Fundos imobiliários para se aposentar: como receber bons dividendos com segurança?
Os Fundos Imobiliários, ou FIIs, são frequentemente buscados por investidores como instrumentos de geração de renda passiva de longo prazo. Com predominância dos investidores pessoa física (cerca de 75%, segundo a B3), a classe de ativo é citada por especialistas como um instrumento relevante para um planejamento previdenciário.
Em suma, em função dos dividendos dos fundos imobiliários, os ativos podem ser aliados no aumento da renda mensal no longo prazo. Se reinvestidos todos os meses, os proventos podem aumentar o patrimônio final e, consequentemente, também a renda mensal.
Como exemplo, o SNCI11, fundo imobiliário da Suno, distribui 13,6% em dividendos, segundo o dividend yield atual. Ou seja, um investidor com cerca de R$ 200 mil aplicados no fundo, com 2 mil cotas, dada a cotação de R$ 101, receberia R$ 27,6 mil ao ano.
Com o reinvestimento desse montante, os dividendos aumentam, e o patrimônio investidor também fica maior.
Gustavo Asdourian, sócio-fundador da Guardian Gestora, endossa a tese de que o reinvestimento de dividendos é essencial.
“Isso muda substancialmente o crescimento dos recursos poupados. É muito importante e praticamente dobra o valor final investido, aumentando o patrimônio e também a renda mensal”, afirma.
Caio Braz, sócio da Urca Capital Partners, explica que os FIIs são ativos geradores de renda por definição, mas há uma distinção natural: enquanto alguns fundos focam em renda mensal, outros têm um enfoque maior no aumento de patrimônio.
Na avaliação de Braz, na hora de escolher fundos imobiliários para a aposentadoria, é necessário levar em consideração que são ativos de renda variável e, por consequência, oferecem algum risco ao investidor.
“Quem foca em renda eventualmente olha muito a distribuição do fundo e liga pouco para o risco. Então, para se ter uma renda estável e para proteção e geração de patrimônio, é melhor ter um rendimento contínuo. O investidor precisa contar que aquele FII irá existir daqui a 10 anos e que ele não vai acordar e ser surpreendido com quedas do dia para a noite”, aponta Braz.
Na sua visão, é essencial acompanhar todos os passos da gestora responsável pelo ativo, lendo os relatórios mensais com alguma frequência e acompanhando as impressões do gestor sobre o futuro.
Asdourian, da Guardian, acrescenta: “É preciso analisar quem são os locatários do fundo, observar o nível de vacância do fundo, se tem muito imóvel vazio. Além disso, é importante verificar os tipos de contrato, se são muito longos ou não. Isso, em fundos de tijolo, é muito relevante. Pode influenciar uma interrupção do fluxo de dividendos para frente, e é importante pensar em estabilidade nesse caso”, aponta.
“Em um fundo de recebíveis [FII de papel], é fundamental olhar se os recebíveis são de empresas grandes; se são CRIs de empresas relevantes, listadas em bolsa, ou se são CRIs de empreendimentos desconhecidos e não tão seguros”, aconselha.
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Mais dividendos, mais risco
Os especialistas consultados pelo Suno Notícias, da mesma forma, destacam que investir olhando 100% para os dividendos passados pode ser um erro grave.
Além de os altos proventos não serem necessariamente sustentáveis, é necessário considerar que o risco pode ser maior. “Se você analisar os yields mais altos, eles acabam tendo um risco maior, eventualmente”, destaca Asdourian.
Além disso, a diversificação dos ativos do fundo também pode ocasionar maior volatilidade.
“Fundo que investe em Laje comercial, com prédio na Faria Lima, por exemplo. Já vimos que esse mercado sofre muito com momento de muita vacância: em períodos de índices mais altos, como IGP-M e IPCA, eles podem ter dificuldades de repassar reajuste. Poder durar mais tempo mas ter mais volatilidade nos dividendos”, acrescenta o especialista da Guardian.
Braz, da Urca, lembra que alguns fundos podem ter dividendos surpreendentes por pouco tempo, o que é atrativo para o investidor, mas trata-se de uma ilusão.
“Existem fundos com dividend yield alto por causa das distribuições não recorrentes. Se você observar o ‘campeão’ de um mês, eventualmente ele tem yields baixos em meses anteriores. Isso ocorre em virtude de resultados atípicos, sazonais”, explica.
Fundos imobiliários não devem ser único instrumento para a renda extra
Apesar da atratividade dos fundos, especialistas indicam que, além do investimento em FIIs, é necessário aliar aportes em ativos como seguro de vida, previdência privada ou outros produtos financeiros que ofereçam uma maior segurança ao investidor.
Mesmo sendo sócio de uma Asset que trabalha principalmente com FIIs, Braz, da Urca, reconhece que uma aposentadoria exclusivamente estruturada com renda variável é “algo imprudente”.
Ele explica: “Existe um limite de proteção, há imprevistos. Seguro de vida, por exemplo, têm diversos itens de remuneração em casos de eventos fortuitos que um FII não tem. Se a pessoa começa a ter despesas altas com médico, se o patrimônio não for capaz de segurar isso, o seguro de vida banca. É algo recomendável para o longuíssimo prazo e pensando em eventos adversos.”
Além disso, Braz, aponta que, além dos FIIs e dos investimentos em renda fixa ou em seguros/previdência, é importante diversificar em termos de moeda.
“Para conseguir uma proteção contra eventos econômicos, também é importante ter algo no exterior – uma diversificação que gera renda em dólar, ou gera patrimônio. Ou até mesmo ambos”, aponta.
“Com essa tríade [Fundos imobiliários, investimento no exterior e seguros/renda fixa], o investidor tem uma configuração correta de investimento e está mais bem alocado para ter uma aposentadoria mais segura”, conclui.
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