Em 2022, o principal índice de fundos imobiliários, o IFIX, teve uma performance de 2,22%. Mas em 2023, o retorno dos FIIs está pior. Até a segunda metade de março de 2023, o índice acumula queda de 3,21%. Neste cenário, os dividendos do fundos imobiliários – em especial, os FIIs de papel – compensam as baixas do IFIX?
Segundo levantamento da Economática, os 10 principais pagadores de rendimentos do mês de fevereiro distribuíram entre 1,24% a 1,56%. Pegando esses valores anualizados, o dividend yield desses fundos imobiliários ultrapassa a marca atual da taxa Selic, de 13,75% ao ano.
Além disso, todos os fundos que distribuíram esses “proventos gordos” têm uma característica comum: são fundos de papel, que investem na dívida do setor imobiliário. Porém, mesmo com rendimentos atraentes, as cotas dos fundos seguem pressionadas para baixo.
No patamar atual da taxa básica de juros, os investidores encontram bastante atratividade na renda fixa, principalmente com títulos atrelados ao CDI. Além dos títulos bancários como CSB e LCI, muitos procuram na renda fixa um “lugar seguro”, principalmente com os títulos públicos, com baixíssimo risco e retornos interessantes.
Nesse cenário, os investimentos em renda variável, como os FIIs, são penalizados. “Os investidores comparam com os riscos e retorno atual do segmento com as opções de renda fixa”, comenta Amanda Coura, head de crédito da Suno Asset.
A especialista, que também contribui com a gestão do fundo SNCI11, lembra que a queda na cotação dos FIIs pode ser explicada por alguns motivos, entre eles, “a fuga da renda variável para a renda fixa”.
Porém, os rendimentos pagos pelos fundos imobiliários de papéis tornam-se ainda mais interessantes nesse cenário de queda das cotas.
As cotas caem, mas os rendimentos seguem em alta
Mesmo com as oscilações de mercado, muitos FIIs de papel continuam com excelentes rentabilidades sobre o capital investido.
Coura destaca que o SNCI11 distribuiu, nos últimos 12 meses, um dividend yield de 14,39%. Como complemento, esses rendimentos são isentos de imposto de renda para pessoa física.
Neste caso, o investidor comprando cotas descontadas de fundo de papel, ele tem um maior retorno pelo investimento feito no custo de forma descontada. É exatamente isso que “o que mercado chama de yield on cost”, destaca.
Neste mesmo pensamento, Max Fuji, gestor da REC Gestão de Recursos, comenta que os dividendos dos fundos compensam as quedas, por um motivo simples: com as cotas em baixa, o dividend yield dos fundos fica maior.
Mas não é só isso. Os fundos imobiliários com qualidade vão recuperar o valor dessas cotas, o que pode gerar um maior ganho de capital no futuro.
Infelizmente, comenta o gestor do RECR11, o investidor pessoa física olha o valor do dividendo presente e compara com a taxa Selic, sem fazer uma projeção futura dos ganhos com os FIIs. Isso também ajuda a pressionar as cotas para baixo.
Porém, o especialista da REC acredita que os fundos com bons portfólios, após sobreviverem essa situação de baixa no mercado secundário, podem oferecer ganhos maiores aos seus cotistas.
E quando a Selic cair?
Vitor Martins, gestor do FII CVBI11, comenta que no momento que o investidor pessoa física perceber que a taxa Selic não ficará alta para sempre, é possível haver uma maior demanda pelas cotas dos fundos imobiliários.
Para explicar que os fundos de papel continuam relevantes mesmo com a queda nas cotas, ele dá o exemplo do próprio fundo que está sob sua gestão. Martins comenta que o CVBI11 tem uma projeção de dividendos de 16,3%.
“Tirando o custo do fundo, esse valor vai para 15,3%. Considerando que o Selic está em 13,75%, vemos que o ganho do FII está a mais de 1,5% acima do CDI”.
De igual modo, num cenário de Selic fique elevada por mais tempo, “é razoável imaginar que a recuperação dos preços de FIIs demore”, comenta a Mogno Capital.
Porém, “os dividendos recebidos ganham importância na determinação do retorno total de curto e médio prazo”, destaca a gestora. Ou seja, se as cotas estão para baixo, os rendimentos ganham ainda mais relevância para os investidores.
Como a inflação é repassada aos investidores dos fundos de papel, um IPCA em alta “pode pedir maior alocação em recebíveis, mesmo que temporariamente”, afirma a gestora.
Por fim, de fato, o cenário de queda dos fundos imobiliários incomoda o investidor pessoa física. Mas com os rendimentos em alta dos FIIs de papel, encontrar bons negócios pode ser recompensador para quem “está de olho no futuro”.
