Fundos imobiliários e coronavírus: o que mudou no mercado com a crise
A crise causada pelo coronavírus (covid-19) afetou o mercado de capitais brasileiro de forma significativa. Considerados um porto seguro em meio aos investimentos de renda variável, os fundos imobiliários (FIIs) sangraram em março e parte de abril.
O índice IFIX, que mede a performance de uma carteira composta por cotas de FIIs, chegou a cair 32% no auge da crise e hoje acumula 19% de queda neste ano. Mas, afinal, o que aconteceu para esses resultados e qual o futuro do mercado no País?
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O SUNO Notícias conversou com analistas e gestores para entender o que mudou no mercado dos fundos imobiliários (FIIs) com a crise, quais desafios e oportunidades devem aparecer. Confira:
Pânico com fechamentos arrasou mercado
Em meio as primeiras medidas de combate ao coronavírus (covid-19) anunciadas no Brasil, os shoppings centers se viram obrigados a fechar as portas por um tempo ainda indeterminado.
Como os fundos geram receita a partir do pagamento de aluguéis, as negociações para redução desse compromisso, aliado a uma alta na vacância das lojas, impactou a percepção de investidores, que saíram de fundos com essa característica.
“Acho que em março houve um pânico em relação aos preços de cota, houve um stress geral e os fundos imobiliários apanharam bastante, principalmente com fechamento de shoppings, que é um tipo muito popular e enfrenta um cenário bem complicado para os próximos meses”, disse Fabio Carvalho, diretor da gestora Alianza.
Para Vitor Bidetti, CEO da Integral Brei Real Estate, a crise não deve ser homogênea e deve impactar diferentes setores de maneiras distintas.
“A minha visão de futuro é que os impactos não são homogêneos. Os fundos de shopping devem sofrer mais”, disse.
Dividendos menores e risco de crédito
O impacto na economia real, que deve ser observada com o PIB, que deve cair forte neste ano, também deve influenciar os fundos, com maiores vacâncias em shoppings e escritórios.
Por isso, o percentual de dividendo pagos pelos fundos imobiliários devem ser menores a partir de agora.
“Já para o próximo mês, trabalhamos com um cenário de redução média entre 15% e 25% dos dividendos distribuídos pelos fundos imobiliários”, Marcos Baroni, especialista em fundos imobiliários da Suno Research.
Além disso, há também um risco de crédito latente. A força desse risco, contudo, está ligado ao tempo de quarentena e número de mortos pelo covid-19 no Brasil.
Caso a pandemia se confirme por muito mais tempo, a demanda deverá continuar em patamares baixos e mais empresas devem quebrar. Isso aumentará o risco de crédito.
“Não menospreze a escalada do risco de crédito das empresas. Só vemos uma alternativa no curto prazo: algum medicamento que possa tranquilizar a população. Até lá, teremos ainda pessoas inibidas a circularem e um impacto em escala composta nas economias”, disse Baroni.
Por isso, para o médio prazo, alguns fundos de crédito podem sofrer mais, a depender da capacidade das empresas que tomaram os empréstimos.
“Fundo de crédito tem uma situação que pode atingir no médio prazo. Teremos uma recessão econômica forte e o Brasil, que já tinha uma economia fraca, teremos um novo problema pesado, forte, difícil. Por isso, deve-se tomar muito cuidado”, disse Fabio Carvalho.
Oportunidades com preços e setores dos fundos imobiliários
Apesar da análise criteriosa que todo investidor deve fazer, há boas oportunidades em meio a crise, segundo especialistas ouvidos pelo SUNO Notícias.
Segundo Fabio Carvalho, da Allianza, os fundos de galpões logísticos podem ser beneficiados com uma alta das vendas de e-commerce no Brasil.
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“No pânico cai tudo, mas na recuperação se recuperam melhor o que tem previsibilidade de fluxo um pouco maior. Galpões logísticos já se recuperaram bem, pois o uso do ativo acontece, enquanto o fundo de shopping, por exemplo, tem que abrir mão dos aluguéis”, disse ele.
Até mesmo os shoppings, que sofrem mais no curto prazo, devem voltar a patamares positivos.
“Na minha visão fundamentalista de médio e longo prazo, de qualquer investidor de médio e longo prazo deveria ter, os shoppings de qualidade, premium, vão voltar a ser uma boa alternativa e hoje você encontra preços muito atrativos desses fundos”, disse Vitor Bidetti, CEO da Integral Brei Real Estate.
Segundo Bidetti, o setor de escritórios, localizados em áreas nobres do Sudeste, também devem apresentar bons resultados no médio e longo prazo.
“O dos escritórios, a grande maioria, são lastreados em edifícios classe AA e na grande maioria em São Paulo”, disse sobre os fundos imobiliários.
