Hedge funds FIIs: entenda como funciona essa nova tendência dos fundos imobiliários
Os hedge funds FIIs têm representado uma nova tendência para os fundos imobiliários. Desde que foram desenvolvidos pela empresa americana AW Jones em 1949, os fundos de hedge se concentraram em ações. A razão para essa concentração era simples: desde aquela época, o “mercado” mostrava-se grande, líquido e transparente.
O objetivo dos fundos de hedge era buscar retorno alfa, ou seja, a capacidade de uma estratégia de investimento de vencer o mercado, resultando em uma valorização maior em relação a um índice de referência.
No entanto, o que era predominantemente voltado ao mercado de ações agora vem dando espaço para fundos de hedge concentrados em investimentos intrassetoriais, em que o “mercado” é o setor. Os fundos imobiliários são um desses mercados, trazendo os chamados hedge funds FIIs.
O que são hedge funds FIIs?
Os hedge funds FIIs têm como base a constituição de uma parceria limitada entre vários investidores, que alocam capital em conjunto para realizarem investimentos imobiliários, mas também em outros tipos de ativo, como ações, títulos públicos, derivativos, dentre outros.
O objetivo dos hedge funds FIIs é obter ganhos de capital substanciais, protegendo os riscos inerentes ao investimento.
Em outras palavras, eles pretendem proteger o risco de capital dos investidores da volatilidade do mercado, empregando uma abordagem de investimento alternativa. A carteira é gerida por uma empresa com gestão profissional, que realiza as alocações em nome dos seus investidores.
Como funcionam os hedge funds FIIs?
O setor imobiliário se tornou uma parte importante de um portfólio diversificado e um excelente investimento de longo prazo, fazendo com que os fundos de hedge explorassem duas tendências importantes. A primeira é uma escassez geral de moradias e a segunda, o aumento das taxas de juros.
Investidores institucionais reduziram seus investimentos em imóveis à medida que as taxas de juros começaram a subir, mas muitos deles tinham garantido bilhões de reais em financiamento antes do primeiro aumento da taxa.
Agora que os institucionais estão investindo bilhões em imóveis, os fundos de hedge aproveitam para equilibrar os investimentos, enquanto o mercado caminha para uma desaceleração. Nesse contexto, os hedge funds FIIs tendem a se beneficiar, já que sua estratégia está voltada a diferentes contextos da economia e do mercado.
>>Garanta já seu convite para o maior evento de FIIs do mercado
Em que os hedge funds FIIs investem?
Os hedge funds FIIs possuem duas oportunidades de extraírem o “alfa”. A primeira é pelo “mercado”, em sua definição restrita do setor listada, ou seja, por meio das cotas de outros FIIs, CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários) ou ações do setor imobiliário.
A segunda é a definição mais ampla do setor, incluindo não apenas ações listadas, mas também títulos não listados e ativos reais, ou seja, possuindo e operando essencialmente vários tipos de imóveis geradores de renda.
Quais são os principais exemplos hedge funds FIIs da bolsa de valores brasileira (B3)?
Na bolsa de valores brasileira, a B3, existem três principais exemplos de hedge funds FIIs:
Recentemente, a Arton Advisors realizou um aporte de R$ 50 milhões no fundo imobiliário VGHF11, o que representa cerca de 9% do portfólio total do fundo da Arton Advisors. Em uma conversa com a Suno, os especialistas da empresa falaram um pouco mais sobre os motivos que levaram ao investimento nesse tipo de fundo.
Raphael Vieira, sócio e head da mesa de investimentos da Arton Advisors, destacou que houve recentemente uma grande migração dos investidores em 2021 dos fundos de tijolo para os fundos de crédito, com o objetivo de se proteger do avanço da inflação.
Apesar disso, Vieira lembrou que o Valora Hedge Fund FII (VGHF11) pode fazer uma diversificação em diferentes ativos, como ações, fundos de fundos e no setor crédito, alternando entre as exposições ao CDI e inflação.
