No ano passado, o IFIX, principal índice de fundos imobiliários da B3, registrou alta de 2,22%. Este foi o primeiro aumento anual nos últimos três anos. O mercado teve volatilidade, inflação de dois dígitos, IPCA negativo e cotas despencando. FIIs de CRI tiveram rendimentos altos, dividendos surpreendentes entre fundos de tijolo. E quais são as perspectivas para os fundos imobiliários em 2023?
Em entrevista ao Suno Notícias, o gestor da Tellus, João Paulo Germano, acredita que 2023 será um ano bastante “desafiador” para a indústria de fundos imobiliários.
Segundo ele, a taxa Selic elevada por um período longo “é um fator que inibe investidores de alocar capital novo para fundos imobiliários”.
João Paulo também destaca o custo do crédito imobiliário. Diz que, “enquanto tivermos um ambiente muito volátil ou o custo de crédito não começar a se comportar de forma menos volátil e cair, também teremos um ambiente difícil para o crescimento da indústria, em geral”.
Ao Suno Notícias, o sócio e gestor da cy.capital, Gustavo Rassi, afirma que, com relação ao mercado de capitais, a crença da gestora é de que, no atual patamar dos juros de curto prazo (representado pela Selic e CDI) e a curva de juros real futura muito elevados, deve haver “um cenário complicado para a precificação dos FIIs”.
A gestora não acredita em grandes altas de cotas este ano — se não houver grande surpresa de taxa Selic de curto prazo ou de juros reais de longo prazo.
Gustavo comenta que, atualmente, a projeção de taxa de juros futura “é um cenário muito estável para este ano, e ainda em patamares muito elevados”.
Com relação aos ativos que estão dentro desses fundos imobiliários, o gestor acredita que, “dependendo do mercado, ainda têm um upside a ser surfado”.
Ao Suno Notícias, o sócio e head de crédito da Vectis Gestão, Mucio Mattos, afirma que, desde meados de 2017, há um movimento crescente de investidores para o segmento de fundos imobiliários.
Segundo ele, esse crescimento foi decorrente de um contexto econômico, especialmente de baixas taxas de juros, “cenário que parece diametralmente oposto ao que se configura para 2023”.
“Entretanto, ainda que de forma menos expressiva, acreditamos no crescimento das categorias que, além dos benefícios citados acima, oferecem diversificação para a carteira do investidor, com alta liquidez e com um custo de entrada baixo, dado que a grande maioria dos FIIs e Fiagros (Fundos de Investimento em Cadeias Industriais) tem suas cotas listadas entre os valores de R$ 10 e R$ 100”, complementa.
As diferenças do cenário para 2023 em relação ao ano passado
Segundo Gustavo, da cy.capital, o cenário de 2022 foi bastante “atípico”. Cita a guerra entre Rússia e Ucrânia, aumento da taxa de juros global, eleição brasileira e Copa do Mundo.
Ele comenta que 2023 “começa, ainda, com esses riscos de juros global e guerra, mas se tem um pouco mais de clareza das consequências desses dois fatores”. O especialista também cita que há um cenário um pouco menos inflacionário para o Brasil.
Para este ano, a crença da gestora é de que “se a quadro fiscal estiver um pouco mais acertado, com um viés baixista de juros, beneficiaria bastante a precificação do setor imobiliário”.
“Se o governo não acertar o cenário fiscal, a gente tem um risco de a inflação continuar alta. Aí, o Banco Central fica com pouca massa de manobra para poder baixar os juros”, complementa.
Na visão de João Paulo, da Tellus, a grande diferença entre 2022 e 2023 é a entrada de um novo governo. Ele comenta que o atual governo deve implementar novas políticas macroeconômicas “ainda pouco conhecidas”, com a equipe se formando recentemente.
“A gente vinha numa toada relativamente boa, do ponto de vista macro, de retomada da atividade, especialmente pelo emprego. Esperamos que o atual governo mantenha esse mesmo ritmo de incentivo para retomada de atividade e de emprego”, declara.
