Entre os anos de 2020 e 2023 o cenário macroeconômico foi desafiador, com inflação alta e juros crescentes. Grande parte dos fundos imobiliários enfrentou diversas dificuldades com a economia avessa ao mercado de risco, com IPCA batendo 1% ao mês e Selic chegando ao atual patamar de 13,75% ao ano. O Suno Notícias conversou com o gestor do fundo imobiliário TG Ativo Real, o TGAR11, que explicou como o fundo suportou as diferentes crises nos últimos anos.
Pedro Ernesto, gestor de fundos da TG Core Asset, comenta que a própria característica da carteira do FII explica sua resiliência no mercado. Mesmo com o pior dos cenários econômicos, o fundo chegou a aumentar dividendos.
Neste ano, o fundo imobiliário aumentou sua distribuição pela 5ª vez seguida. Seu próximo rendimento, referente ao mês de junho, está na média R$ 1,38 por cota, o equivalente a um dividend yield de 1,12% ao mês, conforme o relatório gerencial de maio/2023.
Uma trajetória de crises e desafios aos fundos imobiliários
O TGAR11 foi criado em 2016. Logo em seu início na bolsa de valores, o fundo encontrou uma taxa Selic no patamar de 2 dígitos. Naquela época, conta o gestor, o fundo fez aquisições de CRIs com ótimas taxas.
Com 7 anos de portfólio, o TGAR11 possui diversos ativos com obras concluídas e vários já foram comercializados. Ou seja, “o fundo tem bastante lucro contábil e muito recebimento. Mesmo com inflação alta e juros elevados, nós temos fluxo de recebíveis”, destaca Pedro Ernesto.
Outro fator que explica a resiliência do fundo é a região de atuação da gestora, que possui um portfólio altamente pulverizado e investe em regiões com a economia focada no agronegócio, um mercado considerado mais resiliente em momentos de crises. Muitos ativos estão localizados na região centro-oeste e áreas do Matopiba (Mato Grosso, Tocantins, Piauí e Bahia), a nova fronteira agrícola do país.
Portanto, o fundo vem ganhando nível de maturação com recebimento constante, “conseguindo passar por inflação, taxa de juros alta e mesmo assim, distribuindo bons dividendos”, comenta o gestor.
Prova disso é que no ano passado o dividend yield do TGAR11 foi de 15,3% ao ano. Em 2023, com a cota negociada em patamar próximo a R$ 120,00, a distribuição do FII está no patamar de 14,5% e 15%.
No contexto atual, o fundo imobiliário está mais defensivo, aumentando o caixa. “O objetivo é justamente identificar as melhores oportunidades de alocações, mesmo com alguns indicadores indo contra”, finaliza Pedro Ernesto.
As características do fundo imobiliário TGAR11
O TGAR11 é um fundo imobiliário de desenvolvimento/híbrido que investe tanto em equity (sociedades) quanto em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).
É justamente essa flexibilidade na hora de alocar seu capital que explica seu bom desempenho até nos momentos mais difíceis. “O fundo consegue ajustar seu portfólio conforme o cenário econômico”, comenta o gestor.
O foco do TGAR11 está nos ativos residenciais para desenvolvimento, com a maioria dos ativos sendo loteamentos residenciais. A segunda maior parte do portfólio está em equity de incorporações residenciais, sendo esses dois setores os componentes de 70%, em média, da carteira do fundo.
Além disso, o FII possui quase 10% de sua carteira em CRIs. Historicamente sempre teve mais ativos de crédito, mas conforme o equity teve aceleração de vendas e conclusão de obras, o TGAR11 reduziu suas posições em CRIs para investir em mais ativos reais, explica Pedro Ernesto.
O restante da carteira do fundo imobiliário está em operações táticas, com um shopping em carteira e multipropriedades.
Além do TGAR11, hoje o maior fundo imobiliário de desenvolvimento do Brasil, a TG Core Asset possui outros fundos imobiliários, entre eles dois produtos com negociação via CETIP.
A Gestora está inserida na holding goiana Trinus.Co, que oferece serviços financeiros e imobiliários por meio de tecnologia para potencializar seus parceiros, principalmente o empreendedor imobiliário regional.
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