Essa gestão ativa do FII, a qualidade do gestor e a dinâmica mais ampla de investimentos foi o que chamaram a atenção da Arton no fundo da Valora, que segue a dinâmica de fundos com a característica de hedge funds FIIs. Para Vieira, esse mix entre CDI e inflação pode ser vantajoso aos cotistas do VGHF11.
Ele explica que “os juros são sempre uma consequência da inflação como um ‘carrinho de montanha-russa’. Primeiro vem a inflação – ela sobe e os juros aumentam junto. A inflação começa a ‘embicar’, como está acontecendo agora, e os juros continuam em um patamar mais alto”.
Justamente por causa dessa dinâmica de comportamento entre o CDI e os juros brasileiros, representados pela Selic, a Arton tem uma preferência por fundos mais flexíveis em sua estratégia de investimento, como o VGHF11, sobretudo em um período de deflação.
Sylvio Martins, sócio e analista de produtos alternativos na Arton, explica que há uma defasagem na precificação da deflação sobre a distribuição dos rendimentos dos fundos imobiliários em cerca de 2 meses.
Quando questionado sobre a preferência por fundos mais flexíveis em sua tese de investimento, diante dessa possibilidade de investir em FIIs de tijolo descontados, Raphael Vieira diz que a “reprecificação dos fundos de tijolo vai se dar muito mais quando a gente tiver um cenário em que de fato os juros vão ceder, para que esse aluguel seja reprecificado juntamente com os juros”.
Ele explica que, diferentemente das ações, os fundos imobiliários “não antecipam o movimento de juros, tanto na subida, quanto na descida: conforme forem caindo os juros de fato, a gente vai rever essa reprecificação rapidamente nos fundos de tijolo. Podem ficar depreciados por alguns meses ainda”.
Raphael Vieira ainda observa que, em uma eventual queda dos juros no Brasil, os fundos que apresentam uma estratégia mista de alocação, “mixando” entre exposição a Selic, CDI e IPCA, “tendem a oferecer um ‘mix’ equilibrado e que não tenham uma ingerência tão grande dos juros”.
É possível investir em hedge funds FIIs fora da bolsa de valores?
Apesar de alguns FIIs mais conhecidos no segmento de hedge funds FIIs estarem listados na B3, também existem opções para quem deseja investir em fundos que não possuem seu capital aberto na bolsa de valores.
Alcides Gimenes Lopes Junior, gestor de investimentos da JPP capital, diz que a gestora possui um Hedge fund FII denominado “SOMMA Real Estate”, que é um exemplo de fundo multimercado não listado na bolsa de valores brasileira (B3).
Segundo o gestor da JPP, este é um fundo para investidores qualificados, com viés mais voltado a investidores institucionais. Diferentemente dos fundos listados, o especialista destaca que os fundos como o SOMMA Real Estate não têm a obrigatoriedade na distribuição de dividendos, o que permite o reinvestimento dos recursos pelo próprio fundo.
Dentro da estratégia de investimento do SOMMA Real Estate, optou-se por não investir no mercado de ações, com sua alta volatilidade. A preferência é por explorar a dinâmica de crédito, por meio de fundos de recebíveis, e também imóveis, com o investimento em FIIs de tijolo.
A dinâmica de investimentos do hedge fund FII da JPP Capital funciona da seguinte forma: Há uma exposição maior nos fundos de recebíveis com a alta dos juros. Quando esses juros estão em um momento de baixa, a tendência é voltar sua alocação para os fundos imobiliários que possuam bons imóveis, e que tenham um desconto no preço de suas cotas no mercado à vista.
O fundo possui a preferência de investir em fundos imobiliários de CRIs ao invés de alocar diretamente em Certificados de Recebíveis Imobiliários. Essa decisão se deu devido à possibilidade de diversificar os investimentos em diferentes CRIs.
Na visão da gestora JPP Capital,há uma perspectiva bastante otimista nos próximos 3 anos para os FIIs de tijolo do segmento de lares corporativas e shopping centers.