O gestor da Tellus cita isso como “essencial para o crescimento da indústria de fundos imobiliários porque dá uma certa estabilidade. A composição de renda é importante para você ter previsibilidade de famílias assumirem compromissos futuros”.
Quais são as perspectivas para os tipos de fundos imobiliários?
João Paulo acredita que, em 2023, muitos fundos de desenvolvimento devem ter boas oportunidades no mercado para alocar capital.
Ele também entende que muitos fundos multiestratégia, que possuem caixa hoje, poderão fazer boas operações — sejam elas operações de compra de cotas de outros fundos mas também operações novas de crédito.
O gestor da Tellus explica que os fundos de lajes corporativas também devem ter uma melhora com a redução de vacância, alguma recomposição de preço.
Os fundos de logística, acredita ele, farão parte um segmento “em que a localização dos ativos performados vai fazer toda a diferença para o desempenho de cada um desses fundos”.
De qualquer forma, para todas as classes de ativos, o especialista chama a atenção para o nível de endividamento, de alavancagem, que determinados FIIs podem ter hoje — e qual será o indexador dessas dívidas.
Gustavo, da cy.capital, acredita que os fundos de crédito, em geral, devem performar bem. Isso porque as originações dos créditos, este ano, serão as taxas de juros mais altas — trazendo taxas de retorno mais altas.
De qualquer modo, ele destaca que os investidores devem estar atentos às operações de cada um dos fundos imobiliários para a questão da inadimplência.
O gestor considera que os fundos de galpão e de shoppings também devem continuar performando bem, com um possível upside. Neste sentido, ele cita o crescimento da atividade econômica em 2022, o aumento do aluguel — tanto na parte de varejo quanto na de logística, “porque tem um delay da atividade econômica”.
Gustavo também comenta que “tem pouca coisa sendo produzida. Apesar de logística ter bastante coisa no pipeline, os juros subiram bastante, então, dificulta que novos players façam novos galpões logísticos, coloquem mais coisas na rua”.
“Então, temos um viés que tem uma estabilidade, até um potencial de upside em algumas sub-regiões, em logística e varejo. Além disso, houve um custo de obra que subiu excessivamente, e dificulta novas produções, dificulta que mais coisas sejam colocadas, que gere mais vacância no mercado “, complementa.
Sobre o fundo de escritório, Gustavo afirma que tem que haver “mais cautela e olhar com uma lupa”.
Na compreensão dele, “algumas regiões de São Paulo, Rio, continuarão com viés de alta nas locações e baixa vacância, vide performance da Faria Lima, Itaim, JK, mesmo na pandemia”.
Enquanto isso, “outras regiões devem continuar sofrendo bastante os efeitos do home office e desaceleração econômica. Então, Chucri, Berrini, tem algumas regiões de vacãncia muito alta que não acho que vão ter muito upside este ano”.
Quais são os melhores setores para investir em 2023?
No entendimento do gestor da cy.capital, os fundos imobiliários de crédito continuam sendo os melhores para investir em 2023. O especialista comenta que os ativos que são investidos pelos fundos de CRIs são, majoritariamente, de renda fixa. Quando a taxa de juros está bastante elevada, há bons retornos nesse tipo de ativo.
Gustavo diz que a gestora observa os fundos de logística “com lupa”, pois “alguns mercados devem surfar muito bem para este ano”.
“Se a busca for pela estabilidade, o segmento que achamos que vai navegar melhor é o mercado de crédito e de logística”, complementa.
Em vídeo recente, o VP de fundos imobiliários da Suno Research, Professor Baroni, recomendou três setores para investir em 2023: fundos de recebíveis, fundos de shoppings e fundos de renda urbana. A perspectiva levou em conta o panorama visto no fim de 2022, como a volta da inflação para o campo positivo e a manutenção da taxa Selic em patamar elevado.
Quais são os fundos imobiliários recomendados para 2023?
