O ano de 2021 foi um ano difícil para os fundos imobiliários (FIIs). Houve aumento na taxa de juros – que passou de 2% para 9,25% ao final do ano -, aceleração da inflação, novas restrições pela pandemia e, para piorar, ameaça de tributação dos rendimentos de fundos imobiliários.
Tudo isso afetou negativamente o principal índice de fundos imobiliários da B3 (B3SA3), o IFIX, que fechou pelo segundo ano consecutivo no negativo, registrando 2,28% de perdas ao longo de 2021. Isso apesar do último mês ter registrado fortes ganhos – com alta de 8,78% em dezembro.
Para 2022, o cenário ainda é desafiador. A taxa de juros deve manter seu ciclo de altas até 11,5%, estima o mercado, com agravamento do cenário político devido ao ano eleitoral. Somam-se a esses fatores o aumento de casos de Covid-19 com a variante Ômicron e a onda de aumento dos juros também no cenário internacional.
Em carteira recomendada de janeiro, os analistas da XP Investimentos declaram suas preferências por fundos imobiliários com caráter mais defensivo, ou seja, FIIs de recebíveis e ativos logísticos. Eles ainda destacam que os segmentos de shopping centers e lajes corporativas devem seguir mais pressionados no curto prazo, impactando seus dividendos.
Entretanto, o preço descontado de muitos ativos de lajes corporativas, shopping centers e fundo de fundos, que negociam abaixo do valor patrimonial, representa oportunidade de ganho de capital no médio e longo prazo e aparecem nas carteiras recomendadas de janeiro.
Recomendação de fundos imobiliários em janeiro
O Suno Notícias compilou a recomendação de seis corretoras para verificar quais fundos imobiliários mais aparecem entre as indicações para o mês de janeiro. O Bresco Logística (BRCO11) se destacou, com quatro recomendações das seis analisadas.
Ao todo, mais de 30 FIIs foram lembrados pelas diferentes casas de análises. A compilação do Notícias apresenta os ativos que apareceram em duas carteiras recomendadas, no mínimo.
| Ticker | Fundo | Segmento | Recomendações |
| BRCO11 | Bresco Logística | Logística | 4 |
| BTLG11 | BTG Pactual Logística | Logística | 3 |
| VISC11 | Vinci Shopping Centers | Shopping Centers | 3 |
| RECR11 | REC Recebíveis Imobiliários | Recebíveis | 2 |
| RBRR11 | RBR Rendimento High Grade | Recebíveis | 2 |
| CPTS11 | Capitania Securities II | Recebíveis | 2 |
| VILG11 | Vinci Logística | Logística | 2 |
Logística e Recebíveis seguem na preferência
Embora seja possível verificar mais opções dos segmentos de shoppings centers, lajes corporativas e híbridos entre as carteiras de janeiro de 2022, os fundos imobiliários de logística e de recebíveis continuam a sobressair.
Especialistas apontam que a demanda por galpões logísticos devem continuar neste ano. O movimento de expansão que se iniciou em 2020 veio para ficar, de modo que o setor é visto como defensivo nas carteiras de FIIs.
O Bresco Logística, fundo mais recomendado pelos analistas, possui 11 ativos em sua carteira, tem 0% de vacância e R$ 141 milhões de receita anual estimada. Entre seus inquilinos estão empresas com boa classificação de crédito e conhecidas no mercado como Pão de Açúcar (PCAR3), Magazine Luiza (MGLU3), Natura (NTCO3) e Mercado Livre (MELI34.
Já no caso dos fundos de recebíveis, os papéis são considerados defensivos por serem uma alternativa para diversificação e mitigação de risco pelos investidores. Isso porque, em um cenário macroeconômico de alta inflação e juros elevados, a relação de risco-retorno para os fundos atrelados ao IGP-M, IPCA e CDI é tida como mais atrativa.
Em 2021, os fundos de recebíveis foram a única categoria de FIIs a registrar retorno positivo, com alta de 11,3%.
| Segmento de FII | Retorno em 2021 |
| Recebíveis | 11,30% |
| Híbridos | -3,10% |
| Logísticos | -6,30% |
| Shopping centers | -6,40% |
| Lajes corporativas | -15,60% |
| Fundos de fundos | -15,80% |
| IFIX | -2,28% |
Investir com cuidado em fundos imobiliários
Antes de qualquer investimento em ações ou fundos imobiliários é importante ressaltar que quitar as dívidas e fazer uma reserva de emergência deve sempre ser a prioridade. Os analistas da SUNO Research sempre salientam que é necessário antes poupar dinheiro para depois investir, e nunca se endividar para investir ou investir endividado. Esta matéria não é uma recomendação de investimento.
