Fundos imobiliários “esmagam” o pessimismo e decolam na bolsa; gestores explicam as razões
Após meses de quedas seguidas na bolsa de valores, os fundos imobiliários estão “com tudo”. A recuperação nas cotas dos fundos deixou o mercado animado, com valorizações ultrapassaram a marca de 28% em pouco mais de um mês. De onde vem tanto otimismo com o mercado imobiliário?
Para responder essa questão, o Suno Notícias convidou gestores de diferentes fundos imobiliários para entender essa alta expressiva do IFIX.
Em resumo, o mercado está com expectativa de que a taxa Selic será reduzida ainda em 2023, saindo do patamar atual de 13,75%. André Masetti, gestor do MXRF11 e XPCI11, acredita que o mercado espera o início do novo ciclo de juros, com cortes previstos para as últimas reuniões do Copom, do Banco Central.
Isso “já está formando preço nos ativos, principalmente os ativos de tijolo e os fundos de papel indexados à inflação”, afirma o gestor.
Na prática, essa possibilidade movimentou o mercado de juros futuros e os preços dos títulos públicos. “Essa queda é tanto nos prefixados negociados na B3 quanto nos títulos do tesouro indexados ao IPCA, que chegaram a IPCA + 6,5%, e hoje estão na casa dos IPCA + 5,80% a 5,90%”, afirma Gabriel Barbosa, gestor do TRXF11.
Como os fundos imobiliários são comparáveis a esses títulos, é natural que a redução de suas taxas movimento o mercado de FIIs. Além disso, a possibilidade de redução da taxa Selic no segundo semestre deste ano também animou o mercado.
Juros para baixo, fundos imobiliários para cima
Um estudo feito pela Guardian Gestora mostra que nas últimas três janelas de redução de juros, o IFIX “decolou”.
A primeira “onda”, de outubro de 2016 a outubro de 2017, o índice valorizou 18,76%. Esse foi o primeiro movimento de redução da Selic após 15 meses de pico em 14,25%, até o patamar de 8,25%a.a.
A segunda janela de redução de juros foi de outubro de 2016 a janeiro de 2019, no qual a Selic alcançou 6,5% a.a. O IFIX valorizou em 29,17%.
A última janela de redução da Selic é mais longa, considerando o mês de outubro de 2016 e vai até o pico do IFIX, em janeiro de 2020. Nessa época, a taxa básica de juros foi a 4,5% a.a, e o índice alcançou a valorização de 76,01%.
No contexto atual, os sinais de redução da Selic estão sendo suficientes para movimentar os preços.
Ainda há espaço para novas arrancadas de preço dos fundos imobiliários?
Essa recuperação dos últimos dias é só uma sombra do que ainda pode acontecer, ressalta Jaco, CEO da BR Properties (BRPR3). Essa valorização de cotas é “pequena perto da desvalorização que esses fundos sofreram.
O CEO disse que ainda há muito potencial de alta, mostrando uma oportunidade muito clara para o investidor fazer uma alocação agora, buscando tanto os dividendos quanto a apreciação do valor das cotas.
A grande questão é que os preços dos ativos não sobem em linha reta. Por isso, a BR Properties ainda acredita que o mercado ficará volátil, pois ainda tem questões sobre o arcabouço fiscal que podem afetar os ânimos dos investidores.
Ainda há o embate entre governo e o Banco Central, a respeito da responsabilidade fiscal e as metas de inflação. Porém, “temos um cenário de inflação mais benigno, com redução do IGP-M e IPCA”, ressalta Daniel Caldeira, gestor do MGHT11 e outros fundos da Mogno Capital.
Para os próximos meses, com a trajetória da inflação em queda e com possibilidade de crescimento econômico, é possível que os FIIs se valorizem mais. Principalmente se de fat, as taxas de juros também sinalizarem queda, destaca o gestor.
As expectativas das gestoras do FIIs para os próximos meses
A Guardian Gestora vê um espaço para valorização dos preços dos FIIs, “com uma interferência direta de qual o plano de condução político-econômico do Brasil será implementado”.
Em relação aos fundos sob gestão da Guardian, a gestora vê bastante “upside” para o fundo de logística GALG11. “Estamos vendo a cada dia um acréscimo consistente no patamar de negociações da cota do fundo, assim como uma forte expansão na base de cotistas”.
A Fator, responsável pelo VRTA11, disse que está preparada para um ciclo de redução de juros. O gestor do fundo, Rodrigo Possenti, afirmou em relatório que o FII possui operações indexadas em CDI, porém, com vencimento mais curto. Essa opção é uma forma de proteger a rentabilidade da carteira após uma eventual queda da taxa Selic.
A BR Properties, gestora do BROF11, comentou que vem preparando seus produtos e com os negócios em ordem. Com uma queda nos juros, é possível voltarem as captações e ofertas de cotas. Por isso, o fundo está “deixando a casa em ordem” para obter vantagem com essa possível retomada do mercado.
O gestor do RECR11, Max Fuji, também vê com otimismo a redução dos juros em 2023. “A Selic mais baixa melhora a atratividade do investimento em Fundos Imobiliários, atenua o risco de crédito e estimula novos investimentos”.
De igual modo, as perspectivas da TG Core são positivas para os próximos meses. Mesmo em um contexto bastante desafiador, a gestora acredita que a tese do TGAR11 é muito resiliente, com resultados fortes até nos momentos de inflação elevadas e juros altos.
Porém, Matheus Siqueira, Head de Relacionamento com o investidor, disse que as expectativas para os próximos meses são ainda mais animadoras.
“Com a possibilidade de queda da taxa de juros, a gente tem como consequência de aquecimento do mercado imobiliário, principalmente no habitacional, no que diz respeito a vendas”, destaca Siqueira. Por isso, a gestora acredita que o fundo imobiliário tem potencial de aumentar ainda mais seus resultados”.