Em relatório, o BTG Pactual citou dois fundos imobiliários para investir no ano de 2023.
O primeiro fundo recomendado é o CSHG Recebíveis Imobiliários FII (HGCR11). Conforme os analistas do banco, esse FII “possui extenso track record de geração de resultados”.
Segundo os analistas, a tese de investimento do HGCR11 está baseada nos seguintes fatores:
- carteira de ativos diversificada;
- estratégia de alocação mista com exposição a papéis indexados ao CDI e à inflação;
- time de gestão de excelência;
- alocação em ativos com perfis de risco distintos; e
- excelente liquidez.
Os analistas do BTG acreditam que o “HGCR11 seja uma excelente opção para aquele investidor que deseja seguir recebendo dividendos atrativos diante do cenário de inflação e juros mais elevados”.
O segundo fundo recomendado pelo banco para 2023 é o Bresco Logística (BRCO11).
A recomendação desse fundo imobiliário está pautada pelos seguintes pilares:
- portfólio formado por ativos de alto padrão (10 dos imóveis possuem classificação A+);
- carteira de locatários com excelente qualidade de crédito: Grupo Pão de Açúcar (PCAR3), BRF (BRFS3), Natura (NTCO3), entre outros;
- imóveis localizados próximo a centros urbanos (leia-se last miles);
- exposição a contratos atípicos de longo prazo;
- ótima liquidez no mercado secundário; e
- contratos de locação com vencimentos alongados.
Os analistas comentam que o BRCO11 é a aposta para o mercado de galpões logísticos para 2023 “dada a elevada qualidade de seus ativos e pelo seu excelente histórico de ocupação”.
Para o primeiro trimestre deste ano, o PagBank divulgou uma carteira recomendada de FIIs. A instituição cita que a carteira seleciona boas oportunidades em renda variável por meio de análises fundamentalistas.
A carteira de fundos imobiliários do PagBank conta com cinco fundos imobiliários com boas perspectivas, assim como perspectivas de crescimento e que pagam bons proventos.
O primeiro fundo cita foi o Valora RE III (VGIR11). Segundo os analistas, devido à alta exposição e CRIs indexados, o fundo “seguirá pagando bons proventos, haja vista que a taxa Selic deve se manter em patamares elevados pelos próximos meses”.
O Bresco (BRCO11) também fez parte da lista do PagBank. Segundo a instituição, dos 11 ativos do portfólio do FII, 10 são de padrão construtivo A+, “além de serem ativos estratégicos com excelente localização, o que confere forte resiliência a eles”.
O BTG Pactual Logística (BTLG11) foi o terceiro fundo recomendado pelo PagBank. Os analistas citam que o FII possui 100% de ocupação física e seus ativos são, em grande parte, localizados na região metropolitana de São Paulo, onde os galpões logísticos são mais demandados e há “melhores retornos ao fundo e consequentemente aos cotistas”.
O quarto FII recomendado para o trimestre foi o HSI Malls (HSML11). PagBank comenta que o fundo imobiliário “segue sendo uma ótima opção de FII para se expor ao setor de shoppings, principalmente devido ao seu grande desconto e sua taxa de vacância em patamares saudáveis”.
Outro fundo imobiliário indicado pelo PagBank é o CSH Renda Urbana (HGRU11). De acordo com o banco, este FII possui a maior parte dos seus contratos na modalidade atípica, que costuma ter um prazo maior de duração, além de possuir cláusulas de rescisão antecipada mais rígidas, de modo a garantir mais previsibilidade nos resultados, mesmo em situações de maior incerteza econômica.
Como investir em fundos imobiliários?
Para investir em fundos imobiliários, o interessado precisa abrir conta em alguma corretora de valores. Após a abertura, o cliente deve transferir dinheiro para essa conta. Dessa forma, será possível ter acesso aos ativos.
Para isso, a corretora disponibiliza acesso no Home Broker, que é uma plataforma que possibilita comprar e vender fundos imobiliários listados na bolsa de valores.
