IFIX: índice de fundos imobiliários teve fortes quedas em novembro. O que esperar agora?
O IFIX, Índice de Fundos Imobiliários da B3, teve fortes quedas nas últimas semanas. Renovou mínimas e preocupou investidores. Contudo, nessas últimas sessões, após a divulgação do IGP-M, o índice parece refletir um otimismo, e já mostrou altas que não apresentava há mais de um ano.
Em novembro, o Índice de Fundos Imobiliários chegou a operar próximo ao patamar visto em abril de 2020, momento em que se tinha grande incerteza em relação à performance do mercado no curto prazo, com início do trabalho home-office, fechamento dos shoppings, lembra o Head de FIIs.
No acumulado do ano, a queda do IFIX já ultrapassava 10% até o último pregão de novembro, ao passo que em 2020 o tombo foi de 11,79%. Até esta terça (7), a perda anual estava em 7%.
Gabriel Pereira, Head de FIIs da Acqua-Vero Investimentos, explica que o IFIX vinha refletindo aumento do risco fiscal, inflação crescente e já vem antecipando o risco eleitoral do próximo ano.
O movimento para baixo foi acelerado após o Banco Central (BC) elevar a Selic, taxa básica de juros, em 1.5 ponto percentual, para 7,75% ao ano, em meio a uma inflação de 10,25% em 12 meses. Essa elevação foi a maior desde dezembro de 2002. Os 7,75% também são o maior nível dos juros em quatro anos. E hoje, com a reunião do Copom (Comitê de Política Monetária), deve elevar esse patamar para 9,25%, de acordo com previsões do mercado e do próprio BC no comunicado e na ata do encontro em outubro.
“As quedas mais fortes do IFIX ainda estão concentradas em ativos de tijolo. Muitos desses ativos já negociam abaixo do custo de reposição, não refletindo o valor real dos ativos, mas até os fundos de recebíveis estão sendo impactados com a queda no valor patrimonial por conta da projeção dos juros”, explica Pereira.
Nesse cenário, um levantamento inédito da Teva Indices, empresa especializada em índices para ETFs, revelou que os fundos imobiliários de papel foram os únicos que apresentaram desempenho positivo no ano até o último dia 15 de novembro.
Nesse cenário, Rodrigo Possenti, gestor do Fator Verità, aponta que muitos investidores passaram a ponderar o que seria mais vantajoso: fundos imobiliários ou títulos de renda fixa.
A renda fixa e os fundos imobiliários são inversamente proporcionais: quando a Selic está alta, os investidores tendem a migrar para primeira porque os riscos são menores do que os da renda variável. Quando a taxa de juros da economia está baixa, os investidores podem se arriscar um pouco na renda variável. Por isso, uma alta na Selic acaba pressionando o IFIX.
Assim, Fábio Idoeta, CFO e Diretor de Relações com Investidores da Sequóia Properties, explica que “a inflação em alta e os juros seguindo pelo mesmo rumo, aliados à turbulenta agenda política, trazem volatilidade para o mercado e geram um movimento de aversão ao risco. Os investidores ficam mais receosos e fazem uma migração para o investimento em renda fixa, apesar de serem produtos com naturezas distintas aos fundos imobiliários. Essa migração causou uma redução generalizada de liquidez no mercado. No mês de agosto, por exemplo, os FIIs apresentaram queda de 26% na liquidez em comparação com junho.”
Mas o setor de FIIs mantém vantagens
Por outro lado, ele aponta que “as quedas nos preços das cotas dos fundos imobiliários fazem com que o dividend yield (rendimento do dividendo) médio continue mais atrativo do que outras classes de ativos, especialmente considerando a isenção tributária dos FIIs. Mas é fundamental destacar que os fundos imobiliários são veículos de investimento de longo prazo, e que a queda dos preços das cotas negociadas no mercado secundário pode representar uma oportunidade de entrada para os investidores.”
O gestor completa dizendo que “é muito importante olhar a conjuntura geral. Na nossa avaliação, enquanto os juros estiverem em patamares saudáveis, os fundos imobiliários vão continuar prosperando e se consolidando como a forma mais eficiente de investimento no setor imobiliário.”
Além disso, o índice sofria com o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) que acelerou novamente no mês de outubro. De acordo com dados divulgados pelo IBGE , a variação da inflação foi de 1,25% no mês, ante 1,16% em setembro. Trata-se do maior resultado para outubro desde 2002. O resultado de novembro deve ser ficar em 1,08%, com acumulado de 10,88% nos últimos doze meses. O índice será divulgado na sexta (10).
Em resumo, Possenti, lembra que no ano passado o coronavírus pressionou bastante o setor de FIIs, mas depois do Covid “a gente teve uma bonança gigante dos fundos imobiliários.” Com isso, nesse ano houve muitas emissões recorrentes, e os cotistas tiveram que despender de recurso pra poder entrar nas emissões.”
Esse ano não foi nada fácil para os investidores em fundos imobiliários, pois também teve a proposta de taxação de rendimentos, que fez o setor sofrer bastante. “Essa possibilidade de taxação trouxe um recuo forte para os números do IFIX, mas ele se recuperou. Quando recuperou, a gente viu a economia entrando no estágio que está, aumentou na taxa de juros e o investidor ficou reticente novamente com essa classe de ativos”, esclarece, Possenti.
IFIX acha luz no fim do Túnel
Contudo, nos últimos pregões, o Índice parece ter achado uma luz no fim do túnel e voltou a mostrar fortes altas.
Essa “salvação” aparece após a Fundação Getúlio Vargas (FGV) divulgar que Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), também conhecido como inflação do aluguel, que desacelerou em novembro.
O indicador registrou um pequeno avanço de 0,02% em novembro. O resultado é bem menor do que o registrado em outubro (+0,64%). Com isso, o IGP-M acumula alta de 16,77% no ano e de 17,89% em 12 meses. Em novembro de 2020, o indicador de inflação registrou alta de 3,28% e acumulava 24,52% de variação em 12 meses.
De acordo com a FGV, o menor avanço do IGP-M em novembro é resultado de recuos nos preços das commodities. Além disso, a fundação aponta que o recuo do IGP-M em novembro foi puxado pelo IPA-M em campo negativo. No mês, o índice fechou com queda de 0,29%, após alta de 0,53% em outubro.
No dia 29 de novembro, quando o IGP-M foi divulgado, o IFIX terminou a sessão em forte alta de 0,88%, aos 2.563,76 pontos. Esse foi o maior avanço do índice para um fechamento, desde o dia 19 de março de 2020, quando acumulou uma alta de 0,91% durante o pregão.
Nesta terça, o ifix terminou a sessão em alta de 0,68%, aos 2.660,89 pontos. O índice continua no vermelho no acumulado anual.
Não é possível saber o que o futuro reserva, mas, na avaliação de Possenti, para 2022, ano eleitoral, podemos esperar que a economia ainda sofra um pouco. “Acho que esse cenário de taxa de juros alta e uma previsibilidade baixa da taxa de juros permitem que o cotista avalie outras oportunidades investimento e acabe refletindo um pouco na performance do IFIX.”
