Embora os fundos imobiliários (FIIs) destinados a galpões logísticos sejam amplamente explorados no mercado, o mesmo não ocorre com os fundos de galpões industriais, um segmento ainda pouco representado. Dos 44 FIIs logísticos, apenas três FIIs industriais possuem patrimônio superior a R$ 300 milhões.
Com isso, o setor industrial apresenta vantagens estratégicas que o diferenciam do logístico, como contratos de locação mais longos, menor rotatividade de inquilinos e um perfil de empresas locatárias mais sólido. Os custos elevados de adaptação das operações industriais aos imóveis dificultam a mudança de endereço, o que reduz a vacância e confere maior previsibilidade para os fundos.
Entre os principais fundos do segmento, o FIIB11 se destaca por sua estrutura modular no condomínio industrial Perini Business Park. O IBBP11 opera o maior complexo industrial da América Latina, o Parque Empresarial Brasileiro, localizado em regiões estratégicas de São Paulo, e atualmente apresenta um ágio (P/VP) de 1,16. Já o XPIN11, fundo da XP voltado para investimentos industriais e logísticos, também opera no Brazilian Business Park, mas negocia com um deságio de 0,63 em relação ao seu valor patrimonial.
Outro fator que fortalece o setor é a crescente demanda por infraestrutura industrial planejada, que vai além da simples contratação de galpões. Fundos que investem em cidades industriais, oferecendo diferenciais como restaurantes, pátios para caminhões, redes de água e esgoto, energia sustentável e até hoteis para funcionários, ganham destaque pela retenção de inquilinos e valorização dos ativos no longo prazo.
Fora isso, o alinhamento com práticas ESG (Ambientais, Sociais e de Governança) tem elevado o interesse de investidores institucionais e de grandes empresas que buscam cadeias mais sustentáveis. Isso torna os fundos de galpões industriais mais seletivos e estratégicos , aumentando as barreiras de entrada para novos concorrentes.
De acordo com o último relatório gerencial do IBBP11, gerido pela Invista Real Estate, os fundos focados em ativos industriais oferecem vantagens para o investidor, pois tendem a ser mais descorrelacionados com o mercado imobiliário tradicional, oferecendo maior diversificação do portfólio e consolidando-se como uma opção estratégica em momentos de maior incerteza.
Fundos de Galpões Industriais: contratos de longo prazo garantem previsibilidade
Um dos principais diferenciais do setor industrial é o prazo dos contratos de locação, que costumam ser mais longos do que no setor logístico. Isso garante maior previsibilidade de receita e menor risco de vacância para os fundos imobiliários.
Segundo Felipe Sousa, analista de FIIs da Eleven Financial, a necessidade de adaptação dos imóveis ao processo produtivo das empresas torna a permanência dos inquilinos mais rigorosa. “O giro de locatário é menor porque ele precisa investir na estrutura para a operação. Esse investimento mantém o inquilino no imóvel por mais tempo”, explica.
Entre os poucos fundos que operam exclusivamente com galpões industriais, o IBBP11 possui uma estrutura que alia contratos de longo prazo com localizações estratégicas. O fundo aposta em um modelo que reduz a volatilidade e garante maior estabilidade financeira, tornando-se uma alternativa.
No IBBP11, a média de vencimento dos contratos é de 8,5 anos. Assim, a capacidade de um inquilino de atender suas demandas é um fator determinante para permanência no imóvel, uma vez que a transição de locação pode comprometer seu atendimento.
Grandes empresas como inquilinas evitam risco de inadimplência
Outra vantagem do setor industrial é o perfil dos locatários. Diferente de alguns segmentos imobiliários, em que a rotatividade pode ser um problema, os galpões industriais costumam ser ocupados por grandes empresas, muitas vezes multinacionais ou companhias líderes em seus setores.
Esse fator aumenta a estabilidade financeira do fundo e reduz o risco de inadimplência. Com o mercado concentrado em galpões logísticos, os industriais oferecem uma infraestrutura diferenciada que fideliza os inquilinos por décadas.
Ademais, fundos que investem em cidades industriais e galpões adaptados para produção criam um diferencial competitivo importante. Além dos imóveis em si, a oferta de infraestrutura completa, como data centers, redes de gás e energia solar, ambulatórios e espaços de lazer faz com que as empresas vejam esses locais como estratégicos para suas operações.
Por exemplo, a tese do fundo IBBP11, que envolve mais do que as instalações dos galpões, mas também toda uma infraestrutura que atenda os inquilinos de uma forma completa.
O alinhamento crescente com práticas ESG também fortalece o setor, tornando os fundos mais atrativos para investidores institucionais e criando barreiras de entrada para novos concorrentes . “O Brasil tem um gargalo logístico muito grande, mas a necessidade de infraestrutura industrial e sustentabilidade deve fortalecer os FIIs desse segmento nos próximos anos”, analisa Sousa.
Embora a rotatividade dos inquilinos seja menor devido ao alto custo de adaptação dos imóveis para operações industriais, a realocação pode ser mais complexa. Como esses ativos são altamente customizados para atender às necessidades específicas das indústrias instaladas, um novo locatário pode demandar adaptações estruturais.
Além disso, o mercado industrial no Brasil enfrenta desafios, que podem limitar a demanda. No entanto, especialistas destacam que a necessidade crescente de infraestrutura industrial e logística ainda sustenta um grande potencial de crescimento para os fundos de galpões industriais, especialmente diante da valorização de ativos bem localizados e com contratos de longo prazo.
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