Onde estão as melhores oportunidades em fundos imobiliários?
Os fundos imobiliários seguem em alta no mercado financeiro. Com valorizações expressivas desde o fim do mês de março deste ano, os investidores querem saber: onde estão as melhores oportunidades para investir em FIIs?
De acordo com relatório da XP e na visão de diversos gestores de fundos imobiliários, mesmo com as altas recentes, alguns setores possuem boas oportunidades de investimentos.
No radar dos especialistas estão os fundos imobiliários de tijolos, que investem diretamente em imóveis. Dentre esses FIIs, o segmento com maior desconto é o de lajes corporativas.
De igual modo, os fundos de papel – com alocações em títulos da dívida imobiliária – também oferecem oportunidades interessantes. Ainda há muitos FIIs negociados com desconto.
Neste caso, o cenário é favorável aos investidores, uma vez que existem fundos imobiliários com preço descontado e, o mercado, pode se valorizar mais.
O IFIX e a Selic se movem em direções opostas, indicando uma correlação negativa. Nesse caso, a redução da taxa Selic pode aumentar o interesse dos investidores em fundos imobiliários e, portanto, impactar o desempenho do IFIX.
Com os juros em patamares menores, muitos investidores procuram ativos com maior potencial de retorno, incluindo os fundos imobiliários. Isso tende a valorizar a cota dos FIIs.
A XP acredita que a taxa Selic deve fechar 2023 em torno de 12,00% a.a, ainda se mantendo na casa dos dois dígitos ao final de 2024. “Ciclos de cortes de juros, mesmo que graduais como o que estimamos por hora, tendem a beneficiar ativos de risco, especialmente os de renda variável”, comentam os analistas.
Fundos imobiliários de tijolos subiram muito, mas há oportunidades
Atualmente, a média de desconto dos fundos que compõem o IFIX é de 5%, ressalta relatório da XP. Ou seja, os FIIs estão sendo negociados a um preço 5% abaixo do valor dos ativos que compõem seus portfólios.
Entre os fundos de tijolo, o segmento de lajes corporativas está com o principal desconto, aproximadamente 17,9%, e os fundos híbridos a 5,9%.
No setor de escritório, que possui fundos com maiores descontos, Martín Jaco, CEO da BR Properties (BRPR3) e responsável pelo BROF11, vê com otimismo uma recuperação de desses FIIs.
Jaco afirma que o setor tende a recuperar as locações, “uma vez que as empresas que estão olhando espaços devem tomar suas decisões agora, neste segundo semestre”. Ou seja, isso é bom para os fundos de lajes corporativas.
Porém, alguns FIIs se valorizaram bastante nos últimos meses. A XP lembra que o segmento de logística e o setor de shoppings já apresentam valor médio de mercado superior aos seus valores patrimoniais, entre 0,3% e 2,6% acima do valor patrimonial.
Oportunidades aos cotistas em novas ofertas de cotas
Por outro lado, o investidor não precisa ficar desanimado. Muitos fundos imobiliários estão na “corrida” para novas emissões de cotas. Na maioria das vezes, os cotistas podem comprar novas cotas com preços menores que o valor de mercado.
Segundo dados da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), foram registradas 107 novas emissões em 2023. Esse número será bem maior até o fim do ano.
Além das ofertas secundárias, quando os FIIs emitem novas cotas para aumentarem seus patrimônios, algumas gestoras estão criando novos produtos.
A Mauá Capital, gestora do MCCI11 e MCHF11, após a captação de R$ 500 milhões para o fundo de papel MCCE11, agora quer “navegar” no segmento de tijolo. A gestora planeja a oferta inicial de um novo fundo, com investimento direto em imóveis. Ou seja, o mercado de FIIs possui oportunidades “para todos os lados”.
E ainda tem muito fundo imobiliário barato…
A XP lembra que os fundos de papel são negociados com desconto médio de 6,4% em relação ao seu VP (valor patrimonial) e os fundos de tijolos, com descontos médios de 3,1%.
Em momentos de redução da taxa de juros e inflação menor, os fundos de papel podem ter menor retorno em dividendos. Isso inclui tanto os fundos com ativos indexados ao CDI quanto focado em CRIs atrelados ao IPCA.
No entanto, a XP destaca que outros fatores também podem influenciar a rentabilidade desses fundos, como o prazo e a qualidade de crédito dos títulos que compõem a carteira do fundo.
As gestoras também podem desenvolver estratégias para reduzir a volatilidade dos rendimentos e oferecer retornos estáveis aos seus cotistas.
O relatório gerencial do GAME11 mostra que os fundos que possuem maiores reservas de resultado podem usar estes recursos acumulados ao longo dos exercícios anteriores para complementar um eventual resultado fraco. Ou seja, isso contribui para manter os dividendos em patamares satisfatórios mesmo em cenários adversos.
A gestora Manatí, responsável pelo fundo de hedge MANA11, diz que os FIIs de papel ainda continuarão apresentando dividendos extraordinários em termos comparativos. Isso se explica em razão do spread das operações pactuadas nesses últimos meses. Além disso, existem os “eventuais ganhos de capital na venda desses papéis no mercado secundário”.
Além dos FIIs acima, o segmento de fundos de fundos (FOFs) ainda apresenta desconto de cerca 5,3%.
Por fim, a XP acredita que, para os próximos meses, os fundos imobiliários continuarão distribuindo dividendos acima da rentabilidade de outras classes de ativos como Tesouro Selic e aluguel de imóveis.
