FII de logística: por que o BRCO11 chama atenção de investidores?
Entre seis carteiras recomendadas de fundos imobiliários para outubro, cinco recomendavam o Bresco Logística. Por que o BRCO11 vem chamando atenção? São 11 propriedades somando 446 mil m² de área bruta locável (ABL) e potencial para expansão da ABL em 6%.
De acordo com o relatório gerencial de setembro, o portfólio do BRCO11 tem uma receita anual estabilizada de mais de R$ 134 milhões, sendo 36% provenientes de propriedades localizadas na cidade de São Paulo.
Do total da receita do BRCO11, 56% vem do setor de varejo e e-commerce, porcentagem que cresceu com o avanço do setor frente aos efeitos da pandemia. Esse perfil se reflete na carteira de clientes do FII, que conta com Grupo Pão de Açúcar (PCAR3), Magazine Luiza (MGLU3), Natura (NTCO3), Mercado Livre (MELI34) e BRF (BRFS3).
Rafael Fonseca e Felipe Sangalli, gestores do BRCO11, falaram ao SUNO Notícias sobre o FII: “Somos reconhecidos pelo mercado desde o lançamento, pela qualidade das construções, localização das propriedades e perfil de crédito dos inquilinos.”
Fonseca e Sangalli comentam que o fundo sempre posicionou o portfólio com grande concentração de propriedades last miles — que desde a pandemia ficaram visados por causa do aumento das vendas de e-commerce.
Propriedades last miles são como pequenos centros de distribuição próximos aos centros urbanos, o que permite que as entregas dos produtos aos clientes sejam mais rápidas.
Atualmente, 71% das propriedades do fundo imobiliário são last miles, e metade dessa exposição é na cidade de São Paulo. Os gestores acreditam que “o portfólio está muito bem posicionado para capturar uma valorização relevante nos próximos anos.”
Fonseca avalia que esses pontos do FII sempre foram percebidos pelo mercado. O que aconteceu recentemente foi que, com a alta de juros, o mercado passou por uma reprecificação. “O mercado tenta antecipar essas tendências adiantando uma expectativa ainda maior de juros, e com essa preocupação existe uma visão de curto prazo do mercado de buscar outras alternativas de investimento. Os fundos imobiliários sofreram uma correção de preço muito relevante”, explica.
Ele completa: “Sofremos bastante, como o mercado em geral. Mas os fundamentos do fundo são os mesmos, as perspectivas de crescimento e de valorização imobiliária continuam fortes — foram só intensificadas no começo da pandemia. Houve uma correção de preços brutal por causa dessa ameaça de juros altos no curto prazo.”
Grande parte da receita do BRCO11 vem de varejo e e-commerce
Fonseca explica que “o fundo tinha em torno de 40% da nossa vindo de e-commerce e varejo, e aumentou para 56%. A pandemia contribuiu para isso.”
O gestor reforça que o portfólio do fundo é mais convidativo para companhias de vendas online como o Pão de Açúcar, Magazine Luiza e Mercado Livre (veja no quadro abaixo).
Aproximadamente 95% dos inquilinos do Bresco Logística são classificados como grau de investimento (escala global), AAA (br) ou AA (br) pelas agências de rating.
Mix de investidores
Hoje, 46% dos cotistas do BRCO11 são pessoas físicas, enquanto 24% são institucionais. Os gestores do FII consideram saudável essa combinação.
Fonseca e Sangalli lembram que a maioria dos fundos imobiliários tem uma participação de investidores pessoa física muito grande, muito maior até do que a vista no FII BRCO11. Mas, desde a abertura do Bresco Logística, a ideia sempre foi trazer também investidores institucionais.
“Antes de fazer a abertura do fundo, 100% dele era detido por investidores institucionais. Com o crescimento da própria carteira, esse numero está hoje em torno de 55%”, afirmam.
Os gestores dizem que a ideia é fazer um mix dos dois tipos de investidores, pensando no longo prazo.
BRCO11: vêm novas emissões por aí?
Os gestores acreditam que existem duas avenidas de iniciativa para agregar valor — uma delas é buscar o complemento do portfólio com propriedades de primeira linha: “Não fizemos mais aquisições porque fomos seletivos na seleção de ativos.”
A segunda avenida consiste em fazer renovação de locações e trazer inquilinos para propriedades que já são do fundo imobiliário.
Os gestores falaram também sobre movas emissões. Fonseca e Sangalli confirmaram que novas captações têm sido pauta nas conversas do FII, mas, perto do final do ano, é provável que novas emissões de cotas do BRCO11 aconteçam só no início do ano que vem.
Segundo eles, “há imóveis logísticos na mira”. Fonseca aponta que “além dos ativos que a gente busca no mercado, como propriedades de outras empresas, a gente olha as propriedades que estão ficando prontas no fundo de desenvolvimento da Bresco. Dois imóveis ficarão prontos no começo do ano, com nomes e qualidade de crédito, com contratos de longo prazo.”
Qual o futuro do setor de logística?
O BRCO11 é um fundo imobiliário que possui gestão ativa com foco exclusivamente no segmento logístico. Por isso os gestores têm sempre que ficar de olho nesse setor para acompanhar as tendências e se adequar às demandas do mercado.
Os gestores acreditam que a tendência observada hoje de penetração do e-commerce veio pra ficar: “Nós vemos mercados mais evoluídos do que o nosso, em que o e-commerce já representa 25% ou 35% do varejo. Estamos ainda em 11%. A expectativa é de crescimento muito forte do setor.”
Investir com cuidado em fundos imobiliários
Antes de qualquer investimento em ações ou fundos imobiliários como o BRCO11, é importante ressaltar que quitar as dívidas e fazer uma reserva de emergência deve sempre ser a prioridade. Os analistas da SUNO Research sempre salientam que é necessário antes poupar dinheiro para depois investir, e nunca se endividar para investir ou investir endividado. Esta matéria não é uma recomendação de investimento.
