Fundos imobiliários: BLCP11 capta R$ 30 mi em oferta pública e inclui investidores de varejo
Recentemente o fundo imobiliário BlueCap Renda Logística (BLCP11) finalizou sua terceira emissão de cotas e captou R$ 30,6 milhões. A operação representou uma virada para o FII, porque abriu as cotas do fundo para negociação por investidores pessoas físicas.
Em maio do ano passado, o FII BLCP11 nasceu em uma oferta inicial restrita, na qual somente investidores qualificados, com mais de R$ 1 milhão em investimentos na bolsa de valores, podiam comprar e vender cotas. Depois disso, o fundo passou ainda por outra emissão de cotas restrita, em março deste ano.
Porém, agora, o fundo emitiu 374.479 novas cotas por meio de uma oferta pública e abriu sua negociação para o investidor de varejo e, consequentemente, abre um leque de liquidez no mercado secundário.
Atualmente, o BLCP11 conta com 311 cotistas e 2,29 milhões de cotas disponíveis na Bolsa. O patrimônio está avaliado em R$ 227,5 milhões, com um portfólio composto por cinco imóveis, que somam 69.000 m² de área bruta locável (ABL) e mais 7.000 m² em expansão.
Neste mês de novembro, o BlueCap Renda Logística fechou o período de 12 meses com um dividend yield de 9,04%, somando R$ 6,8414 de rendimento por cota.
“O mais interessante da operação foi ter conseguido captar em um mercado particularmente difícil”, afirma Luis Gustavo Pereira, sócio da Guide Investimentos, coordenadora da emissão de cotas do BlueCap. “Agora o fundo vai começar a ter mais cotistas e gerar mais liquidez para o público em geral”, acrescenta.
Oferta pública do BlueCap
O BlueCap Renda Logística enfrentou um mercado avesso à emissão de cotas de fundos imobiliários, afirma Pereira. Segundo o coordenador da oferta, os FIIs estão competindo com a renda fixa neste momento de inflação e juros altos, e a disputa é desafiadora.
“É difícil competir com um rendimento que tem juros de dois dígitos, caso da renda fixa agora. É um momento de falta de demanda por fundos imobiliários e isso fecha o mercado primário, principalmente para ofertas públicas”, diz Pereira.
Mesmo assim, a gestão do BLCP11 prosseguiu com a emissão de cotas, por ser um movimento estratégico importante para o fundo. Pereira conta que, desde a oferta inicial, a intenção do BlueCap era ser um fundo aberto para todos os investidores. Mas, com a pandemia e a piora do mercado financeiro como um todo, a oferta pública foi suspensa.
O objetivo foi concluído: o BlueCap abriu suas cotas para o investidor de varejo e, como previsto, a captação correspondeu à demanda do mercado: foi abaixo do esperado, perto do valor base estimado pela Guide.
Mas, para Pereira, “dentro das condições atuais, eu diria que foi uma boa captação”. Marcos Machado, sócio-fundador da BlueCap também avalia a oferta com bons olhos. “Foi a primeira oferta pública do fundo, que agora está aberto para o varejo, o que é ótimo. Um grande sucesso”, avalia.
A expectativa do BlueCap e também da Guide é ver a liquidez do fundo aumentar nos próximos meses e, com isso, o número de cotistas também. Esta terceira emissão, mesmo que tímida, rendeu 45.605 novas cotas investidas por pessoas físicas. Pereira afirma que isso já abre um leque de oportunidades no mercado secundário.
O valor da cota do BLCP11 na emissão saiu por R$ R$ 81,73, o que representa um desconto de 16,9% frente ao valor patrimonial por cota, avaliado em R$ 98,37.
BLCP11 líquida dívida e zera alavancagem
A captação pode ter sido abaixo do esperado, mas foi o suficiente para o BlueCap concluir um dos seus objetivos para os recursos: liquidar o pagamento do único Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) no portfólio do fundo, que representava uma alavancagem perto de 15%.
Esse pagamento era visto pelos gestores como um importante fator de redução de risco do BLCP11, dado que o CRI estava atrelado ao Certificado de Depósito Interbancário (CDI), que acompanha a taxa básica de juros do País, de 7,75% ao ano.
