O verdadeiro efeito da pandemia nas lajes corporativas e como a BR Properties (BRPR3) quer lucrar com ele
O verdadeiro efeito da pandemia sobre o mercado de lajes corporativas, ao contrário do que se pensa, não foi apenas a popularização do home office entre 2020 e 2022. Segundo o CEO da BR Properties, Martín Jacó, a pandemia aqueceu a demanda por ativos corporativos de alto padrão, ou ‘triple A’, e esta tendência veio para ficar.
“Os prédios com qualidade, os chamados Triple A estão em alta, simplesmente porque não é fácil encontrar novos prédios no centro da cidade. Podemos dizer que na pandemia, o mercado ficou mais exigente. Para você ter uma ideia, a ocupação do nosso imóvel no Rio de Janeiro aumentou, saindo de 82% para 96% e 97%”, afirmou o executivo em entrevista exclusiva ao Suno Notícias.
Segundo Jacó, a pandemia acelerou o uso de escritórios mais enxutos, que pressupõem que muitos funcionários ficarão trabalhando em casa. Ao mesmo tempo, o escritório continua muito necessário.
“A atividade e a inovação precisam de proximidade. Já que é necessário ter essa base de encontro, ela tem que ser central, para ter acesso fácil aos escritórios. Dessa forma, as lajes corporativas precisam de mais serviços. Quando um prédio tem qualidade, ele sempre tem demanda”, explica.
A lógica explicada pelo CEO da BR Properties se aplica ao novo fundo imobiliário da casa, o BROF11, que possui dois prédios maduros e bem localizados no Rio de Janeiro e Nova Lima, região metropolitana de Belo Horizonte.
O primeiro deles, o Passeio Corporate, fica na principal região de negócios da Cidade Maravilhosa. O ativo possui certificações que comprovam qualidade e uma localização privilegiada. Além disso, o BROF11 possui pelo menos 25 contratos de locação entre 10 a 15 anos.
O segundo imóvel, localizado em Nova Lima – região metropolitana de Belo Horizonte – tem como locatário a Vale (VALE3). O contrato em questão é atípico com “multa rescisória correspondente ao valor dos aluguéis restantes até o término do contrato”, afirma o prospecto do FII.
De acordo com o CEO, o objetivo do BROF11 é ser um “grande pagador de dividendos”. O fundo foi estruturado para viabilizar a redução de capital da BR Properties, fruto da restituição de capital da empresa, com a entrega das cotas para sua base de investidores. Confira todos os detalhes da entrevista abaixo:
O mercado de lajes corporativas possui perspectivas positivas para o ano de 2023? No contexto da pandemia, o setor de escritórios sofreu bastante.
Para responder essa pergunta, a gente tem que entender como funciona o mercado de escritórios. Como a gente estuda esse mercado?
A BR Properties sempre quer estar em mercados consolidados. A gente atua nas principais localizações do mercado corporativo, em regiões que demandam mais escritórios, até em momentos difíceis.
Quando você olha a ocupação histórica, no Rio de Janeiro, o ativo que temos em carteira está no centro da cidade. É o coração de escritórios da capital. É diferente de São Paulo, com vários centros comerciais.
No Rio de Janeiro é “outra história”. Mais de 50% das transações da cidade acontecem no centro. E lá, a área total ocupada dos escritórios cresce em um ritmo de 4% ao ano. Porém, dentro de todo esse mercado, a qualidade dos prédios corporativos, no geral, é ruim.
Se a gente avaliar bem, a vacância do Rio de Janeiro aumentou porque tem muitos ativos ruins.
Por outro lado, os prédios com qualidade, os chamados Triple A estão em alta, simplesmente porque não é fácil encontrar novos prédios no centro da cidade.
Podemos dizer que na pandemia, o mercado ficou mais exigente. Para você ter uma ideia, a ocupação do nosso imóvel aumentou, saindo de 82% para 96% a 97%.
