Após quebrar seu recorde de distribuição de dividendos recentemente, o fundo de logística da Inter Asset, o LGCP11, estima aumentar ainda mais o patamar de rendimentos em um futuro breve.
O possível aumento de dividendos do LGCP11 estaria atrelada a um momento mais benéfico para o segmento de logística e aos movimentos mais recentes do fundo.
Mauro Lima, diretor de investimentos da Inter Asset, comenta que a vacância dos fundos imobiliários de logística tem diminuído paulatinamente, tornando a situação mais favorável para o locador.
“Pela nossa projeção atual a média [de dividendos] dos próximos 12 meses deve ficar em R$ 0,82 por cota, o que representa um crescimento próximo de 37% por cota ante os patamares de abril de 2023, anterior à 3ª emissão de cotas do LGCP11“, explica o diretor de investimentos da Inter Asset.
Mauro Lima explica que em abril de 2023 o cotista recebia algo em torno de R$ 0,60 por cota.
“Se não fizéssemos nada o cotista seguiria recebendo esse valor, mas com a 3ª emissão de cotas (julho de 2023) os rendimentos aumentaram para cerca de R$ 0,70 [recorde de dividendos]”.
Atualmente o FII da Inter Asset tem vacância zero e recentemente a gestão fez movimentos relevantes em termos de ajuste de portfólio, incluindo aquisição de uma fatia maior em ativos já detidos.
Lima explica que a casa ‘preza muito pela gestão ativa‘, é que um dos movimentos é de ‘reciclar o portfólio’.
O fundo tem cinco ativos em seu portfólio:
- Log Contagem (MG)
- Log Goiânia (GO)
- LOG Viana (ES)
- LOG Gaiolli (SP)
- LOG Rio Campo Grande (RJ)
Atualmente o LGCP11 não é o único dono de nenhum dos galpões logísticos, mas possui uma fatia societária em cada.
Com a 4ª emissão de cotas, a mais recente, em que o fundo captou R$ 82 milhões de R$ 100 milhões previstos, a fatia societária em dois imóveis será aumentada: Gaiolli e Viana.
Segundo Lima, ‘em time que está ganhando não se mexe’, e no contexto atual é mais atrativo aumentar a fatia em imóveis detidos do que comprar imóveis de fora da carteira do LGCP11.
“Fomos questionados sobre o motivo de não comprarmos fora do nosso próprio ecossistema. A questão é que temos condições comerciais que são ímpares em relação ao mercado. Estamos pagando 50% à vista, 25% depois de 12 meses e outros 25% após 24 meses. Essas duas últimas parcelas são corrigidas apenas pelo IPCA, sem juros e outros encargos que são usuais na indústria”, explica.
No outro lado, o fundo de logística do Inter está vendendo o ativo de Goiânia.
“Esse movimento é saudável para gente pagar as parcelas futuras sem precisar de emissão. Com a 4ª emissão de cotas e a venda desse ativo de Goiânia teremos o caixa para pagar as parcelas vincendas que são referentes a 3ª e 4ª emissões”.
Menos m² e mais dividendos?
Com os movimentos recentes, a ABL do fundo será reduzida em 4,5 mil m², contudo a receita gerada aumentará – ou seja, o fundo ganhará mais dinheiro detendo menos metros quadrados.
A projeção é de um rendimento de R$ 23 por m² para R$ 25 por m².
Apesar dessas decisões, a Inter Asset comenta que segue “estudando oportunidades fora do seu próprio ecossistema”, mas ainda não tomou nenhuma decisão nesse sentido.
Logística está ‘dando a volta por cima’
Sobre o reaquecimento do segmento de FIIs de logística, Mauro Lima explica que no pós pandemia, com o’ boom do e-commerce’, muitos ativos do segmento ficaram relativamente caros.
Após esse período o mercado passou por correção e, no momento atual, os preços estão voltando a subir.
“O maior risco do segmento de FIIs é o modismo, todos correrem para o mesmo lado. Houve uma supervalorização dos galões e o pessoal começou a comprar sem analisar a raiz dos fundos”, analisa.
“Vi transações saindo a R$ 6 mil o m², sendo que o custo de reposição ficava entre R$ 3 mil e R$ 3,5 mil. Uma hora a conta chega. Posteriormente o setor teve um arrefecimento e agora está voltando à normalidade”, completa o sócio diretor do LGCP11.
