Juros e inflação alta: o que esperar dos fundos imobiliários?
O cenário macroeconômico não está dos melhores para quem é investidor em renda variável. Com a taxa Selic em 13,75% e a inflação acumulada em 12 meses em 5,60%, o preço dos ativos na bolsa vêm sofrendo quedas. O principal índice de FIIs, o IFIX, acumula uma baixa de 3,71% no ano. Diante disso, o que esperar dos fundos imobiliários?
Diversas gestoras de FIIs analisaram esse cenário em publicações de relatórios ou em conversa com o Suno Notícias. Com inflação elevada, alguns segmentos podem até mesmo ser beneficiados.
Neste caso, os fundos de papéis que investem na renda fixa do setor imobiliário ganham destaque.
Como esses fundos distribuem rendimentos com prêmios acima do IPCA ou CDI, a inflação é uma oportunidade aumentar o retorno da sua carteira de investimentos.
Depois de uma deflação que afetou o ganho dos fundos de papel em 2022, parte desses FIIs recuperaram suas rendas em 2023.
Segundo levantamento da Economática, os 10 maiores pagadores de rendimentos do mês de fevereiro distribuíram entre 1,24% a 1,56%. Esses valores anualizados, o dividend yield desses fundos imobiliários ultrapassam a marca atual da taxa Selic.
E com a inflação nos patamares atuais, os fundos imobiliários podem entregar rendimentos ainda maiores. Porém, cabe ao investidor analisar os FIIs, buscando o melhor equilíbrio entre risco e retorno.
O “lado bom” da inflação
Para o cotista de fundo imobiliário de pepel, o aumento da inflação não necessariamente é uma má notícia.
Danny Gampel gestor do CYCR11, comenta que os rendimentos dos FIIs que investem em certificados de recebíveis imobiliários (CRI) sobem nesse contexto. “O dividend yield vira um atrativo para o cotista”.
Os FIIs de papel possuem ativos basicamente de renda fixa, ou seja, dívidas do mercado imobiliário atreladas ao IPCA ou CDI mais uma taxa de juros. Neste caso, os fundos de papel repassam a inflação ao cotista, valorizando assim o seu investimento.
A head de crédito da Suno Asset, Amanda Coura, comenta que com os indexadores – IPCA e CDI – em patamares mais altos, “pode se esperar um reflexo também nos rendimentos distribuídos”.
A especialista cita que mesmo com a inflação, os fundos de papel, como o SNCI11, podem oferecer proteção ao capital do investidor através dos dividendos mensais. Nos últimos 12 meses, o fundo distribuiu um dividend yield de 14,39%.
Mas a atratividade para o segmento de FIIs, na totalidade, fica maior quando os juros entrarem em rota de queda.
Coura explica que isso tornará os “retornos da renda variável mais interessantes, gerando um impacto positivo no preços das cotas do fundos no mercado”.
Os fundos de papel terão desafios com as empresas devedoras
Se com a inflação e juros mais elevados os rendimentos dos FIIs são maiores, o investidor tem um “ponto de atenção”.
André Masetti, da XP Asset, comenta que “com o nível atual de juros e inflação da economia brasileira, aliado aos cenários de maior volatilidade local e global, os portfólios de mais baixo risco estão melhor posicionados”.
O gestor também destaca que os fundos com perfil “high grade”, que investem em papéis de maior qualidade de crédito, conseguem obter um retorno atrativo ao investidor.
Dessa forma, Masetti afirma que o MXRF11 e XPCI11 estão interessados em empresas com balanços sólidos ou estruturas de securitização com ampla garantia e mecanismos de mitigação de riscos.
Na mesma linha, Roodrigo Possenti, gestor do VRTA11, afirma que o cenário macroeconômico continua desafiador para os fundos imobiliários.
Em sua visão, “continuamos sem ter uma previsibilidade de quando teremos maior controle da inflação e início do ciclo de queda da SELIC”, comenta o gestor em relatório gerencial.
Com juros mais elevados, os credores ficam mais exigentes, sendo mais seletivos em suas concessões de crédito”. Este cenário acaba gerando oportunidades para novas alocações em condições mais atraentes, com mais taxas e garantias.
O gestor afirma que, quando a taxa de juros entrar em rota de queda, o preço dos fundos começará a se reajustar, inclusive a cota patrimonial.
Em outras palavras, com os juros mais elevados, os fundos de papéis pagam rendimentos melhores. Porém, os FIIs com ativos de melhor qualidade são os mais capazes de entregar um retorno adequado ao risco.
De olho em outros segmentos do mercado
Alguns setores do mercado imobiliário possuem correlação menos direta com a alta de juros devido a características próprias. De acordo com Pedro Bragança, diretor de Gestão da TG Core Asset, responsável pelo fundo TGAR11, esse é o caso do segmento de desenvolvimento residencial mais focado nos loteamentos.
Um dos reflexos de um ciclo de elevação da Selic é o aumento das taxas do crédito em geral. No crédito habitacional, dado sua função social, a maior parte do volume do mercado tem suas taxas reguladas pelo governo.
Diante do exposto, Bragança comenta que as variações nos patamares de juros não assumem relevância imediata em termos de receita distribuível em uma carteira de desenvolvimento imobiliário.
O especialista acredita “que este é um dos melhores ramos do setor imobiliário para ‘surfar’ em um cenário de juros e inflação em alta”.
No geral, a expectativa dos especialistas do mercado é que, enquanto os juros não caem, o jeito é aproveitar os rendimentos mensais de fundos imobiliários, mas sempre de olho no perfil de risco da carteira.
