Fundos imobiliários em janeiro: MXRF11 é destaque e AIEC11 puxa os ganhos; confira ranking

por Monique Lima 01/02/2022 16:57 Atualizado em: 01/02/2022 18:00

Em janeiro, o IFIX, principal Índice de Fundos Imobiliários da B3 (B3SA3), agravou ainda mais suas perdas: encerrou o primeiro mês do ano com uma baixa de 0,99%, que se soma aos 2,28% perdidos ao longo de 2021 .

O movimento é contrário ao observado em dezembro, quando o IFIX registrou forte valorização, de 8%, revertendo grande parte das perdas acumuladas até então.

Já em janeiro, dos 104 fundos imobiliários que compõem a carteira teórica do IFIX, somente 48 deles encerraram o mês no campo positivo. Enquanto o destaque de alta ficou para o FII AIEC11, que subiu 5,71% no mês, na ponta negativo está o XPCM11, com -14,30% de perdas acumuladas.

Embora não conste em nenhum dos dois rankings, o fundo imobiliário mais comentado no mês foi o Maxi Renda (MXRF11), que protagonizou uma polêmica junto com a Comissão de Valores Mobiliários (CVM).

MXRF11 vs CVM

Fundo imobiliário com o maior número de cotistas do País (488 mil), o Maxi Renda foi questionado pela Comissão de Valores Mobiliários quanto a sua distribuição de dividendos. A área técnica da autarquia verificou que o Fundo estava distribuindo rendimentos acima de seu lucro contábil nos últimos anos, prática vista como incorreta pela CVM.

De acordo com o colegiado da CVM, um fundo imobiliário só pode distribuir rendimentos até o limite de seu lucro contábil, excedente de caixa deve ser pago na forma de amortização. Quando em prejuízo contábil, o FII não deve nem distribuir rendimentos.

O caso repercutiu fortemente na indústria, visto que a maior parte dos fundos imobiliários distribui rendimentos segundo seu lucro caixa, em concordância com um Ofício de 2014 também da CVM. O Art. 10, da Lei 8.668, também prevê que os cotistas devem receber 95% dos lucros do Fundo, apurados segundo o regime de caixa – não o regime contábil.

A decisão da CVM sobre o MXRF11 foi comunicada no último dia 25. Dois dias depois, a autarquia se pronunciou reiterando sua posição e esclarecendo que, apesar da decisão ter como base um caso específico, ela “pode se aplicar aos demais fundos de investimento imobiliário que tenham características similares às do caso analisado”.

Nesta segunda (31), em uma última atualização dessa novela, a decisão sobre o MXRF11 foi suspensa, a pedido dos administradores do Fundo, que terão de apresentar um pedido de reconsideração do caso. Entretanto, não há previsão de quando a autarquia deverá apreciar o novo pedido.

Até lá, o pagamento de dividendos dos fundos imobiliários deverá continuar igual, visto que nenhuma normativa nova foi publicada e o caso ainda é exclusivo do MXRF11.

Maiores altas do IFIX em janeiro

O destaque de janeiro foi o fundo imobiliário Autonomy Edifícios Corporativos (AIEC11), que anunciou a conclusão de uma arbitragem movida pela Dow Brasil, locatária que pediu na Justiça a troca de indexador do aluguel, do IGP-M para IPCA.

Em janeiro de 2021, o reajuste de aluguel da Dow chegou quase a 23%, percentual correspondente ao IGP-M acumulado de 12 meses. Em vista do valor alto correspondente do aumento, a empresa solicitou a uma corte arbitral a troca de indexadores.

No último dia 18, o FII AIEC11 comunicou que a decisão da Justiça foi pela manutenção do IGP-M, conforme indica em contrato. Com isso, parte do montante de aluguel retido durante a tramitação do processo, que somou R$ 3,5milhões, foi liberado.

Porém, o juiz adicionou um item à sentença, que determina um reembolso retrógrado pelo AIEC11 à Dow, no valor de R$ 700 mil. “(…) todos os demais itens da referida sentença foram favoráveis ao Fundo, na medida em que foram julgadas improcedentes ou afastadas todas as pretensões da Dow no âmbito da arbitragem”, informa documento do FII.

No dia, as cotas do AIEC11 chegaram a subir cerca de 10% ao longo da sessão. Ao final do pregão, os ganhos se limitaram a 6,35%. No mês, o percentual positivo chegou próximo: em 5,71%, valendo R$ 77,70 ante os R$ 74,50 do início de janeiro.

Maiores quedas do IFIX em janeiro

Embora tenha protagonizado a maior polêmica do mês, o MXRF11 não entrou no ranking de piores desempenhos do mês de janeiro. As perdas do FII se limitaram a 6,79% no mês.

O destaque de queda ficou com o XP Corporate Macaé, FII que já passa por dificuldades há tempos. Em 12 meses, as perdas do Fundo chegam a 67%, passando de R$ 49,78 no início de 2020 para os atuais R$ 19,05 .

O portfólio do FII XPCM11 é composto por um único imóvel, o Edifício Corporate Macaé, que foi desocupado pela Petrobras (PETR4) em dezembro de 2020. Desde então, o Fundo extá com vacância 100% e busca por inquilinos.

Acontece que a atividade econômica na região de Macaé, no Rio de Janeiro (RJ), desacelerou nos últimos anos com a redução das operações do setor de óleo e gás. Em relatório, o Itaú BBA destaca essa dificuldade para do FII: “Por mais que o ativo em Macaé possua alguma qualidade técnica, a região em que se encontra atravessa um período extremamente desafiador.”

Para piorar, no final do ano passado, o único imóvel do XPCM11  passou por reavaliação e perdeu 20% do seu valor patrimonial. Com isso, fechou janeiro na lanterna dos fundos imobiliários.

Investir com cuidado em fundos imobiliários 

Antes de qualquer investimento em ações ou fundos imobiliários é importante ressaltar que quitar as dívidas e fazer uma reserva de emergência deve sempre ser a prioridade. Os analistas da Suno Research sempre salientam que é necessário antes poupar dinheiro para depois investir, e nunca se endividar para investir ou investir endividado. Esta matéria não é uma recomendação de investimento.