Como declarar FIIs no Imposto de Renda? Veja o passo a passo
Cada vez mais populares, os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) estão no radar dos contribuintes que precisam realizar a declaração anual do Imposto de Renda (IR) de 2025, cujo prazo se encerra no próximo dia 30 de maio.
O contador Everson Haferman alerta que a falta de informações deixa o contribuinte sujeito à fiscalização e possíveis penalidades por omissão.
Desta forma, é importante saber que na declaração de IR de FIIs, de forma geral, precisa constar alguns pontos importantes, como o saldo deles, os rendimentos – caso alguma cota tenha sido vendida – além dos dividendos mensais recebidos.
De início, é preciso que o contribuidor tenha em mãos o informe de rendimentos, o Documento de Arrecadação de Receitas Federais (DARF), além do histórico de negociações realizadas a cada mês.
“O informe de rendimentos cedido pela fonte pagadora ao contribuinte contém as informações necessárias para prestar as contas com a Receita Federal, inclusive quanto aos lucros isentos distribuídos”, destaca Rogério Ramos, consultor da IOB.Quem precisa declarar FIIs no IR?
Todo investidor que, em 2024, possuía cotas de FIIs, recebeu rendimentos ou obteve ganhos de capital com a venda dessas cotas, deve obrigatoriamente declarar essas informações no Imposto de Renda 2025. O prazo para entrega da declaração iniciou em 17 de março e se estende até 30 de maio de 2025.
Mesmo que os rendimentos provenientes dos FIIs sejam isentos de tributação, a posse das cotas e os rendimentos recebidos devem ser informados na declaração anual.
Além disso, quaisquer operações de compra e venda realizadas ao longo do ano devem ser reportadas, especialmente se resultaram em ganhos de capital, que estão sujeitos à tributação específica.
Confira o passo a passo para declarar IR de FIIs
No menu principal à esquerda, já no sistema da Receita Federal, o investidor de FIIs deve procurar pelo item “Bens e Direitos”, clicar em “Novo” e logo depois, em “07 – Fundos”. Neste contexto em específico, é preciso selecionar o tópico “03- Fundos de Investimentos Imobiliários (FII)”.
Logo abaixo, no campo “Discriminação”, é preciso colocar algumas informações sobre o fundo, como nome, CNPJ da administradora, corretora e valor total de cotas adquiridas de FIIs em 2024.
Nessa mesma aba, caso o contribuidor tenha adquirido a cota de um mesmo fundo imobiliário mais de uma vez ao longo de 2024, é preciso informar o custo médio, que é o custo total de compra de um determinado FII dividido pelo total das mesmas cotas compradas.
Se o fundo for negociado em Bolsa, o sistema solicita automaticamente um “Código de Negociação”, ou seja, o ticker do FII, como ABCP11, por exemplo.
No espaço “Situação em 31/12/2023”, o tributário insere o valor constante da Declaração de Ajuste Anual do ano anterior. Caso as cotas tenham sido compradas apenas em 2022, o campo deve permanecer zerado (0,00).
Em “Situação em 31/12/2024”, deve ser informado o valor de aquisição do FII, isto é, o preço pago no momento da compra. Todas essas informações podem ser encontradas no informe de rendimentos.
Como declarar os rendimentos isentos de FIIs?
Os Fundos de Investimento Imobiliário distribuem rendimentos mensais aos cotistas, popularmente conhecidos como dividendos. Esses valores, em geral, são isentos de Imposto de Renda para a pessoa física. No entanto, mesmo sendo isentos, esses rendimentos devem obrigatoriamente constar na sua declaração do IRPF.
A isenção só é válida para os FIIs que atendem a alguns critérios estabelecidos pela Receita Federal. De acordo com Rogério Ramos, consultor da IOB, os lucros distribuídos são isentos desde que o fundo:
- Tenha cotas negociadas exclusivamente em bolsa de valores ou mercado de balcão organizado;
- Possua no mínimo 50 cotistas;
- E o investidor não detenha 10% ou mais das cotas totais do fundo.
Caso essas condições sejam atendidas, os rendimentos são considerados isentos e devem ser declarados na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis” do programa da Receita Federal.
Passo a passo para declarar
- No menu lateral, selecione “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”.
- Clique em “Novo” para adicionar um novo item.
