A redução da Selic para 10,75%, anunciada nesta quarta-feira pelo Comitê de Política Monetária do Banco Central (Copom), tende a beneficiar o mercado de fundos imobiliários (FIIs) na visão geral de analistas do setor.
Além da possibilidade de atrair novos investidores, que já passam de 2,6 milhões, em busca de alternativas mais rentáveis que as aplicações de Renda Fixa, o mercado de FIIs tende a ser favorecido por um cenário de juros menores com o corte da Selic, que estimula o aumento da atividade econômica e facilita o crescimento de setores ligados à chamada “economia real”.
Maiores vendas em comércio e serviços afetam diretamente os chamados fundos imobiliários de tijolo, ou seja, cuja função principal é a propriedade de edifícios reais ocupados por diferentes segmentos econômicos.
“A recente queda na taxa Selic tem provocado um aumento significativo no interesse dos investidores pela renda variável, particularmente em FIIs de tijolo e ações. Esse movimento resultará em uma potencial valorização desses ativos”, diz Ivan Eugênio, analista de renda fixa da Money Wise Research.
É importante registrar que os FIIs podem ser uma oportunidade rentável em dois casos: no ganho de capital, ou seja, na compra de ativos em preço abaixo do mercado para posterior revenda com valorização, e no recebimento de dividendos, que são distribuídos de forma mensal pelos fundos como forma de aumentar a atratividade. Esses dividendos são isentos de Imposto de Renda para pessoas físicas.
FIIs e Selic: os impactos positivos em cada setor
Os fundos de tijolo podem ser divididos de acordo com a atividade principal dos imóveis do portfólio, ainda que alguns FIIs possam atuar de forma híbrida, em diferentes setores. Abaixo, veremos como cada um desses segmentos pode se beneficiar de uma Selic mais baixa:
- FIIs de shopping – além dos aluguéis fixos cobrados dos lojistas, contam com uma receita flutuante advinda de estacionamentos e áreas de lazer que tende a aumentar com uma atividade econômica mais robusta; além disso, uma economia mais agitada tende a reduzir a vacância dos shoppings, com lojistas em busca de novos empreendimentos.
- FIIs de logística – tendem a se beneficiar não só com o aumento do movimento em lojas físicas, mas também com o crescimento das vendas em e-commerce, duas atividades que tendem a fazer crescer a demanda por espaço em galpões logísticos.
- FIIs de renda urbana – os proprietários de imóveis ocupados por grandes varejistas, como supermercados e redes de lojas de artigos esportivos e material de construção, podem ser beneficiados pela redução da vacância e por novos acordos de expansão de seus clientes, gerando obras na modalidade built-to-suit (construção sob medida).
- FIIs de lajes corporativas – o segmento que em média vem negociando abaixo do preço de mercado, ainda sem conseguir alcançar o cenário vivido antes da pandemia, aposta no aquecimento da atividade para a abertura de novos escritórios e redução da vacância, em níveis superiores ao enfrentado em 2019.
FIIs de papel ainda aproveitam queda em ritmo lento
Mesmo para o mercado de FIIs de papel, cuja preferência é a negociação de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), que são títulos de renda fixa, o cenário permanece favorável, segundo analistas, porque o ritmo de queda da Selic é lento – cortes de 0,5 ponto percentual a cada 45 dias, intervalo médio entre as reuniões do Copom.
Além disso, o IPCA ficou acima das expectativas nos últimos dois meses, puxado por altas nos preços dos alimentos e ligados à educação. “Essa alta pode resultar em um tom mais cauteloso do Copom para os movimentos nas próximas reuniões”, aponta Ivan Eugênio, da da Money Wise Research.
Um sinal de que os melhores fundos de papel seguirão rentáveis no curto e médio prazo é que as principais casas de análise vêm mantendo esses ativos em suas recomendações.
“Dado o cenário macroeconômico com perspectiva de inflação em patamares ainda elevados no curto, continuamos vendo retornos atrativos em razão dos índices de inflação e taxa Selic”, projeta a analista Maria Fernanda Violatti, da XP Investimentos, cuja carteira recomendada tem 38% alocada em fundos de papel.
Vale lembrar, por fim, que os impactos da queda da Selic se fazem sentir ao longo do tempo, e não de uma hora para outra, alerta o economista Pedro Afonso Gomes, presidente do Conselho Regional de Economia da 2ª região (Corecon-SP).
“A redução da Selic aponta tendências e direcionamentos para o cenário econômico, mas só afeta diretamente os títulos de dívida pública federal que são atrelados à Selic, já que reduz esses rendimentos e, simultaneamente, as despesas do governo com o pagamento da dívida”, explica ao citar também o mercado de fundos imobiliários.
FIIs com dividendos maiores que a Selic
Com a queda da Selic a 10,75% ao ano, vários Fundos Imobiliários vêm apresentando um dividend yield anualizado maior que esse – ou seja, a relação entre o valor pago em dividendos, isentos de impostos, e o preço pago pela cota do ativo, equivalente à ação de uma empresa.
Com isso, esses FIIs se consolidam como exemplos de investimentos mais vantajosos do que a renda fixa, cujas aplicações geralmente são atreladas à Selic ou ao CDI. Veja abaixo alguns exemplos de fundos com dividendos anuais mais altos:
- BLMG11 – 18,69%
- AIEC11 – 18,13%
- CACR11 – 17,04%
- URPR11 – 16,36%
- RZAK11 – 16,17%
- HTMX11 – 15,16%
- VGIR11 – 14,58%
- HABT11 – 14,43%
- VGHF11 – 13,93%
- SNCI11 – 12,53%
Fiagros: outra opção com alta rentabilidade
O mercado de Fiagros (Fundo de Investimento nas Cadeias Produtivas Agroindustriais) também tende a se valorizar com a queda da Selic, com a possibilidade de maiores vendas e menor custo de crédito para os produtores, reduzindo os riscos de inadimplência de Certificados de Recebíveis do Agronegócio (CRAs), principal ativo negociado pelo setor, que chegou a sofrer nos últimos meses com atrasos e falta de pagamento por algumas empresas.
O mercado, porém, que passou de 500 mil investidores em fevereiro, segue com boa relação entre o risco e a rentabilidade, com vários fundos sem casos de inadimplência pagando dividendos em percentuais acima da atual Selic. Confira alguns casos:
- VCRA11 – 18,79%
- VGIA11 – 17,58%
- AAZQ11 – 16,23%
- OIAG11 – 16,93%
- SNAG11 – 13,41%
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