O ativo que está no portfólio do BROF11, o Passeio Corporate, foi comprado em 2017. O prédio possui 88 mil metros, certificação Leed Gold. O mais importante: o prédio está na principal região de negócios do Rio.
Então a gente pode dizer que a situação em São Paulo é melhor?
Se a gente comparar com São Paulo, o Rio de Janeiro tem menos ativos de qualidade. Em São Paulo tem mais atividade econômica de construção. Por outro lado, a vacância está alta, porque tem muita entrega de novos ativos.
Porém, não dá para generalizar o mercado. A BR Properties não vai investir no Rio de Janeiro, mas no centro da cidade, sendo a região mais movimentada que precisa de imóveis. Não é investir em qualquer lugar.
Ainda temos reflexos do home office na dinâmica entre empresas e lajes corporativas?
O home office é uma forma de trabalho. Antes da pandemia infelizmente adotávamos muito pouco esse modelo.
Como a gente sempre teve uma carteira com ativos de alta qualidade, várias empresas do nosso portfólio já tinham trabalhadores em home office. Por isso, a gente via essa tendência de escritórios mais enxutos, que pressupõe que muitos funcionários ficarão trabalhando em casa.
Ou seja, a pandemia apenas democratizou essa tendência do teletrabalho. Porém, o escritório continua muito necessário. A atividade e a inovação precisam de proximidade. Já que é necessário ter essa base de encontro, ela tem que ser central, para ter acesso fácil aos escritórios.
Dessa forma, as lajes corporativas precisam de mais serviços. Quando um prédio tem qualidade, ele sempre tem demanda.
O preço dos ativos imobiliários e da incorporação cresceu nos últimos meses. O valor dos aluguéis das lajes também acompanha esse movimento?
Sim, é a lei da oferta e demanda. Para criar uma oferta nova com o desenvolvimento de novos ativos é muito mais caro. Por isso é necessário parar com a oferta. Ou seja, os preços dos aluguéis tendem a ser reajustados para se adequar à demanda.
O próximo passo é que tudo será ocupado devido à menor disponibilidade de novos ativos. Assim, os aluguéis vão subir.
Falando sobre os fundos imobiliários de lajes corporativas, quase todos estão com preços muito descontados. O que explica essa situação?
André Bergstein respondeu que a alta dos juros influenciou todo o mercado de FIIs, incluindo os fundos de lajes corporativas. Na verdade, não é só a indústria de fundos, mas de multimercados também está sofrendo com a taxa Selic nesse patamar. Fica muito difícil “brigar” com a renda fixa a 13,75%.
A percepção da gestora, o mercado está começando olhar para frente, percebendo que a taxa de juros pode cair. É justamente isso que pode ser o diferencial. Quando o mercado vislumbrar que essa taxa está mais próxima da queda, o mercado pode virar. Até o fim do ano, a gente pode ver essa mudança com maior interesse em fundos.
Agora falando do novo fundo imobiliário da BR Properties, o BROF11, qual o mandato do FII?
Queremos ser um grande pagador de dividendos, essa é a tese do fundo. Temos edifícios maduros e bem localizados.
Como a gestão é a ativa, a gente vai procurar ganho de capital à medida que aumentarmos a receita dos escritórios. Isso também gera ganho de capital, porque cresce o preço da cota. Em suma, a gestora observará o mercado: se o preço for bom de venda, a gente vende.
Como é iniciar um fundos de lajes dentro deste contexto de juros elevados e queda do mercado?
A BR Properties tinha esse interesse de começar um fundo imobiliário desde 2017. Sempre alguns grupos nos procuravam para atuar como gestora. Em 2019, a gente criou o primeiro fundo, mas paramos a captação devido à pandemia.
Retomamos isso com a redução de capital do BRPR3. Se pensarmos bem, começar um fundo imobiliário de lajes corporativas em 2023 é ainda melhor, justamente devido ao preço dos ativos, que estão muito descontados.
