Quem acompanha a renegociação dos aluguéis de imóveis para o ano que vem deve tomar um susto com o aumento. A disparada do Índice Geral de Preços-Mercado (IGP-M), que tradicionalmente regula os contratos de aluguel no Brasil, deve fazer com que os preços subam.
Popularmente chamado de inflação do aluguel, o IGP-M é calculado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) e busca refletir o comportamento de preços diversos, de matérias-primas agrícolas e industriais a bens e serviços.
Só no acumulado até novembro, o indicador registra alta de 22%. Já em 12 meses, a alta é de 24,5%. Por isso, mesmo em meio a crise causada pelo novo coronavírus (covid-19), o aluguel deve cair. Mas, aos interessados, há uma solução: a renegociação.
De acordo com Virginia Prestes, professora de finanças da FAAP, o fato de o índice popularmente utilizado para a correção dos contratos de aluguel estar em alta deve estimular inquilinos a buscarem uma nova renegociação de contratos neste ano.
“Em tese, deveria afetar, sim, os contratos. Mas, acredito que a grande maioria conseguirá renegociar já que não tem sentido um reajuste tão forte em um ano com tão atípico”, disse. “A relação entre o inquilino e o locador é livre, então normalmente é prática de renegociação”, completou.
Lei prevê reajuste
A Lei do Inquilinato, de 1991 prevê um reajuste anual. Como a FGV mede e divulga o indicador desde os anos de 1940, ele foi incorporado aos contratos no País.
“Não há nada que determine o IGP-M como índice de correção e aluguéis. Ele acabou sendo por prática, mas ele nem foi criado para isso”, afirmou Prestes.
Como, no cálculo do IGP-M são medidos altas nos preços de matérias-primas e demais produtos, ele pode causar grande impacto para o bolso de inquilinos.
Para a professora de finanças, o desarranjo entre a crise econômica e o índice de reajuste pode estimular novas formas de regular o reajuste, como utilizar o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) ou o Índice Nacional de Custo de Construção (INCC), por exemplo.
“O componente forte de bens agrícolas e industriais nem combina com imóveis e construção, então nada impede que, inclusive, os próximos contratos sejam ajustados pelo IPCA ou o INCC, que seria muito mais simples e aderente aos imóveis residenciais”, disse a professora da FAAP.
No final de novembro, o Quinto Andar informou que adotaria o IPCA como o índice de reajuste para os novos contratos, abandonando o IGP-M.
Mas, afinal, o que é o IGP-M?
O IGP-M é uma versão do IGP, o Índice Geral de Preços, também calculado pela FGV. Por isso, muitas vezes esse índice é citado pelos meios de comunicação através da expressão IGP/FGV, ou IGP de Mercado.
Além disso, como é possível medir a inflação em dias, semanas, meses ou anos, foi preciso convencionar um período do IGP de mercado. Então, optou-se por ele compreender o período entre o dia 21 do mês anterior até o dia 20 do mês de referência. Sendo que a divulgação do IGP-M é feita mensalmente.
Dessa forma, ao se analisar essa métrica financeira de mercado do mês de novembro, por exemplo, é preciso que se entenda que está se levando em consideração um intervalo de dias que compreende vinte dias de novembro e de mais alguns dias de outubro.
Além disso, era utilizado também para corrigir juros de IGP-M Mensal (Certificado de Depósito Bancário) com prazos superiores a um ano. Contudo, posteriormente o Índice Geral de Preços de Mercado acabou servindo como indexador para outros contratos.
Essas correções atreladas ao IGP-M são fundamentais para conservar o valor real do aluguel, da parcela ou da tarifa. Isso porque, conforme a inflação sobe, a moeda perde valor. Então, é necessário um índice de preços para corrigir esse valor de acordo com o que foi corroído pela inflação passada.
Para calcular o IGP-M, a Fundação Getúlio Vargas realiza pesquisas entre o dia 21 do mês anterior até o dia 20 do mês de referência. Essas pesquisas têm o objetivo de medir como os preços de produtos e serviços da economia estão se comportando para, então, realizar o cálculo do IGP-M.
Nesse cálculo, a FGV leva em conta a distribuição da sua composição, que se faz da seguinte maneira:
- 60% é composto pelo Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA);
- 30% é composto pelo Índice de Preços ao Consumidor (IPC);
- 10% é composto pelo Índice Nacional de Custo de Construção (INCC).
Cada um desses componentes são fundamentais de serem entendidos. Afinal, é por meio do cálculo desses outros índices que se chega às variações do IGP-M.
