Diferentões: conheça 5 dos fundos imobiliários mais originais, de cemitérios aos de agronegócio
Os fundos imobiliários (FIIs) têm se tornado cada vez mais conhecidos entre os investidores, pela boa liquidez, pagamento mensal de dividendos e isenção tributária sobre esses rendimentos. Hoje os FIIs mais famosos são de CRIs, shoppings e escritórios. Mas existem muitos outros tipos de fundos imobiliários. Alguns são bem inusitados, como de cemitérios.
O SUNO Notícias separou alguns dos fundos imobiliários mais originais do mercado.
1. FIIs de cemitério
FIIs de cemitério, pode-se imaginar, não são tão comuns mas estão longe de serem de outro mundo: o fundo imobiliário Brazilian Graveyard and Death Care Services (CARE11) é o primeiro, e até agora único, fundo do Brasil especializado em ativos de cemitério, jazigos e serviços funerários.
O FII é gerido pela Zion Invest, que por sua vez é pioneira na criação de fundos imobiliários dedicados à consolidação do setor de cemitérios e serviços funerários no Brasil.
O fundo tem participação em 13 cemitérios em sete estados brasileiros e mais de 5,8 mil jazigos em cemitérios privados de alto padrão em Minas Gerais e São Paulo.
Atualmente, o FII já emitiu 415.700 cotas. Contudo, Marcos Correa, especialista em fundos imobiliários na Suno Research, aponta que a liquidez do ativo pode não ser das melhores.
2. Fundos imobiliários de agronegócio
Outro tipo de FII que vem chamando a atenção dos investidores é o de agronegócio. Com esses fundos imobiliários, os investidores podem investir em um dos setores que mais impactam a economia.
Esses fundos podem ser focados em terras rurais, galpões logísticos, silos e outros espaços de armazenagem relacionados ao agronegócio.
Correa explica que “são FIIs que têm imóveis relacionados com o setor de agro. São fundos imobiliários com fazenda, silos e outros tipos de imóveis com armazenagem de grão”.
O especialista lembra, contudo, que esse é um setor ainda pequeno, embora tenha potencial: são 4 fundos: QAGR11, RZTR11 BTAL11, BTRA11.
O especialista pontua ainda que, em fundos imobiliários de agronegócio, o investidor está investindo no imóvel, e não na operação. “Não interessa o que está rolando na operação do fazendeiro, o fundo não é dono da operação, é dono do imóvel”, explica.
Ele cita um ponto negativo do setor: de maneira geral, imóveis muito específicos acabam sendo um pouco mais difíceis de realocar, caso o locatário atual decida deixá-lo.
Correa também lembra que agora temos o Fiagro, mas é um investimento diferente de fundos imobiliários de agronegócio. Os Fiagros são fundos de investimento nas cadeias produtivas agroindustriais, que começaram a ser negociados este ano.
O especialista avalia que os Fiagros podem ter um envolvimento potencialmente maior com a operação do que os fundos imobiliários de agronegócio. Além disso, ele lembra que fundos imobiliários não podem investir em CRAs, mas os Fiagros vão poder aplicar nesses papéis.
3. FIIs de imóveis residenciais
Pouca gente sabe que existem fundos imobiliários de imóveis residenciais. Esses FIIs têm em sua carteira apartamentos e condomínios com o aluguel pago pelos moradores, o FII paga rendimentos aos cotistas.
O especialista da Suno explica que “esse é um setor que está crescendo bastante e está começando a ficar mais popular, mas ainda é pequeno, por enquanto.”
Esse tipo de fundo pode investir em imóveis residenciais de duas maneiras: por meio do desenvolvimento de unidades residenciais (nessa modalidade, o gestor pode manter ou vender sua participação no fundo após a construção) ou com a locação – na qual o FII já adquire sua participação em condomínios prontos.
Alguns tipos de FIIs desse setor são o JFLL11 e HGRS11.
Correa lembra que existem outros dois fundos imobiliários ligados a empresas de locação: HOSI11 e o LUGG11.
Um ponto negativo desse setor é a alta rotatividade, mas isso varia de acordo com a localização e o padrão do imóvel.
4. Agências bancárias
Esse tipo de FII chama atenção na medida em que as agências bancárias vêm sumindo do mapa, com a expansão dos aplicativos e dos bancos digitais. Houve uma época em que existiam diversos fundos imobiliários de agências bancárias, mas hoje esse é um setor que está morrendo.
Alguns dos FIIs de agências bancárias mais famosos eram o AGCX11 e o SAAG11.
Hoje, o AGCX11, que era dono de agências da Caixa Econômica Federal, virou o RBVA11 e está migrando para o varejo. “Então ainda tem algumas agências no portfólio, mas, com o tempo, a estratégia do fundo é vender essas agências”, diz Correa.
Havia ainda o SAAG11, que também foi fundido com o RBVA11.
Um dos pontos positivos desses fundos é que muitas agências estão bem localizadas, o que pode acabar sendo um ponto positivo. Mais: os contratos costumam ser atípicos e bem longos.
Por outro lado, os imóveis são bem específicos, o que pode dificultar na hora de achar um outro inquilino, caso a atual saia do prédio. Correa também aponta que “os inquilinos são os bancos, o que pode ser problemático. Eles não eram no passado, hoje estão provando ser enquanto perdem espaço para as agências online.”
O especialista lembra a disputa judicial entre o RBVA11 e o Santander (SANB11), encerrada em fevereiro deste ano. As partes assinaram um acordo concordando em extinguir, de forma definitiva, todos os processos ajuizados pelo banco em face do fundo.
O Santander havia entrado com uma ação contra o RBVA11 para tentar baixar o valor que dos aluguéis das 28 agências do FII que estavam locadas ao banco.
5. Fundos imobiliários de hospital
Outro tipo de FII não tão comum são aqueles que investem no setor hospitalar. Hoje, existem cerca de 5 FIIs nesse setor, incluindo o NSLU11
Geralmente, os contratos de locação costumam ser longos e atípicos, o que pode acabar chamando a atenção dos investidores.
Mas Correa acredita que “é um setor muito pequeno, e tem problemas judiciais, por isso nem sempre vai pra frente”. Caso o hospital peça uma revisão no valor de aluguel e acabe indo para a Justiça, dificilmente o magistrado decidirá por despejar o locatário. “Entra-se numa batalha judicial quase infinita e provavelmente o hospital vai ganhar, ou vão achar um meio termo, mas o fundo nunca vai ganhar”, observa o especialista.
Algo parecido aconteceu com o FII NSLU11, que tem uma ação revisional quanto ao valor do aluguel pago pelo locatário
Extra: Hedge Fund
Outro FII inusitado lembrado por Correa são os Hedge Funds. O especialista considera esses ativos “diferentes”: são fundos de papel, mas “super híbridos”.
Os FIIs Hedge Fundo podem investir em FIIs, CRIs, FIPs, FIDIC, Debênture e ações. “Então você consegue nesse setor ter exposição em ações, mesmo investindo em fundos imobiliários”, explica o especialista, lembrando que os ativos devem ser relacionados ao setor imobiliário. Hoje, existem cerca de 5 FIIs híbridos.
Conhece FIIs tão inesperados?
Investir com cuidado em fundos imobiliários
Antes de qualquer investimento em ações ou fundos imobiliários é importante ressaltar que quitar as dívidas e fazer uma reserva de emergência deve sempre ser a prioridade. Os analistas da SUNO Research sempre salientam que é necessário antes poupar dinheiro para depois investir, e nunca se endividar para investir ou investir endividado. Esta matéria não é uma recomendação de investimento.
