O único imóvel do fundo de investimento imobiliário TB Office (TBOF11) é alvo de compra pela Hedge Investments. A Hedge, mesmo cotista do fundo, apresentou uma oferta de R$ 909 milhões pelo prédio comercial Tower Bridge Corporate, localizado na região sul de São Paulo. A operação é questionada pelos cotistas do fundo, alegando um conflito de interesses.
A transação seria intermediada pelo fundo imobiliário Hedge AAA, que ainda está em fase pré-operacional. Caso a proposta seja aprovada, o TB Office, que é administrado pelo BTG Pactual, será liquidado. A Hedge, além de ser cotista, participa como vendedora e compradora.
O assunto será discutido em assembleia no dia 18 de novembro. Os cotistas do TB Office, considerando os fundos imobiliários do Hedge TOP FOF 1, 2 e 3 e a gestora Paladin, haviam convocado o encontro para esta terça-feira (12). No entanto, a Comissão de Valores Mobiliários (CVM), solicitou que a assembleia fosse postergada.
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O Grupo de Investidores em Fundos Imobiliários (Grifi), que se opõe ao negócio, enviou seu questionamento à CVM. “No caso em tela, há personagens que, a despeito da condição de cotistas do FII TB Office, alinham-se ao polo comprador. Presume-se que os fundos Hedge e Paladin atuam em face do FII TB Office, querem participar da deliberação sobre o aceite da dita proposta, exercendo um voto conflitado com os naturais interesses do fundo”.
“Os cotistas necessitam de uma avaliação atualizada para contemplar as condições do mercado imobiliário, que experimentou sensível evolução, com reflexo no valor do Tower Bridge Corporate”, questionou o Grifi acerca do preço ofertado pelo ativo, levando em consideração outros indicadores de avaliação.
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A assinatura de novo contrato de locação na semana passada resultou em impacto positivo de 6,44% para a receita do fundo, além de reduzir a vacância do imóvel para 4,5%.
Oferta da Hedge
A oferta de R$ 909 milhões usa como base o valor contábil de R$ 862,4 milhões do ativo, seguindo uma avaliação do ano passado. Além do laudo utilizado estar desatualizado, o valor ofertado não representa um prêmio em relação ao valor de mercado das cotas negociadas na B3 durante o mês passado.
O BTG disponibilizou um novo laudo que aponta o valor patrimonial 10% maior do que o ofertado. Após a convocação da assembleia, veio à tona a avaliação de aproximadamente R$ 995,2 milhões.
Todavia, o novo valor estimado não inclui o potencial de valorização futura. O relatório menciona que, “considerando que o preço [de locação] pedido atual é R$ 110/m², a consultora imobiliária entende que existe margem para aumento dos valores de aluguel dos contratos na ocasião das revisionais e renovações”.
O BTG, ainda, afirmou que, no futuro, “o TB Office será impactado positivamente, podendo vislumbrar valorização em seu valor bem como em seu potencial em geração de receitas”, caso se confirme o ambiente propício às reformas econômicas, manutenção das taxas de juros nos patamares atuais e retomada da economia.
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Por mais que a oferta indique que a transação será realizada à vista, parte do montante total será captado por meio da securitização dos recebíveis imobiliários previstos na venda.
Os créditos imobiliários serão cedidos pelo TB Office à securitizadora definitivamente. Dessa forma, para o Grifi, a Hedge que realizar parte do negócio utilizando os aluguéis levantados pelo próprio ativo.
O BTG Pactual, enquanto administrador do fundo, recomenda que o negócio não seja aprovado. No entanto, salientou que a proposta deve ser livremente discutida e deliberada no âmbito da assembleia, com o intuito de alcançar os interesses de todos os cotistas.
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“Caso seja a intenção da maioria dos cotistas seguir com a venda do único imóvel do fundo, sugerimos que primeiramente seja feita uma concorrência para contratar uma empresa especializada para buscar potenciais compradores para o ativo no mercado, com o intuito de gerar o melhor resultado de venda para os cotistas”, afirmou no comunicado.
Segundo informações da CVM, o fundo Hedge AAA irá operar na gestão ativa de lajes corporativas, cobrando taxa de administração de 0,6%. As cotas do fundo serão oferecidas através de uma oferta restrita a investidores profissionais. O comunicado do Grifi à CVM levanta a possibilidade de que a Paladin seja um destes investidores contemplados com as cotas do fundo.
