Apesar do avanço do mercado, com o IFIX acumulando valorização de 5,47% nos últimos 30 dias, os fundos imobiliários (FIIs) continuam sendo negociados com descontos expressivos em relação ao valor patrimonial. Os valores das cotas têm chamado a atenção dos analistas, que enxergam oportunidades nesse cenário.
Segundo relatório da XP, o movimento de alta do IFIX reflete uma correção natural após um período de pessimismo exacerbado, motivado pelo fechamento da curva de juros futuros e pela trégua temporária nas discussões sobre a tributação dos fundos.
Ainda assim, os preços das cotas seguem depreciados, ou seja, com desconto em relação aos seus valores patrimoniais.
Essa percepção também está presente nos relatórios de fundos da Fator – como VRTA, VRTM11 e OUJP11 – que reforçam a continuidade de um ambiente macroeconômico desafiador. De um lado, o cenário de inflação ainda pressionando, com o IPCA de fevereiro em 1,31% e projeções acima de 5,60% para 2025.
De outro, a menor volatilidade das expectativas de juros, com um terminal Selic projetado em torno de 15% para o fim do ano, oferece alguma previsibilidade e abre espaço para valorização dos FIIs.
“A estabilização da curva de juros e a melhoria na percepção de risco foram condições para que o IFIX voltasse a subir, com alta de 3,34% em fevereiro. Ainda assim, alertamos que o cenário continua sensível às revisões, dada a volatilidade dos mercados e às incertezas sobre a condução da política fiscal”, diz a Guardian, em relatório do GAME11.
A gestora RBR, responsável por diversos fundos, entre eles o RBRX11 e PULV11, destaca o movimento de mercado neste ano foi um típico “overshooting” — uma reprecificação exagerada dos FIIs, sem correspondência com os fundamentos operacionais dos ativos.
Assim, a RBR lembra que os descontos atuais se aproximam, em alguns casos, dos patamares observados durante o pico da pandemia. Essa situação cria um cenário de oportunidades que muitos investidores estão “de olho”, gerando, neste momento, uma pressão compradora na bolsa de valores.
Fundos imobiliários: setores resilientes se beneficiam do cenário econômico
Em meio à oscilação dos mercados e à persistência da inflação, alguns setores têm se destacado pela resiliência e pela capacidade de gerar receita de forma consistente.
É o caso dos fundos de papel, que negociam Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) atrelados ao CDI ou ao IPCA. Com a Selic elevada, esses títulos oferecem retornos atrativos aos investidores.
“Muitos desses fundos ainda têm descontos ou estão com preços próximos aos seus valores patrimoniais, e continuam gerando bons rendimentos mensais. Podem inclusive distribuir dividendos mais fortes”, avalia Maria Fernanda Violatti, analista CNPI e especialista no mercado de FIIs.
Além dos fundos de papel e dos logísticos, os FOFs (fundos de fundos) e a multiestratégia também atraem atenção. Embora mais sensíveis às variações do IFIX, esses veículos são ágeis na realocação de portfólio e capturam rapidamente os ciclos de valorização. “No momento que o mercado sofre, eles também são dos que mais perdem, mas, quando o mercado se recupera, estão entre os que mais ganham”, explica Violatti.
Outro segmento que se destaca é o logístico e também o setor de galpões industriais. De acordo com a AZ Quest Panorama, gestora do AZPL11, o mercado de galpões logísticos permanece aquecido e as perspectivas de médio e longo prazo são muito positivas, dado o crescimento da penetração do e-commerce no varejo ao longo do tempo.
O mesmo pode ser dito do setor industrial. De acordo com o último relatório gerencial do IBBP11, gerido pela Invista Real Estate, os fundos focados em ativos industriais oferecem vantagens nesses momentos, pois tendem a ser menos correlacionados com o mercado de fundos imobiliários tradicional, oferecendo maior diversificação do portfólio e consolidando-se como uma opção estratégica em momentos de maior incerteza.
