Que os investidores de fundos imobiliários estão animados com o atual contexto de mercado, ninguém duvida. Com altas sucessivas desde o final do mês de março, o IFIX, principal índice de FIIs, está nas “alturas”. O Suno Notícias conversou com algumas gestoras de fundos, que demonstraram muito otimismo com os rumos do mercado.
Entre as razões para esperar “dias ainda melhores” para o mercado de FIIs neste segundo semestre para os FIIs, está a possível queda da taxa Selic na próxima reunião do Comitê de Política Monetária do Banco Central (Copom), em agosto. A expectativa dos especialistas é de que a taxa básica de juros saia dos atuais 13,75% para 13,50% (ou até 13,25%).
A inflação também segue surpreendendo, com números cada vez mais próximos da meta estipulada pelo Banco Central, de 3,25% para 2023. No acumulado do ano, o IPCA está em 3,16%.
Já o IPCA-15, que mostra a prévia da inflação, apontou uma deflação para o mês de julho, de 0,07%, veja no gráfico abaixo a trajetória descendente da inflação neste ano:
Entre as gestoras, a REC está entre as mais otimistas com os rumos do mercado para este segundo semestre. O gestor do RECR11, Max Fuji, acredita que o cenário que se desenha com a redução da inflação e redução dos juros é muito positivo.
Entre as boas consequências para os FIIs, está o aumento no número de investidores, novas emissões de cotas e valorização dos fundos no mercado secundário.
Muitos FIIs cresceram em períodos de crise. Mercado vai ser turbinado agora?
O timing entre a expectativa da queda de juros até a efetivação da redução da Selic é muito importante. Martín Jaco, CEO da BR Properties e responsável pela gestão do BROF11, comenta que durante esse período “a gestora se preparou, colocando seus produtos em dia e negócios em ordem, de olho nas novas oportunidades do mercado.
Mesmo com a apreciação nas cotas de diversos fundos, a BRPR acredita que este ciclo de crescimento está apenas no começo: “Ao considerarmos as perspectivas positivas de mercado – início da queda da taxa de juros – o 2º semestre deve ser muito favorável a fundos de tijolos que poderiam apresentar uma apreciação de valor importante”.
Quem também está otimista com o mercado é Pedro Ernesto, da TG Core. O responsável pelo TGAR11 acredita que o fundo de desenvolvimento sob sua gestão tem um portfólio resiliente, que “surfou” boas oportunidades até com o mercado em baixa.
O gestor comenta que a própria característica da carteira do FII sob sua gestão explica sua resiliência no mercado. Mesmo com o pior dos cenários econômicos, o fundo chegou a aumentar dividendos pela quinta vez seguida em 2023. Com o início do ciclo de queda dos juros, o panorama de investimentos deverá ser melhor.
Rodrigo Possenti, gestor do VRTA11, destaca que a expectativa da queda da Selic e das taxas dos juros futuros está trazendo “bons ventos” para os fundos. “Existe uma correlação enorme do mercado de FIIs com as taxas de juros. Quando a taxa cai, o mercado ganha interesse”, diz Possenti.
Além disso, o gestor acredita que exista uma demanda reprimida para investir em fundos imobiliários. “Mesmo com uma economia difícil nos últimos 2 anos, ainda saímos de 1,5 milhões de cotistas para mais de 2 milhões em 2023. A base cresceu justamente nos piores anos da indústria”, argumenta o gestor do VRTA11.
Nesta mesma linha, Gabriel Barbosa, gestor do TRXF11, também acredita que a queda nas taxas de juros pode aumentar o apetite pelo mercado de fundos imobiliários. Com o CDI diminuindo, isso influencia uma migração para investimentos de renda variável. E os FIIs devem entrar entre os preferidos pelos investidores.
Na última vez que o país passou por um ciclo de queda de juros, o mercado de fundos imobiliários não era tão maduro quanto atualmente. Por isso, Barbosa espera uma “nova leva” de investidores para “turbinar” o mercado.
Ainda há oportunidades com o mercado em alta?
E quem acha que os fundos imobiliários já “subiram demais”, pode estar enganado. Pedro Klüppel, gestor do GAME11, comenta que ainda há fundos de tijolo e de papel que ainda não entraram no mesmo ciclo de alta, possuindo grande potencial de apreciação.
O gestor do RECR11 avisa que mesmo com a valorização de muitos fundos imobiliários, ainda existe espaço para novos ciclos de alta. “Temos alguns que ainda não reagiram. Talvez seja um bom momento para entrar e obter o ganho com a potencial valorização”, destaca.
Com o mercado mais otimista, sobrou espaço para novas emissões de cotas. Inclusive, o maior fundo da indústria em número de cotistas, o MXRF11, aproveitou a valorização do FII para emitir novas cotas. Com o objetivo de arrecadar cerca de R$ 500 milhões, o fundo pode acumular o montante máximo de R$ 625 milhões.
Por fim, Daniel Caldeira, gestor do MGFF11 e MGHT11, da Mogno Capital, também acredita que o ciclo de oportunidades só está no começo.
O gestor acredita que, para os próximos meses, com a trajetória da inflação em queda, redução da Selic e com possibilidade de crescimento econômico, é possível que os FIIs se valorizem ainda mais.
