O início do ciclo de cortes da Selic, bem como a recuperação das cotações na bolsa, trouxe resultados positivos para os fundos imobiliários, com o segmento movimentando quase R$ 13,4 bilhões este ano, segundo levantamento realizado pela Anbima (Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais). As ofertas em andamento e em análise somam R$ 8,9 bilhões e R$ 4,5 bilhões, respectivamente. Até julho, segundo dados da Anbima, o segmento como um todo movimentou R$ 10,9 bilhões em operações, com esforços restritos e de rito automático ou ordinário.
No mês de julho, o mercado de capitais registrou crescimento com as emissões atingindo o segundo maior volume do ano, no total de R$ 39,2 bilhões.
Esse resultado ficou apenas atrás do mês anterior, quando o mercado captou R$ 46,4 bilhões. Essa retomada é um indicativo claro da recuperação gradual do segmento, que ganhou força a partir de maio. A melhora na percepção de risco por parte dos investidores foi um dos principais impulsionadores dessa retomada após as incertezas enfrentadas no início do ano, em um contexto de perspectivas de crescimento econômico e de início do ciclo de queda da taxa de juros.
Segundo a publicação, a nona emissão de cotas do CSHG Logística, considerado o portfólio com maior número de investidores do segmento (350 mil), movimentou quase R$ 1,6 bilhão, enquanto o de shopping centers (XP Malls), levantou R$ 937,5 milhões em duas emissões em sequência, com forte rateio, atraindo 50 mil cotistas na tranche destinada ao setor.
Na Comissão de Valores Mobiliários (CVM), as operações dos fundos Capitânia e XP Habitat somaram R$ 600 milhões no mês de julho, e a fila em análise aumentou de forma considerável desde então, informou o Valor. Entre ofertas de tijolo e papel, o regulador avalia mais R$ 4,5 bilhões, sem contar ofertas de fundos dedicados à agroindústria (Fiagros).
Fundos de “tijolo” predominam
O mix atual, segundo apontado pelo Valor, traz mais casos de “tijolo”, com imóveis físicos na carteira, após uma temporada predominantemente de fundos de “papel”, composto por ativos de crédito que servem de lastro para financiar o setor, como letras de crédito imobiliário (LCI), certificado de recebíveis imobiliários (CRI) e letras hipotecárias (LH).
O Fundo da Capitânia, por exemplo, focado em participações em shoppings, já roda com patrimônio líquido em torno de R$ 200 milhões. Em entrevista ao Valor Econômico, Caio Conca, sócio responsável pelo segmento na asset, afirmou que como o setor é predominantemente de pessoas físicas – quase a totalidade dos 2,2 milhões de investidores em cerca de 480 fundos listados na B3 – demora mais a reagir à melhora do cenário macro, enquanto os mercados de ações e câmbio “respondem em tempo real”.
No mês de julho, o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (Ifix), que indica o desempenho médio das cotações, atingiu os 3,2 mil pontos, maior nível desde dezembro de 2019. Em 2022, o desconto das cotas de fundos imobiliários de tijolo chegou a 33%, pouco acima dos portfólios que compõem o Ifix, segundo a XP.
De acordo com um relatório da XP citado pelo Valor Econômico, a média de desconto dos fundos do índice estava em 5% ao fim de julho. Na recuperação dos últimos meses, informou o jornal, a classe de tijolos avançou mais e a diferença entre o valor patrimonial e o de mercado está em 3,1% abaixo da observada nos fundos de papel, de 6,4% em média.
Perspectivas para os próximos meses
Em entrevista ao Valor, Brunno Bagnariolli, diretor de investimentos da Mauá Capital, prevê uma segunda rodada de emissões em três meses, puxada pela valorização das cotas dos fundos de tijolo. Para ele, a maioria das captações atuais é puxada por investidores institucionais, que estão se antecipando à volta do investidor de varejo à classe.
A Mauá – hoje debaixo da Jive Investments, que tem a XP como sócia minoritária – teve demanda maior que a prevista na segunda emissão do seu fundo de recebíveis imobiliários, informou o Valor. A gestora captou R$ 467milhões, de 11 mil investidores, por meio de escritórios da XP.
A EQI investimentos, estreante nos fundos imobiliários de tijolo com a captação para um projeto de imóveis de alto padrão em Santa Catarina, tem planos de investir em projetos em São Paulo e Rio de Janeiro, segundo Ettor Machetti, CEO da asset, ao Valor.