Atualmente, no segmento de imóveis, a alocação do portfólio do SOMMA Real Estate está distribuída em 20% em FIIs de lajes corporativas e 11% em FIIs de logística, com preferência em imóveis de alta qualidade e contratos de locação atípicos.
Qual a vantagem para o investidor?
Uma das maiores vantagens dos hedge funds FIIs é fazer com que o investidor tenha participação nos lucros imobiliários sem ter que possuir, operar ou financiar diretamente a propriedade.
Desse modo, os investidores podem investir em hedge funds FIIs com R$ 1000, enquanto a mesma quantia pode não ser suficiente para pagar o aluguel de um apartamento, por exemplo.
Além disso, os hedge funds FIIs oferecem a possibilidade de gerar altos retornos, atrelados ao risco do investimento, tendo em vista que podem utilizar uma variedade de estratégias como venda a descoberto, derivativos e alavancagem.
Os hedge funds FIIs estão prontos para qualquer turbulência no mercado, aproveitando negociações longas/curtas, negociações orientadas a eventos e oportunidades de mercados emergentes.
Na visão de Alcides Gimenes Lopes Junior, a categoria de hedge Fund FII oferece à gestão do fundo mais flexibilidade para realizar movimentações que forem necessárias ao portfólio, o que possibilita ao gestor a exposição de forma mais estratégica e assertiva durante diferentes momentos do ciclo de juros e do ciclo imobiliário.
Do ponto de vista do investidor, a vantagem está em investir em um fundo com uma equipe que está constantemente a par das atualizações de mercado e do cenário macroeconômico, trazendo as melhores estratégias que sejam condizentes com o cenário atual.
No caso do SOMMA Real Estate, o objetivo principal é escolher os ativos que geram ganho de capital ao investidor. Por não ser um fundo focado em renda, ou seja, na distribuição de dividendos mensais, o Hedge Fund FII da JPP Capital pode reinvestir o capital que seria distribuído com o objetivo de gerar ainda mais valor ao cotista no longo prazo.
Junior ainda destaca a principal vantagem de se investir em um fundo não listado em bolsa, como o SOMMA Real Estate. Em sua opinião, ao solicitar o resgate de seus recursos, o cotista terá o dinheiro em sua conta baseado no valor da cota patrimonial, diferentemente dos fundos listados na B3, que consideram a variação da cota a mercado.
Na visão do especialista, “muitas vezes você pode ter um gestor que fez um bom trabalho e ainda assim a cota não refletir o valor patrimonial, ou seja, o que [o gestor] conseguiu gerar de resultado ali dentro”. Ele ainda acrescenta que a cotação a mercado pode gerar uma “ineficiência na precificação do trabalho”, principalmente em momentos adversos da macroeconomia.
Vale a pena investir em hedge funds FIIs?
Os hedge funds FIIs são fundos mais flexíveis, o que permite ao investidor se expor de forma estratégica em diferentes cenários, tanto na alta dos juros e inflação, quanto na baixa, o que pode valer muito a pena. No entanto, isso não isenta esses fundos de terem prejuízos, nem mesmo garante rentabilidade aos cotistas.
Cada um dos hedge funds FIIs possui o seu próprio risco, sendo necessário que o investidor estude a fundo a estratégia de investimento de cada um desses fundos e seus indicadores, antes de verificar se vale a pena de fato aportar parte de seu patrimônio nesses ativos.
Desse modo, os hedge funds FIIs proporcionam ao investidor mais uma opção de investimento no setor imobiliário, com uma estratégia ainda mais diversificada, se adaptando a diferentes situações de mercado.
Cabe ao investidor analisar o seu próprio perfil, avaliando as melhores oportunidades de investimento em hedge funds FIIs que julgar adequadas para incluir em sua carteira, para gerir os riscos e diversificar o seu portfólio.
Aprenda com os melhores! Participe do maior evento presencial de Fundos Imobiliários e esteja cara a cara com os principais gestores do mercado. Clique aqui e garanta o seu lugar! Vagas limitadas