“Era uma dívida que ia começar a ficar muito cara. Fizemos a aquisição do CRI em setembro de 2020, quando os juros estavam mais baixos. Mas agora o cenário é outro”, diz Machado. E acrescenta: “Conseguimos tirar esse risco do fundo e estabelecer parâmetros financeiros mais saudáveis para o BLCP11.”
Isso porque, ao pagar a dívida do CRI, o fundo começa a receber os rendimentos do título imobiliário e reverter para os cotistas.
O pré-pagamento do CRI resultará em impacto positivo de cerca de R$ 0,06 nas futuras distribuições de rendimentos aos cotistas. Com isso, o rendimento mensal do BlueCap deve ficar na faixa média de R$ 0,50.
O que esperar do BlueCap após captação
“Se o investidor fizer a análise fundamentalista do fundo, uma análise técnica mesmo, vai ver que o BlueCap está saudável e mais barato que outros fundos do mercado premium, em que o BLCP11 está. O investidor que olhar para isso verá oportunidades”, garante Machado.
Os imóveis do BLCP11 ficam localizados em Extrema (MG) e Cabreúva (SP). Segundo o gestor, os galpões de Extrema estão 100% locados e os de Cabreúva apresentam baixa vacância. Ao todo, a taxa de vacância do FII está abaixo de 5% e o prazo médio dos contratos é de 3,2 anos de locação.
Entre os locatório estão nomes grandes, como Bauducco, Mobly (MBLY3), Alpargatas (ALPA4) e Enjoei (ENJU3).
Para os próximos meses, os gestores afirmam que vão ficar de olho em novas janelas de captação e também em oportunidades de aquisição de novos ativos imobiliários.
Embora o mercado de fundos imobiliários não esteja bombando na bolsa de valores neste momento, no mundo real ele está.
A vacância baixa é um fenômeno do setor, não apenas dos ativos do BlueCap. Com a alta demanda do e-commerce, o segmento logístico continua expandindo, com demanda para construção de mais galpões.
Machado explica a regra dos 15%, que define a saúde do mercado de FII. “Se a vacância está em 15%, é uma vacância saudável. Abaixo de 15% é bom para os donos dos imóveis, que ficam com a vantagem na negociação. Acima de 15% a posição inverte, e o poder de barganha é do locatário.”
Com uma vacância tão baixa, o mercado logístico está a pleno vapor e a gestão do BlueCap vê isso como oportunidade. “Como o e-commerce deve continuar crescendo nos próximos anos, faz todo sentido apostar em operações que se aproveitam deste fenômeno”, diz Machado.
Da renda para o desenvolvimento
De olho nessa expansão logística, a gestora BlueCap lançou um segundo fundo imobiliário focado em desenvolvimento, o BlueCap Desenvolvimento Logístico FII. De acordo com Machado, a captação de estreia do fundo foi de R$ 40 milhões.
O objetivo deste fundo imobiliário é comprar terrenos, planejar e construir centros de distribuição, para depois locar e vender os imóveis, fechando o ciclo. “Este fundo já nasce com a proposta de um ciclo curto de vida, é diferente dos fundos de renda.”
Enquanto o retorno anual dos galpões gira em torno de 8%, os segmentos de desenvolvimento são mais arriscados, próximos de um private-equity. Mais risco, possivelmente mais retorno. A taxa interna de retorno (TIR) estimada pelos gestores é de 20% ao ano.
Com um tempo de desenvolvimento menor do que outros ativos do mercado, um galpão logístico demora cerca de oito a 12 meses para ficar pronto. Com isso, o fundo de desenvolvimento da BlueCap está projetado para durar cerca de quatro anos.
Investindo em fundos imobiliários com cuidado
Antes de qualquer investimento em ações ou fundos imobiliários é importante ressaltar que quitar as dívidas e fazer uma reserva de emergência deve sempre ser a prioridade. Os analistas da SUNO Research sempre salientam que é necessário antes poupar dinheiro para depois investir, e nunca se endividar para investir ou investir endividado. Esta matéria não é uma recomendação de investimento no BLCP11.
