O fundo imobiliário Maxi Renda (MXRF11) explicou em seu último relatório gerencial a situação de inadimplência de determinados Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) de seu portfólio. Para acalmar os cotistas, a gestora mostrou que o impacto desse problema é baixo.
A gestora do MXRF11 registrou que apenas 0,61% do seu patrimônio líquido está comprometido pela inadimplência de determinados CRIs. Em outras palavras, a diversificação no patrimônio do fundo diluiu os riscos, afetando muito pouco seus resultados. O fundo possui 58 CRIs em sua carteira, todos com garantias a serem executadas em caso de inadimplência.
Os fundos de papel como o MXRF11 possuem CRIs e alocam capital na dívida de empresas que investem em imóveis. Como esses ativos são indexados aos índices de inflação (IPCA e IGP-M) ou CDI, os fundos têm hoje retornos interessantes, pagando dividendos acima de 1% ao mês.
Porém, o mercado como um todo segue desafiador, de forma que nem todas as empresas conseguem arcar com os custos dos seus financiamentos. O resultado disso você sabe qual é: atrasos em pagamentos e até mesmo o “calote” no fundo imobiliário que comprou sua dívida por meio dos CRIs.
Deste modo, as garantias são executadas: o fundo recebe do devedor um imóvel como “pagamento” pela dívida não honrada pela empresa. Esse é o caso do Maxi Renda, que possui alguns CRIs inadimplentes que tiveram suas garantias repassadas ao patrimônio do fundo.
MXRF11 herdou imóveis e ainda tem ativos a receber
Atualmente, o Maxi Renda deteve uma participação no edifício Oceanic na cidade de Santos (SP). O fundo segue negociação para alugar parte substancial do prédio. No entanto, o objetivo dos investidores do CRI Harte é vender o imóvel. Enquanto isso não acontece, o fundo segue na tentativa de locar as lajes do prédio para facilitar a venda.
A gestora também destacou que continua trabalhando firme na monetização dos ativos que compunham as garantias do CRI Esser, que por causa de sua inadimplência teve as garantias executadas.
Dos cinco imóveis envolvidos na dívida da empresa, o fundo conseguiu a venda de dois terrenos no valor de R$ 6 milhões. A securitizadora também já recebeu todos os recursos da alienação, sendo o último pagamento realizado em 2020.
Os outros imóveis, denominados Asdrubal e Cardeal, também foram vendidos por R$ 19,45 milhões. O MXRF11 recebeu a integralidade das parcelas desses ativos.
Além desses, a gestora comentou sobre o CRI Urbplan Mezzanino, que em abril de 2018 a empresa emissora entrou com um pedido de recuperação judicial. A gestora segue tentando vender o CRI e se livrar totalmente do risco.
Por último, a gestora explicou a situação do CRI Nex Group, que também está em processo de execução das garantias do papel. Neste caso, os ativos em questão são as ações da SPE Capa Incorporadora Imobiliária Porto Alegre II, além da alienação fiduciária de um terreno em Gravataí-RS, avaliado em aproximadamente R$ 17 milhões.
Os resultados do FII Maxi Renda
Os dividendos do MXRF11 foram de R$ 0,116 por cota, totalizando R$ 26,18 milhões. De acordo com dados do Status Invest, o Maxi Renda possui um dividend yield anual de 10,97%.
O fundo possui em carteira CRIs, permutas financeiras e fundos imobiliários. Da composição de seus resultados, R$ 6,96 milhões vieram das permutas, enquanto os CRIs trouxeram R$ 18,08 milhões de resultado e os FIIs, R$ 2,34 milhões.
Por fim, o MXRF11 é um fundo de papel com objetivo de rentabilizar por meio da aplicação de seus recursos em ativos financeiros com lastro imobiliário, como CRI, Debênture, LCI, LH e cotas de FIIs.