- Escolha o código “26 – Outros”, que é o campo indicado para rendimentos de FIIs.
- Na tela que se abrirá, alguns campos já estarão preenchidos automaticamente (se você estiver utilizando a declaração pré-preenchida), como:
- Tipo de rendimento;
- Beneficiário (titular ou dependente);
- CNPJ do fundo pagador.
- Tipo de rendimento;
- O contribuinte deve complementar a informação preenchendo:
- Nome da Fonte Pagadora (nome do fundo conforme consta no informe de rendimentos);
- Valor total dos rendimentos isentos recebidos ao longo de 2024.
- Nome da Fonte Pagadora (nome do fundo conforme consta no informe de rendimentos);
Esses dados constam no informe de rendimentos enviado pela corretora ou instituição financeira onde você mantém seus investimentos. É essencial utilizar exatamente os valores e CNPJs informados nesse documento para evitar inconsistências na declaração.
Por que declarar, mesmo sendo isento?
Muitos investidores acreditam que, por não haver imposto a pagar sobre os dividendos de FIIs, não há obrigação de informar esses rendimentos à Receita Federal. Isso é um erro.
O não preenchimento dessa parte da declaração pode levar sua declaração à malha fina, por omissão de rendimentos. Mesmo se você não tiver lucro na venda das cotas ou não tiver feito nenhuma movimentação ao longo do ano, o simples fato de ter recebido rendimentos exige que esses valores sejam informados.
Além disso, declarar corretamente esses valores ajuda a manter seu histórico tributário completo e pode ser importante em uma eventual necessidade de comprovação de renda.
Como declarar a venda de cotas e apurar lucro (ganho de capital)
Quando um investidor realiza a venda de cotas de um Fundo de Investimento Imobiliário (FII) com lucro, esse ganho é considerado um ganho de capital de fundo imobiliário e está sujeito à tributação.
Ao contrário das ações, que são isentas de Imposto de Renda em vendas de até R$ 20 mil por mês, essa isenção não se aplica aos FIIs. Isso significa que qualquer lucro obtido com a venda de cotas de FIIs, independentemente do valor, deverá ser informado e tributado corretamente.
Tributação sobre o ganho de capital
O lucro auferido com a venda de cotas de FIIs é tributado à alíquota de 20%. Esse imposto deve ser recolhido pelo próprio contribuinte até o último dia útil do mês seguinte ao da venda. Ou seja, se a operação ocorrer em abril, o imposto deve ser pago até o último dia útil de maio.
O pagamento é feito por meio do DARF (Documento de Arrecadação de Receitas Federais), utilizando o código 6015. A não observância desse prazo sujeita o contribuinte a multas e juros, calculados automaticamente pelo sistema da Receita Federal caso o pagamento seja feito em atraso.
Como declarar
Se você vendeu cotas de FIIs em 2024 e obteve lucro, é necessário declarar e recolher o imposto devido:
- Acesse a ficha “Renda Variável” no programa da Receita Federal.
- Selecione “Operações de Fundos de Investimento Imobiliário”.
- Para cada mês em que houve venda de cotas, informe:
- Resultado líquido do mês: Indique o lucro ou prejuízo obtido.
- Imposto retido no mês: Caso tenha havido retenção na fonte.
- Imposto pago: Valor do DARF pago referente ao mês.
- Resultado líquido do mês: Indique o lucro ou prejuízo obtido.
Negociação de cotas de fundos imobiliários
Se o contribuinte realizou negociação de cotas de FIIs, é preciso declará-los, uma vez que elas não são isentas de Imposto de Renda. No mesmo sistema da Receita Federal, vá até o item “Renda Variável” na aba lateral e, em seguida, clique em “Operações em FII ou Fiagro”.
Neste caso, é importante ressaltar que se o investidor tiver lucrado com a venda de cotas em 2024, pode haver a existência de uma alíquota de 20% de Imposto de Renda que deveria ter sido paga até o último dia do mês seguinte à operação, através do DARF.
Caso o pagamento do DARF não tenha sido realizado no ano passado, o contribuidor deverá recorrer ao Sicalc, sistema da Receita Federal, para emitir um documento para cada mês atrasado.
Na tabela “Ganhos Líquidos ou Perdas”, caso o contribuinte saiba os valores das cotas, será preciso apenas preencher a coluna “Resultado líquido do mês” com o lucro ou prejuízo (este último, que deverá ser indicado com sinal negativo) das vendas de cotas dos fundos mês a mês.
