O MGLG11 é um fundo imobiliário de tijolo, focado no investimento em imóveis industriais e logísticos. Ele é um FII de gestão ativa, destinado a investidores de forma geral.
Basicamente, os imóveis logísticos do FII MGLG11 se referem a centros de distribuição, onde mercadorias são armazenadas e posteriormente distribuídas. Já as propriedades industriais são os galpões utilizados para a produção da indústria.
Segundo Jacinto Santos, Analista CNPI da Suno Research, os imóveis logísticos e industriais têm semelhança em um ponto específico, que é a de fácil adaptação do imóvel para ser utilizado em atividades dos dois setores, em caso de desocupação de um inquilino.
Porém, existem imóveis que são menos adaptáveis, com empresas que apresentem operações mais específicas. A desocupação nesse caso é mais difícil de acontecer, embora possa ocorrer por diversas razões, mas a perspectiva é de redução dos riscos de vacância.
Recentemente, em abril de 2022, o FII passou por uma mudança de gestão da Mogno Capital para a Suno Asset. Santos destacou quais são as perspectivas para o MGLG11 em 2023, assim como os próximos passos que devem ser adotados pela gestão.
Quais são as mudanças e os próximos passos do MGLG11?
Recentemente, foram aprovadas mudanças no regulamento do fundo imobiliário MGLG11, conforme aprovação de forma unânime em Assembleia Geral Extraordinária (AGE).
Uma das mudanças foi no mandato do fundo, que de logística passou a ser híbrida. Isso faz com que o fundo MGLG11 aumente as possibilidades de investimento e de geração de renda, podendo investir não só em galpões industriais e logísticos, mas também em escritórios, supermercados, hotéis, dentre outros.
Além disso, a mudança de mandato também prevê que até 10% do patrimônio líquido do MGLG11 possa ser alocado em títulos financeiros de cunho imobiliário, como CRIs e LCIs, por exemplo.
Outra mudança foi no nome do FII, que passará a ser Suno Log. Posteriormente, a expectativa é que o ticker também mude, passando de MGLG11 para SNLG11, algo que ainda não foi concretizado.
A data de anúncio e de pagamento dos dividendos do MGLG11 também foi alterada, seguindo agora os padrões da Suno Asset. Assim, a divulgação do valor dos rendimentos ocorre no dia 15 de cada mês, ou no primeiro dia útil anterior quando cair em feriados e finais de semana.
Já a data de pagamento dos dividendos do MGLG11 vai acontecer no dia 25 de cada mês, ou no primeiro dia útil anterior, em caso de finais de semana e feriados.
Outra alteração no regulamento prevê dificultar um possível conflito de interesses. Para que o MGLG11 adquira um outro ativo de fundos da própria Suno Asset, por exemplo, seria necessário que houvesse a aprovação dos cotistas para tal negociação ser realizada.
Para 2023, as perspectivas de Jacinto Santos para o MGLG11 é que o fundo aumente seu patrimônio e tenha uma maior diversificação de sua carteira, em diferentes setores.
“A ideia é que caso um setor esteja com maiores dificuldades operacionais, eu tenha um outro setor que compense isso, dando uma atenção especial para os segmentos com maior dificuldade, mas tendo um outro locatário que está pagando o aluguel normalmente”.
Quais as vantagens de investir em fundos de tijolo?
O especialista destaca que os FIIs de tijolo, como o MGLG11, contam com uma maior facilidade para que o investidor entenda como eles funcionam, podendo encontrar de forma mais simples as informações necessárias para investir.
O brasileiro está mais familiarizado em investir em imóveis físicos de forma direta. Assim, mesmo que o fundo imobiliário de tijolo seja um investimento indireto em imóveis, os investidores conseguem entender melhor como se dá a dinâmica de geração de renda e distribuição dos rendimentos desse tipo de FII.
Vale destacar que os dividendos de FIIs são isentos de imposto de renda para pessoas físicas, o que se torna um dos principais atrativos dos investidores ao optarem pelos fundos imobiliários em detrimento aos imóveis físicos, já que nesse segundo caso existe a tributação sobre os rendimentos de aluguel.
Outra vantagem em optar pelos fundos imobiliários ao invés dos imóveis físicos é a possibilidade de diversificação e investimento fracionado.
“O fundo imobiliário você consegue comprar a partir de uma cota, enquanto nos imóveis é necessário comprá-lo por inteiro”, diz Jacinto. Assim, é possível se expor a mais setores e ativos distintos com menos capital.
Os FIIs são ativos mais líquidos que os imóveis, já que os ativos físicos precisam ser “preparados” pelo proprietário antes de serem colocados para comercialização, por meio de reformas ou eventuais mudanças estruturais, tornando-o mais atrativo para ser alugado.
Já os fundos imobiliários, como o MGLG11, podem ser negociados na B3, por meio da compra e venda de cotas, e esses processos de negociação dos imóveis e de “preparação” dos ativos são de responsabilidade do gestor e administrador, economizando tempo e dinheiro do investidor.
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