Diversas gestoras de fundos imobiliários fazem suas análises e projeções do mercado para este ano, com preocupações em relação ao desempenho da economia brasileira. O IFIX, principal índice de FIIs, sofreu bastante nos primeiros meses do ano, acumulando uma queda de 1,18%. Mas com uma taxa de juros que dá sinais de redução, os fundos terão melhor “sorte” nos próximos meses? Muitos gestores acreditam que sim.
André Bergstein, diretor financeiro e de relações com os investidores da BR Properties, afirmou ao Suno Notícias que o mercado está vendo que a Selic não ficará a 13,75% por tanto tempo. Em sua visão, quando a taxa de juros cair, o “jogo vai virar”.
Esse é o mesmo pensamento de Vitor Martins, gestor do CVBI11, que disse que quando o investidor pessoa física perceber que a taxa Selic não ficará alta para sempre, é possível haver uma maior demanda pelas cotas dos fundos imobiliários.
Nesta mesma linha, Moise Politi, gestor do RECR11, comenta que a taxa de juros real está muito elevada, e por isso precisa sofrer uma redução ainda neste ano.
De fato, as estimativas do Boletim Focus é que a taxa Selic fique um pouco menor em 2023, em 12,5%, o que pode ser um estímulo para o mercado de FIIs.
Sinais de melhora do mercado, mas gestores de fundos imobiliários também pregam cautela
Diante disso, o IFIX já começou a responder positivamente às atuais estimativas dos especialistas. Nos últimos 30 dias, o principal índice de fundos imobiliários subiu 2,17%. As taxas dos títulos públicos também estão caindo nos últimos dias, com o fechamento da curva de juros futuros.
A Mauá Capital, responsável pelos fundos MCCI11 e MCHF11, ressalta que a inflação, em 12 meses “voltou para dentro do teto da meta do Banco Central”. Neste caso, se a inflação prosseguir em rota de queda, a consequência mais imediata seria uma redução da taxa Selic, que pode igualmente beneficiar os fundos imobiliários.
Porém, muitos gestores ainda estão cautelosos, principalmente com o cenário de crédito imobiliário.
A XP Asset acredita que “a amplitude do limite de gastos da nova regra gera dúvidas quanto à sua eficácia”. A gestora também demonstra preocupação com o endividamento das empresas, que afeta diretamente os fundos de papéis.
Confira a visão de diferentes gestoras sobre o cenário econômico e uma possível “virada de jogo” para os FIIs ainda em 2023:
BR Properties (BROF11)
André Bergstein, da BR Properties, disse que a alta dos juros influenciou todo o mercado de FIIs: estão todos sofrendo com a “taxa Selic nesse patamar. Fica muito difícil ‘brigar’ com a renda fixa a 13,75%”, comenta.
A percepção da gestora do BROF11, o mercado está começando olhar para frente, percebendo que a taxa de juros pode cair.
“É justamente isso que pode ser o diferencial. Quando o mercado vislumbrar que essa taxa está mais próxima da queda, o mercado pode virar”.
E o executivo disse que “até o fim do ano, pode haver um maior interesse dos investidores em fundos imobiliários”.
Guardian
A gestora do GAME11 e GALG11 disse que ajustou “suavemente suas perspectivas para a inflação do IPCA no ano de 2023, agora em 5,95%”. Mesmo com as pressões políticas sobre o Banco Central, o Copom deve manter a taxa básica de juros no atual patamar no curto prazo, em 13,75%.
Porém, os fundos de papéis vão pagar mais dividendos. Com a inflação ainda persistente, os ativos indexados em IPCA vão apresentar resultados expressivos, acredita a gestora, “impactado pelo aumento da inflação nos últimos 2 meses”.
MGHT11
Em relatório gerencial, a gestora Mogno Capital destaca que, enquanto o cenário macroeconômico não vire o jogo para os FIIs neste momento, “os dividendos recebidos ganham importância na determinação do retorno total de curto e médio prazo”.
Ou seja, os rendimentos ganham ainda mais relevância para os investidores que esperam por uma melhora geral do mercado, afirma a gestão do MGHT11.
VRTA11
Em relatório gerencial, a gestora do VRTA11 comentou que ainda vê os impactos das do governo federal em relação à responsabilidade fiscal.
Na perspectiva do gestor do fundo, ainda há não previsão de sobre controle da inflação e início do ciclo de queda da SELIC.
Além disso, o FII mencionou as notícias de empresas que estão com dificuldades financeiras, com um mercado de crédito com maior volatilidade. Como consequência, isso “pode gerar uma potencial perda aos credores, sejam eles bancos, fundos de investimento, fornecedores, entre outros.
TG Core
Mesmo com a agenda política ainda carregada por incertezas, o cenário esperado pela gestão do TGAR11 não se alterou. O fundo acredita que sua tese de alocação de ativos somada a outros fatores traz maior estabilidade ao FII independente do contexto, tais como:
- Uma rígida estrutura de governança e controle;
- A diversificação do portfólio do FII;
- Carteira majoritariamente em ativos com obras e vendas em estágio avançado.
A TG acredita que todos esses fatores permitem que o TGAR11 seja menos correlacionado com as condições macroeconômicas e siga distribuindo resultados atrativos aos investidores.
XP Asset
A gestora do MXRF11 e XPCI11 comenta que segue acompanhando o mercado de crédito, que a partir do nível atual de juros e inflação afetam as empresas mais alavancadas.
A XP Asset acredita que “a amplitude do limite de gastos da nova regra gera dúvidas quanto à sua eficácia”.
O gestor dos fundos imobiliários citados, André Masetti, disse que Suno Notícias que os fundos com perfil “high grade”, que investem em papéis de maior qualidade de crédito, conseguirão obter um retorno atrativo ao investidor.
