Fundos imobiliários esboçam reação após dias de queda; entenda o cenário
Desde abril de 2024, quando IFIX alcançou a marca de 3.418 pontos, o principal índice de fundos imobiliários não teve bom desempenho na bolsa de valores. Após uma breve recuperação no mês de dezembro, os fundos continuaram caindo em janeiro deste ano. Mas tudo mudou em fevereiro, com uma alta – até o momento – de 3,6%. A pergunta que move os investidores é se esta valorização “veio para ficar” ou é apenas uma correção do movimento de baixa.
Como os FIIs estão bastante descontados, o mercado resolveu “dar uma chance” para os ativos, comenta Pedro Dafico, analista de fundos imobiliários da Suno Research.
“Essa atual alta do mercado não é definitiva”, destaca o especialista. Ele comenta que esse fluxo positivo das cotas no mês de fevereiro são movimentos naturais de mercado, que acabam corrigindo o preço depois de um longo período de queda.
Em outras palavras, os investidores começaram a perceber que tem muito fundo com desconto na cota em relação ao seu valor patrimonial, “indo às compras”.
Mas Dafico acredita que ainda há alguns gatilhos que precisam ser superados, principalmente em relação aos juros e ao cenário macroeconômico, ainda abarrotado de incertezas.
Essa é uma visão semelhante ao que trouxe o relatório do Banco Safra, que comenta que a deterioração das perspectivas para a economia nos últimos meses levou à performance negativa dos fundos imobiliários. Esse é o gargalo para o mercado de FIIs, que precisa mudar para os fundos “deslancharem”.
O potencial de ganho dos fundos continua elevado
Mesmo com a valorização das cotas nos últimos 30 dias, o desconto dos fundos continua grande. Ou seja, ainda há potencial de alta para diversos segmentos do mercado.
Para a RBR, gestora responsável pelo RBRX11, RBRY11, PULV11 e outros, os preços dos FIIs refletem um “overshooting”, isto é, uma reprecificação exagerada dos ativos, desconsiderando a melhora dos fundamentos operacionais. Na visão da gestora, há um potencial de valorização entre 20% e 40%, caso os fundos voltem a ser negociados a valores justos.
Rodrigo Possenti, responsável pelos fundos VRTA11, VRTM11 e OUJP11, destaca que quem acompanha o mercado de FIIs sabe que as teses continuam com bons fundamentos. “Essa queda das cotas realmente são reflexo do macroeconômico. Em sua visão, os investidores podem aproveitar o momento de queda para investir em fundos com bons fundamentos.
Entre os segmentos, o desempenho dos fundos de papel – que investem em CRIs – demonstram maior resiliência neste contexto, “confirmando a visão do banco de que esse segmento pode capturar melhor o ambiente de juros e inflação mais altos”, cita o relatório do Safra.
Mesmo assim, os especialistas ainda veem espaço para uma melhor performance do segmento. A gestora do banco citado é responsável pelos fundos JSCR11, JSAF11 e JSRE11.
Na visão da AZ Quest Panorama, gestora do AZPL11, o setor de logística e o segmento de incorporação residencial de média e alta renda são boas opções nesse contexto, considerados pela gestora “como os mais defensivos no momento atual de mercado”.
O mercado de galpões logísticos permanece aquecido e as perspectivas de médio e longo prazo são muito positivas, com uma demanda crescente por inquilinos. De igual modo, o segmento residencial permanece aquecido, com recordes de lançamentos e vendas.
Mas os investidores precisam ter cautela
É preciso ter muita paciência, e estudar bastante o portfólio dos fundos em momentos como esse, para ser assertivo e acessar bons investimentos a preços convidativos, comenta Julien Avril, gestor do GAME11.
Ele comenta que fundos com um portfólio predominantemente high grade neste cenário apresentam uma matriz de risco retorno muito atraente, uma vez que o principal componente do resultado são os indicadores macroeconômicos.
Dafico também aponta que a valorização dos fundos não acontece de forma igual: cada setor tem seus próprios desafios.
Aqueles ativos que já tem uma percepção de valor maior no mercado em relação à gestora ou ao portfólio, “tendem a voltar mais rápido ao preço”, destaca. Resta ao investidor estar com o foco calibrado no longo prazo.
