Na hora de declarar imóveis no Imposto de Renda (IR 2023), surgem muitas dúvidas em torno da prestação de conta. É comum que o contribuinte tenha questionamentos na hora de declarar um imóvel para a Receita Federal, assim como informar detalhes de compra, venda e receita gerada com aluguel.
O professor de Ciências Contábeis, Deypson Carvalho, do Centro Universitário do Distrito Federal (UDF), em entrevista para a Agência Brasil, respondeu as principais questões desse tema. Abaixo, estão as principais dicas para facilitar na hora de declarar o IR, com prazo até 31 de maio, às 23h59.
Quem precisa informar ganhos com locações de imóveis?
Os contribuintes que estão na lista de pessoas obrigadas a declarar IR 2023 e têm como renda principal ou secundária o ganho com locação de imóveis, devem declarar os ganhos com aluguéis.
“Os ganhos decorrentes de locações de imóveis recebidos de pessoa jurídica devem ser informados na ficha de “Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Jurídica”, enquanto os rendimentos de aluguéis recebidos de pessoa física devem ser informados na ficha de “Rendimentos Recebidos de Pessoa Física e do Exterior” desde que, em ambos os casos, o contribuinte esteja obrigado a entregar a sua declaração ao Fisco”, explica Carvalho.
Quando o recebimento vem de pessoa física, deve ser feito o preenchimento mensal do chamado carnê-leão. “Em 2022, o limite de isenção da tabela progressiva mensal era de R$1.903,98, o que obriga o contribuinte a preencher o carnê-leão referente ao período do ano-calendário de 2022 toda vez que o recebimento do aluguel superar esse valor durante o mês”, diz.
Caso haja alguma divergência entre o carnê e a declaração atual, a Receita Federal pode reter a declaração em malha fiscal até que o contribuinte faça a correção por iniciativa própria ou por intimação.
Como fazer a declaração correta da compra de imóveis?
“Os imóveis adquiridos em 2022 devem ser informados pelo contribuinte na ficha de “Bens e Direitos” da Declaração do Imposto de Renda 2023 pelo valor do custo de aquisição, isto é, pelo valor pago efetivamente na transação”, diz Deypson Carvalho.
Uma dúvida comum entre as pessoas é se será cobrado um valor pela compra do imóvel. Sim, visto que toda movimentação financeira relativa aos rendimentos recebidos e pagamentos efetuados, incluída a compra de imóveis e outros bens, considerando o ano-calendário de 2022, deverão constar da declaração.
Caso a compra do imóvel tenha sido através de um financiamento bancário, os valores pagos durante todo o período do financiamento deverão ser inseridos na ficha de Bens e Direitos, na data-base de 31/12/2021 e 31/12/2022, pelo somatório de todas as parcelas pagas até a respectiva data-base. A regra também vale para os imóveis adquiridos por meio de consórcio.
Contudo, não há Imposto de Renda a ser pago pelo contribuinte no momento da aquisição do imóvel, ressalta o Carvalho. “A tributação do IR só ocorre na hipótese do imóvel ser vendido numa data futura por um valor acima do seu custo de aquisição que foi registrado”, explica.
Além disso, não é possível fazer uma atualização do preço dos imóveis e, em caso de venda, o imposto cobrado pode ter um valor bem alto. Para isso, Carvalho ressalta que existem três exceções para alteração do custo de aquisição do imóvel:
- Quando o imóvel for adquirido de forma parcelada;
- Se ocorrerem reformas incrementais no imóvel depois da sua aquisição inicial;
- Em decorrência dos gastos realizados durante o período de andamento da obra desde que os pagamentos sejam destinados à construção do imóvel.
Como declarar imóveis financiados ou com empréstimo consignado?
Na hora de declarar imóveis financiados ou no consignado no IR 2023, o contribuinte deve se atentar a algumas especificidades. “O imóvel comprado por meio de financiamento imobiliário deverá ser incluído na ficha de Bens e Direitos pelo custo de aquisição, ou seja, pelo valor pago até a data-base da informação a ser inserida na Declaração do Imposto de Renda”, aponta o professor.
Nesses casos, é importante lembrar que financiamentos e empréstimos devem ser declarados de formas distintas. “A dívida não deverá ser incluída na ficha das Dívidas e Ônus Reais da Declaração caso o financiamento esteja enquadrado no Sistema Financeiro de Habitação ou em uma modalidade na qual o bem é dado como garantia do pagamento da dívida como é o caso da alienação fiduciária, hipoteca e penhor”.
Quando for utilizado o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) para pagamento de parte do imóvel ou das prestações do financiamento imobiliário, o valor recebido relativo ao FGTS deverá ser incluído na ficha de Rendimentos Isentos e Não tributáveis. Já o valor de FGTS pago ao vendedor do imóvel ou ao agente financeiro para pagamento de prestações relativas ao financiamento imobiliário deverá ser somado ao valor do custo de aquisição do imóvel e ser informado na ficha de Bens e Direitos.
O empréstimo (consignado ou não) deverá ser informado na ficha de Dívidas e Ônus Reais contendo a situação do empréstimo em 31/12/2021, a situação em 31/12/2022 e o valor pago do empréstimo durante o ano de 2022.
Como declarar imóveis comprados em conjunto?
A compra de um imóvel feita por um casal, por exemplo, pode ser informada na Declaração do Imposto de Renda de três maneiras diferentes:
- A primeira opção é informar o imóvel na ficha de Bens e Direitos somente na declaração de um dos CPFs do casal. Nesse caso, na declaração do companheiro deve ser mencionado na ficha de Bens e Direitos, no grupo e código “99”, pelo valor de R$ 0,01, que o imóvel está relacionado no CPF do outro;
- Uma segunda alternativa é fazer o mesmo imóvel constar em declarações separadas, informando na ficha de Bens e Direitos o equivalente a 50% do imóvel em cada uma das duas declarações;
- A terceira maneira é o casal optar pela declaração em conjunto, onde todos os bens que foram adquiridos pelo casal deverão ser relacionados na ficha de Bens e Direitos do titular da declaração.
Como fazer a declaração de uma venda de imóveis?
Na hora de vender um imóvel, o IR irá incidir sobre a diferença entre o valor de venda e o de compra. para isso, é preciso fazer o preenchimento do Demonstrativo de Ganhos de Capital (GCAP), um documento para apuração e recolhimento de impostos. Ele deve ser entregue até o último dia último do mês seguinte da venda do imóvel e está disponível no site da Receita Federal.
“O GCAP fará a apuração do imposto devido, dos rendimentos sujeitos à tributação exclusiva e da parcela isenta, permitirá a impressão documento para pagamento do imposto e também possibilitará a importação, pelo programa da declaração do IR 2023, de todas essas informações”, explica Deypson Carvalho.
Se a venda do imóvel foi realizada de forma parcelada, esta condição deve ser informada no GCAP para que seja realizado o diferimento do ganho de capital proporcionalmente aos recebimentos parcelados. Isso terá um impacto no Imposto de Renda a ser pago.
Uma exceção para reduzir o Imposto de Renda a ser pago nesse cenário é caso o dinheiro de uma venda seja aplicado na compra de outro imóvel no prazo de até 180 dias. Para declarar a venda no Imposto de Renda, o contribuinte deve realizar a baixa do imóvel vendido em 2022 na ficha de Bens e Direitos informando os dados da venda no campo “discriminação” e excluindo simultaneamente o valor do imóvel no campo situação em 31/12/2022, detalha Carvalho.
Com informações de Agência Brasil.
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