buscamos com essa reciclagem uma concentração em ativos de melhor qualidade, que oferecem mais rentabilidade e consistência aos resultados”, destacou a gestora.

Melhor sorte para os fundos imobiliários de papeis

Se os fundos de tijolo tendem a sofrer mais com o aumento da taxa Selic e a fuga de investidores para a renda fixa, os fundos de papel, que possuem ativos de crédito atrelados ao CDI ou a índices de inflação, podem pagar rendimentos mais altos. 

O analista da Trix ressalta que esses fundos conseguem repassar as elevações da taxa de juros para seus rendimentos, o que torna seu desempenho mais resiliente mesmo em momentos de aperto monetário. 

Por isso, os fundos de papel conseguem distribuir rendimentos com retornos bem acima do CDI e da inflação, tornando-os mais atrativos. 

Na visão do professor e analista Marcos Baroni, da Suno Research, muitos FIIs de papel possuem dividendos que podem chegar a 13% ao ano e, assim, superar o patamar dos títulos do Tesouro Direto com vencimento em 2020, que estão pagando em média, IPCA + 6,3%.

“É possível montar uma carteira diversificada que pode oferecer uma média de IPCA + 8% ou 8,5% ao ano, mas isso talvez não esteja explícito para os investidores e pode gerar algumas janelas de oportunidade”, diz Baroni.

Ou seja, em momentos de queda nas cotas é possível aproveitar as oportunidades nos fundos imobiliários, mas sempre de olho nos desafios de cada segmento.