Ao mesmo tempo, a coluna ao lado, denominada de “Resultado negativo até o mês anterior”, será preenchida automaticamente conforme o tributário for indicando e acrescentando os valores mês a mês – no mês de janeiro, porém, é preciso informar o resultado negativo de dezembro, se houver, já que o programa não transporta esses dados de forma automática.
No informe de rendimentos, o tributário ainda encontra informações para preencher as colunas “Imposto retido no mês”, que consiste no IR retido na fonte, e “Imposto Pago”, que são os valores pagos via DARF a cada mês, caso haja esse dado.
Declarar amorização de FIIs no IR
O Grana Capital aponta que quando o FII realiza amortização, isto é, quando ele devolve parte do capital investido a seus acionistas – como quando o fundo vende uma parte dos seus imóveis, por exemplo -, isso impacta no preço médio para a declaração do Imposto de Renda.
Por exemplo: se o investidor tinha 100 cotas a um valor de R$ 110 cada e o fundo vai amortizar R$ 10 por cota, o investidor continua com 100 cotas, mas o preço médio de cada cota passa a ser R$ 100. A informação se o fundo que o investidor possui cotas realizou amortização pode ser conferida na área logada da B3.
No caso do Grana, informações como amortizações e bonificações já são integradas automaticamente e consideradas no cálculo do preço médio exibido no Relatório Copia & Cola, onde todos os dados de investimentos na bolsa do cliente já vêm calculados e prontos para serem copiados e colados no programa da RFB (O Relatório Copia & Cola faz parte da assinatura anual).
Informações importantes sobre Imposto de Renda
Os rendimentos de FIIs podem estar sujeitos à tributação de 20% quando há o resgate das cotas, que só pode ser feito em caso de liquidação do fundo ou fim do prazo de duração, sendo o rendimento sujeito à retenção do Imposto de Renda, que é constituído pela diferença positiva entre o valor de resgate e o custo de aquisição das cotas.
O contribuinte também deve se atentar aos chamados come-cotas, que é a cobrança antecipada do Imposto de Renda sobre os rendimentos auferidos pelos fundos de investimento, e que acontece nos meses de maio e novembro com uma alíquota de 15%.
“Após a tributação, isso pode atrapalhar os rendimentos, pois vai mexer na valorização do ativo”, alerta o contador Everson Hafemann.
É válido lembrar, sempre, que além da possibilidade de ter a declaração retida em malha fina pela Receita Federal, caso o contribuinte não realize a prestação de contas da forma correta, ele pode incorrer em outras penalidades, como omissão de rendimento.
“Neste caso, aplica-se a multa de ofício de 75% do imposto que eventualmente não tenha sido pago, podendo incorrer inclusive em crime contra a ordem tributária”, acrescentou Rogério Ramos, consultor da IOB.
O que mudou em 2025?
Em 2025, o prazo de entrega da declaração do Imposto de Renda vai de 17 de março a 30 de maio. É essencial respeitar esse período para evitar multas e pendências com o CPF.
A declaração pré-preenchida segue disponível e mais robusta, podendo importar automaticamente dados de rendimentos e movimentações em FIIs. Isso facilita o preenchimento, mas não elimina a necessidade de revisão – especialmente de valores de aquisição, CNPJs e rendimentos isentos.
Os códigos para declarar FIIs continuam os mesmos: “07 – Fundos” e “03 – Fundo de Investimento Imobiliário” na ficha de Bens e Direitos; código 26 para rendimentos isentos; e 6015 para pagamento de DARF. O programa da Receita está mais intuitivo, com campos mais claros e ordenados.
Erros comuns e como evitar cair na malha fina
Muitos investidores acabam caindo na malha fina por descuidos simples:
- Declarar o valor de mercado das cotas na ficha de Bens e Direitos. O correto é informar o valor de aquisição;
- Esquecer os rendimentos isentos, mesmo sendo livres de IR, eles devem constar na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”;
- Não pagar o DARF no prazo ou usar o CNPJ incorreto. O imposto sobre ganho com venda de cotas deve ser pago até o fim do mês seguinte à operação, com o código 6015.
Esses erros são facilmente evitáveis com atenção ao informe de rendimentos e uso correto do programa da Receita.
