Se você investe em fundos imobiliários de papel – também chamados de fundos de CRI – deve ter sentido a redução em seus rendimentos. Com a recente queda da inflação, os fundos que possuem títulos da dívida imobiliária estão entregando resultados menores. A pergunta que muitos investidores fazem é: até quando?
Esta matéria apurou, junto ao analista CNPI e fundador do DesmistificandoFII, Rodrigo Medeiros, uma boa e uma má notícia para os investidores de fundos imobiliários. A boa notícia é que a redução dos rendimentos dos FIIs de CRI deve acabar no fim de 2022, possivelmente até dezembro.
A má notícia é que dificilmente o patamar dos rendimentos dos fundos de papel alcançarão os mesmos valores distribuídos entre meados de 2021 e julho de 2022.
Neste ponto, o Infomoney fez um levantamento dos 10 maiores pagadores de dividendos entre os fundos imobiliários nos últimos 12 meses, tendo como referência o mês de agosto. Entre os FIIs com maior distribuição, apenas o primeiro colocado da lista é do segmento híbrido. O restante são fundos de papel, veja:
| Ticker | Fundo | Dividend Yield (12 meses) |
| ARCT11 | Riza Arctium Real Estate | 18,53% |
| URPR11 | Urca Prime Renda | 18,22% |
| VGHF11 | Valora Hedge Fund | 17,41% |
| RZAK11 | Riza Akin | 16,84% |
| AFHI11 | AF Invest Cri | 16,24% |
| VGIP11 | VALORA IP | 16,23% |
| NCHB11 | NCH High Yield | 16,19% |
| VCJR11 | Vectis Juros Real | 16,10% |
| OUJP11 | Ourinvest JPP | 16,07% |
| DEVA11 | Devant | 16,03% |
Esta matéria faz parte da Semana de Fundos Imobiliários do Suno Notícias, que começou na segunda (26) e vai até esta sexta-feira (30), com o apoio da Guardian, Fator, Mauá Capital, TRX e HSI. Você pode acompanhar tudo neste link.
Mas, a partir de julho de 2022, com os primeiros sinais de redução do IPCA, os rendimentos diminuíram. Com a deflação, os fundos que possuem muitos ativos indexados ao IPCA começaram a entregar dividendos menores, gerando um verdadeiro pânico em investidores desacostumados com essa “novidade” no mercado.
A conta é simples: se um fundo imobiliário possui ativos que seus retornos estão atrelados à inflação, quando o IPCA cai, o FII arrecada menos, distribuindo rendimentos menores.
Diante disso, o investidor de fundos imobiliários quer saber qual o “futuro dos fundos imobiliários de CRI”: eles perderam a relevância no mercado? Seus rendimentos voltarão aos patamares anteriores?
Dividendos em queda até dezembro
Os fundos imobiliários que investem em CRIs terão impactos em seus lucros pelo menos até dezembro. Se os rendimentos vão ser impactados, vai depender de estratégia por estratégia, explica Rodrio Medeiros.
Neste caso, isso ocorre porque existe um atraso do repasse de inflação de um a dois meses, chegando ao máximo três meses.
Por isso, é provável que em dezembro teremos o maior de todos os impactos nos rendimentos dos FIIs. Em contrapartida, Medeiros acredita que alguns fundos com um atraso menor em relação à deflação poderão distribuir bons rendimentos em dezembro.
Porém, o analista não acredita que os fundos pagarão os mesmos valores do final do último trimestre de 2021 até o fim do primeiro semestre de 2022 – mesmo assim será recompensador. Como os FIIs de papel entregam uma rentabilidade acima da inflação, o prêmio sempre supera o IPCA.
Os fundos de imobiliários de CRI continuam relevantes no mercado
Mesmo com a correção no valor dos dividendos de muitos FIIs de CRI, eles continuam relevantes para os investidores e para a indústria de fundos imobiliários. Muitos deles estão incluisve com um preço interessante para novas alocações, comenta Medeiros.
Mas não dá para se enganar. De uma forma ou de outra, “todos os fundos de papel terão impactos com a deflação”. Mesmo com alguns FIIs distribuindo os mesmos valores em contexto de redução de IPCA, ainda assim poderão ser afetados.
Se um fundo está distribuindo rendimentos em um valor semelhante ao anterior à deflação, ele está tirando esse recurso de algum lugar, seja por rendimentos anteriores que ele reteve em caixa ou está destravando a inflação que está dentro dos seus títulos”. Nesses casos, o fundo mantém o rendimento estável, mas reduz o valor patrimonial.
Por outro lado, os fundos que reduziram seus rendimentos por causa da queda do IPCA, seguem com um valor patrimonial sem redução. E isso é bastante positivo.
A importância dos FIIs de CRI na carteira de investimentos
Quando um investidor compra um Fundo de CRI com ativos indexados ao IPCA, no geral, ele está em busca de uma rentabilidade acima da inflação.
Mas não é só isso. Esses fundos repassam os ganhos acima da inflação para o investidor de forma imediata, o que é bastante diferente dos fundos de tijolo, que precisam esperar um ciclo de valorização do ativo ou das receitas por meio dos aluguéis.
De certa forma, quem investe em fundos imobiliários de CRI pode até abrir mão de um retorno maior no longo prazo, por ter uma entrega imediata dessa inflação.
Porém, se a inflação no mês bate 1,5%, muitos FIIs de CRI pagam essa inflação e mais 1,5%. Ou seja, “esse é o grande sentido de ter fundos de recebíveis em carteira: proteger seu portfólio da inflação no curto prazo”, afirma o Rodrigo Medeiros.
Fundos imobiliários: por que os rendimentos caíram?
Portanto, em tese, não faz sentido vender os fundos de papel que reduziram seus rendimentos dentro de um contexto atípico de deflação, pois eles continuam cumprindo sua função em qualquer carteira de investimentos.
É óbvio que existe o outro “lado da moeda”. Quando a inflação está em queda, os fundos de recebíveis pagam menos rendimentos, mas ainda assim estão acima do IPCA. Em outras palavras, a redução do rendimento não significa necessariamente que o investidor está perdendo.
O problema maior, comenta o analista e especialista em FIIs, é que muitos investidores“encheram a carteira” de FIIs de CRI olhando apenas o dividend yield, e muitas vezes pagando 15% a 20% acima do valor patrimonial da cota.
“Quem não diversificou seus investimentos e não analisou outras variáveis do mercado certamente sentiu o desespero após a redução dos rendimentos dos fundos”, destaca Rodrigo Medeiros.
Mas nem todos fundos de recebíveis estão pagando menos, pelas estratégias internas dos gestores que acumularam receitas ou por ainda não terem sentido o impacto da deflação.
Os fundos de CRI com ativos indexados ao CDI “surfaram” com a alta da taxa de juros, e agora estão pagando “dividendos gordos”.
Por fim, o analista ressalta que o importante é compreender as razões de manter os fundos imobiliários de papel, entender esse atual movimento de queda de rendimentos e compreender as oportunidades de investimentos no contexto atual.
